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【独家】这个5年吸金数十亿的投资,今年突然惨淡收场,投资人该何去何从?

发布时间:2018/1/5 来源: 作者:刘睿劼责任编辑:Kelly

小编前言:2017年对于联合按揭来说不是一个好年,两年前,一篇文章8%以上固定回报,天使还是魔鬼?联合按揭贷款全揭秘》向大众介绍了这个投资的利弊,以及比较什么样的项目相对更安全一些,收获了数千阅读。

新年伊始,本文作者专业理财师刘睿劼再次撰文,为大众授业解惑投资联合按揭(Syndicate Mortgage)的方方面面

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有些联合按揭项目为什么会出事,而出事以后投资者应该怎么办,希望能帮助各位惊慌与无措的投资者们,在黑暗中找到一点光。

所幸,这些年我经历了不少项目,并亲自目睹或参与到了解决问题的过程中去。所以我和大家分享的,也是一些亲身经历的经验教训。

联合按揭为什么频频出事?

联合按揭的本质,还是开发商去民间借钱,完成开发项目。而判断项目是否出事,最直观的就是看,利息有没有发,本金有没有按照约定的时间归还。而所有导致利息或者本金违约的间接原因,最后都造成了同一个直接原因——资金链断了。这就好比一个一边进水一边放水的池子,进水的龙头被关了,一直放水的池子很快就干涸了。

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没有谁会平白无故借钱给别人,投资人都是在积累了足够的安全感以后,才做出投资决定的。而这个安全感的来源,主要还是归因于这个产品在特殊环境下的特殊设计。之前文中我也解释过,这种产品的保障如下:

1.      联合按揭必须是由在FSCO(贷款与保险监管部门)注册下的按揭贷款公司依法发行的产品;

2.      贷款必须由地产作为抵押,且贷款价值不可以超过抵押品价值,开发商的本金排在最后;

3.      投资人的钱受到独立托管,托管者可以是律师,也可以是贷款经理,但都必须和开发商独立开来;

4.      律师、贷款经理都有责任保险,在违规操作的情况下需要对客人的损失进行赔偿。


这些保障告诉我们,开发商没理由不把项目开发好,不然他们自己亏钱不说,还白忙好几年;律师、贷款经纪没道理不好好履行自己的职责,因为他们这辈子不止做这一单,没有谁会因为这么个买卖就砸了自己招牌。逻辑上,这些都对。也正是因为在加拿大,这个法律严明,金融监管严格,透明度较高的国家,人们才会对这种一半靠制度一半靠信任支撑起来的投资充满了安全感。


这种安全感,像极了人们当年对泰坦尼克号的态度。泰坦尼克号还有一个名字,叫做“永不沉没号”。它之所以有这样的名字,也是因为它当年不可一世的设计。它有16个相互独立的水密舱,即便破了4个舱进了水,船也不会沉。这就好比联合按揭的层层保护一样,哪怕有一个小意外,也会有种种制约来为投资人的本金兜底。可是直到撞了冰山,人们才发现,原来5个舱同时破了以后,船会倾斜,船倾斜以后,其他舱也会很快进水,然后船会折断,会沉没。同样的,我们后来才发现,原来联合按揭的层层保护,相互制约,也仍旧阻止不了资金链断裂,阻止不了开发商违约。

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下面我来整理一下这些年我所遇到过的导致资金链断裂的原因。

1.      政府Zoning没过。

Zoning是申请让政府给这块地批准一个用途,而这个用途直接决定了这块地未来的价值。很多前期投入的资金都是为了这个部分作准备。假如Zoning一直没过,那么工程就迟迟不能进行,但维持项目运转的成本消耗了所有的资金(税,利息,律师费,手续费,宣传费用等),由于没有进行施工,项目没有升值,所以不能继续融资,于是资金链断裂。有许多因素可能会导致这一部分被拖延,这包括低效率和漫长等待时间,也包括当地人民群众的反对等等。这种风险发生在项目初期,也是项目价值最低的时期,拖的时间最长。


2.      开发商内部纠纷。

这也是我遇到过的一个比较奇葩的原因。开发商几个持股人为了争夺利益,向法院申请终止项目进行,直到案件解决。这过程当中,项目借来的钱被耗尽了,但项目的融资停止了。最后纠纷解除,项目可以重新运营,却因为已经没有钱了,而项目价值被全部用来借贷,所以也借不到更多钱了。期间有其他开发商愿意伸出援手帮忙开发,但这个开发商非常固执,没钱还非要自己搞,导致项目一再错过被救活的机会,反而债务越滚越大。


3.      其他项目违约。

许多开发商都不止开发一个项目,这是好事,也是坏事。好事在于,这个开发商卷钱跑路的可能性更低,坏事是,一个项目出事会连累到其他项目。一个项目的违约,就会使得开发商信誉破产,所有其他项目的融资也会受阻,很快资金链就都会断裂。还有另一种情况,就是开发商有时候会通过一个项目的融资去拯救另外一个出问题的项目。这是非常糟糕的,因为被融资的项目并没有被真的投入资金开发,那么项目本身就没有被创造出更多价值,很快这个项目的资金链也会断,负债会越滚越多,违约早晚会发生。本质上,这是开发商在拆东墙补西墙。


4.      开发商把钱拿走另作他用。

这里我没有说开发商卷钱跑路,虽然这有可能,但是在联合按揭的案例里面,这并不是一个最常出现的问题。原因很简单,开发商自己也有大量资金在项目里面,抵押品价值大于贷款,何况联合按揭一般还是第二顺位以后,额度也不是非常巨大,不值得开发商这么做。但是就算没有跑路,钱也仍旧没有被投入到这个项目当中去,而是被用在了其他不相关的地方。这样一来钱没了,项目没有升值,不能继续融资,资金链还是断了。前面说的用一个项目的融资去给另一个项目擦屁股,就属于这种。


以上四种情况基本总结了绝大多数联合按揭违约的原因。之前所谓的工人罢工、天气恶劣、地震台风等因素,经实践证明,根本不是导致联合按揭违约的原因。一言以蔽之,这是人祸,不是天灾


既是人祸,终究冤有头、债有主。想要解决问题,必须要对症下药。我们先要判断出到底项目为什么出事,然后再有针对性地选择解决办法。下面我就来讲一讲,联合按揭出事以后,根据不同情况投资人可以挽回损失的一些办法


1.      Zoning没过。

这是最危险的一种情况。这种一般是最早期的项目,抵押品往往就是一块空地,由于Zoning没过,没什么有价值的升级。随着时间的推移,资金池耗尽,利息和地税却一直拖欠,累积的债务很可能会高过抵押品的价值。同时,政府给卡着不批,开发商也没办法,表面上看是无法怪谁的,所以找不到人要钱。好在大多数情况下,至少开发商和投资人还是一条战线的,投资人必须立即和开发商进行沟通,询问Zoning没过的原因,并且决定下一步。下一步的方案可以是这样的:尝试其它功能用地,不要跟政府死磕,而是顺从政府建议的功能,只要能尽快得到批准动工就是好的。比如开发商想要政府批Residential,用来盖公寓(因为公寓最赚钱),但政府只批了Industrial,那就建议开发商按照industrial去盖,不然就迫卖开发商的地,或者自己想办法找人拿来盖。取决于和开发商沟通的结果,假如开发商有信心在一定时间内让项目最终顺利进行,投资人也可以选择给开发商一次机会。与此同时,投资人必须立刻和律师沟通,寻找其他可行方案。值得思考的问题包括:Zoning没过究竟是因为什么?是不是开发商在一开始就存在欺诈?还是开发商自己也不知情?有没有其他感兴趣的开发商愿意接手这个项目?如果迫卖大家的损失有多大(通常情况下迫卖大家都会有损失,但是如果开发商更害怕损失的话,也许开发商会妥协)?


2.      开发商内部纠纷。

这是最无奈的一种情况。因为开发商把自己的项目告上法庭是一种完全非理性的自杀行为,作为投资人能做的事情并不多,只能等待项目继续恢复运作。但是投资人依然应该立刻寻找律师,并且和托管人保持沟通,了解项目的状态。与此同时,投资人也可以立刻要求迫卖,从而逼迫开发商和解


3.      其他项目违约。

假如这里只是开发商信誉破产导致的,那么项目本身应该还是可是挽救的。当这个开发商已经有一个项目违约的时候,人们不应该对这个开发商继续抱有希望。投资者应该尽快找到律师,趁项目价值还在的情况下拍卖项目。这次的拍卖并不是在威胁开发商(违约超过一个项目的人根本死猪不怕开水烫),而是真的试图通过卖地把钱拿回来。投资人也应该让托管人或律师积极寻找新的开发商,趁项目还有价值的时候,如果有新的开发商愿意接手,也许会谈成一个对老开发商有利的交易(老开发商已经缺钱了,他需要钱来填补自己另一个项目的漏洞)。


4.      开发商把钱拿走另作他用。

接着上面的,这里包括了开发商用一个项目借来的钱去拯救其他项目。当然也可以不止这样。只要是没拿钱用来支付这个项目直接相关的支出,那么就都属于这一类。这种情况其实是所有问题里面发生概率最高的,也是最好判断责任的。投资人应当立刻寻找第三方律师展开调查,并且在必要的时候开始提出诉讼。根据联合按揭的合同,投资人的钱只可以用于抵押项目的开发。假如开发商没有这么做,这就是欺诈。当然告开发商并不一定是回报最大的解决方案(很多开发商名下根本没有资产,是可以随时申请破产保护的)。但是托管人却是可以成为被告的,而且他们一般都有执照(律师执照或者贷款执照),所以同时也有责任保险。为什么要告他们呢?原因很简单,因为他们是托管人,是要负责投资人资金安全的。开发商必须提供有利的证据(有效发票),证明每一笔支出都是和项目相关的必要支出,委托人才可以放款。假如开发商把钱用到了其它地方,那必然是提供不了证据的,这样委托人竟然还能放款,若不是和开发商勾结(彻底背叛客户利益),就是玩忽职守(还是背叛客户利益),告他们是有胜算的。当然啦,在开发商有资产的情况下,也是一定要先告开发商的,很多时候在证据确凿的情况下开发商会选择妥协,提前还钱的。


值得注意的是,234里面,开发商基本上和投资人不会站在同一战线,所以投资人在做任何决定的时候不应该为开发商考虑,因为开发商已经基本失去了成功把项目开发好的能力了。


相信许多朋友已经发现了,无论哪种解决办法,都要找律师。是的,这也是联合按揭明明设置了层层保护却不容易被启用的原因。知道自己的利益会被保护,和主动维护自己的利益是两回事。在联合按揭投资里面,找律师是一件挺麻烦的事。这律师应该怎么找?找谁?谁来找?所有投资人基本都是个人投资者,投资经验不足,门道少,加上高额的潜在诉讼费用,请律师维护权利这件事是想想容易,做起来难。甚至很多人都抱有这样的心态:等等吧,等其它投资人先去找,我跟着就好。律师费用的分配也会使得投资人起纠纷,投的多的人并不一定愿意出更多律师费,平分的话投的少的人又不愿意。而出律师费的人也不愿意帮没出钱的人打官司,因为官司一旦赢了,很有可能所有人都能把钱拿回来。于是,投资人互相张望,谁也不先动。可是地产开发项目最不能拖,因为随着时间的推移,这块地并没有升值,上面的负债却越来越多,越拖,投资人拿回全部投资的希望就越渺茫


处理联合按揭贷款的违约,投资人就是要做到快、准、狠。所有投资人必须立刻召开会议,商讨下一步计划,达成共识,寻找律师(还要注意回避不相关的人,我们经历过开发商派卧底去投资人会议搅局)。投资人需要选择一个主要负责主持的人,这个人也最好是投资人。主持人要负责发起投票,统计投票结果,并且收集意见和律师沟通。必要的时候也可以和开发商沟通,并且获得项目的最新情报。在过去两年曾经在诉讼中成功要回本金的投资人,都是行动迅速,有人牵头,找对了问题的根源,并且用对了解决办法(联合按揭的邮件一般都是群发,所以投资人应该很容易联系上其他投资人)。


联合按揭,在过去的几年里,给包括我自己在内的许多投资人都上了一课。无论制度多么严格,逻辑多么通顺,这种金融产品终究还是具有极大的风险。而这个风险,就是来自于人。个人(尤其是开发商)的影响力太大,而且太不受限制了。我们都觉得开发商为了自己不破产一定会好好干,却没想到,对开发商最大的惩罚仅仅是破产的时候,他们其实是不受制约的。他们可以把资产转移到家人名下,然后再放手去干。他们可以人为干涉项目估值从而获得更多贷款(甚至高于项目价值),也可以无所顾忌地把钱用到其它地方,反正最后,成了他四两拨千斤,败了他金蝉脱壳。不完整经历一遍我也很难相信在这样的监管和制度下,违约竟然还是这么容易发生。而无论如何做风控、做调查,都发现不了一个人的心是不是黑的,更无法理解一个人的心为什么会变。所以,未来要做联合按揭投资的人,必须要无条件把它当成高风险投资来对待。这不是在说所有联合按揭都不值得投资了,好的项目是必然存在的,只是评判的标准,不能再和以前一样了。在做投资评估的时候,除了看项目的地址、功能、阶段、估值等信息以外,必须要亲自和开发商联系,收集更多关于这个人的情报。在收集情报的时候,要多询问开发商的历史、包括他的资产负债状况,是否申请过破产保护等,并且对开发商提供的信息全部保存留作证据。日后假如项目失败与开发商个人因素有关,而这当中存在欺诈,那么等待开发商的就不仅仅是破产,而是坐牢。这时候,投资人才算是掌握了更多胜利的筹码。

谨以此文送给所有正在投资,或者想要投资联合按揭贷款的读者朋友们。新的一年,若是能让你们减少一些忧虑,多一些信心,我也就十分知足了。愿大家投资安全,好心好报。祝大家2018新年快乐。

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关键字: 加拿大  投资  联合按揭  理财 

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