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【独家】多伦多首次置业指南(一)

原因、动力与相关概念
发布时间:2016/12/31 来源:ehouse411.com 作者:熊婕 Jane Xiong责任编辑:Ivy

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引子:奔向加拿大的原因与动力 

一,优质的自然环境

1,空气质量:加拿大属于高植被覆盖国家, 世界卫生组织曾公布一份全球空气质量(PM2.5数据)排名:爱沙尼亚、毛里求斯及加拿大分列前三名。在当前整个中国被雾霾笼罩的日子,这样优质的空气是不是太令人向往?

2,丰富的水资源:加拿大有着丰富的水资源,共29114亿m3排在世界第4位(中国排第6位,但人均水资源却只有世界平均的1/4。何况这些水还被严重污染。

3,丰富的森林资源:加拿大林地面积为4.176亿hm2,占国土面积45%。

二,优秀的人文环境

1,良好的社会秩序:

加拿大的刑事法,民事法都是源于历史悠久的英法帝国,有着牢固的根基;

加拿大不像美国可以持枪;

加拿大是个包容各民族文化的国家,全世界各色人种在这里和睦相处;

2,完善的医疗保证体系

众所周知,加拿大国民引以为豪的福利之一就是全民医疗保健体系(HEALTH CARD PROGRAM)。建立在“人人均应有免费看病权利”理想上的保健体系,使得加拿大人在生病的时候,不论贫富,都有均等的权利,这充体现了加拿大对国民的尊重和关怀,能获得公平、公正的治疗。

三,完善的教育体系

1,加拿大实行12年免费义务教育,不论是贫穷,富裕,孩子们按区就近入学。

2,加拿大三条教育系统并行:公校,教会学校,私校,人们可以根据自己的爱好,需要,宗教自由选择。

3,进入大专或大学,政府有资助,可以申请免费学生贷款完成学业。

4,众多名牌大学林立:

多伦多大学、滑铁卢大学、麦克马斯特大学、怀尔逊大学、麦吉尔大学、皇后大学等,培养出众多精英。

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四,稳健的投资体系

与发达国家一样,加拿大的金融投资体系十分稳健。房屋价格大涨小回,基金股票,人寿保险的投资回报长线都在5%至7%,远远超出CPI的增长。

特别值得一提的是投资物业,由于贷款所起的杠杆作用,投资回报远比其它投资回报高,且风险相对较小,唯一的不足是不动产,市场不好的时候不能即时变现。

相信全世界特别是我们聪明智慧的中国人,更知道人往高处走,水往低处流的处世哲学,为了良好的居住环境和孩子们的学习环境,让我们飞奔向加拿大吧。

既然来了加拿大,衣食住行,缺一不可,作为地产经纪,让我来作一次购房导游吧。

第一章:基本概念

一,买房不能成为移民

您说了,加拿大这么多好处,我能不能像以前香港那样买个物业,就成了香港居民了?但加拿大不是,你买个物业在加拿大,您可以住,但不能成为移民。虽然在加拿大买房属于一种商业投资行为,但是这种投资属于投资者个人行为,加拿大政府没有调控与管理的资格,由于申请加拿大投资移民必须将资金置于加拿大政府指定基金的管辖下,申请人无权掌控资金的投资方式,因此投资者在加拿大买房是不符合加拿大政府投资移民规定的。

但政策是在不断变化的,听说政府最近出了规定,投资1000万加币到做地产开发,可以获得移民。

移民有多个种类,可以是技术移民,投资移民,商业移民等,这些您就得咨询移民公司了,他们会度身制订您的移民方案。小特鲁多执政后,移民政策开始宽松了,移民也变得容易了。

二,买房的目的

买房的首要目的是居住,自己住里面叫自住,别人住在里面给您付钱,叫做出租更叫做投资。

不管能不能移民,主要有几个方面的考虑:

1,资产保值,抵抗CPI增长的风险造成贬值。

2,资产转移:例如将风险大的股票转移到风险小的房产投资。从风险大的地区转移到风险小和稳健地区;

3,分散投资,规避全部投资在同一品种的风险;

4,孩子留学,我希望他留在加拿大,买个房子给他留着;

5,买个房先租给别人,将来我退休了两边走的时候,自己住。

6,我正在考虑办移民,先买个房存着;

不管是自住或者投资,都应该考察两个方面:居住条件和升值潜力。不同的是,自住房更侧重居住环境,投资房更侧重现金流以及升值潜力。能在两者之间达到一个平衡点,是买主和经纪共同合作沟通的结果。

三,加拿大房屋的种类

在加拿大,房屋种类繁多,通常可分为:商业,农场,渡假屋,民用住宅等。

1,加拿大的民用住宅

独立屋(DETATCHED,亦称SINGLEHOUSE):是建筑在所属土地上的单一独立房屋,业主拥有房屋与土地的权利,无管理费。

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Link(地下基础连接或车库连接在一起,房屋不相连的房屋。业主拥有房屋与土地的权利,无管理费。

半独立房屋(SEMI-DETATCHED):房屋的一侧同另一所房屋的外墙相连,无管理费。

连排镇屋(TOWNHOUSES):一排房屋两侧均相连,分为有管理费和无管理费两种,取决于物业是否有与其他业主共同拥有的共用和共管部分。

双联式住宅(Duplex)

三联式住宅(Triplex)

四联式住宅(Fourplex)

2,其它

商业(Business),渡假屋(Cottage), 农场(Farm,包括Hobby Farm 和AgricultureFarm),多联式住宅(Multiplex)移动房屋(Mobile)等。

随着移民对加拿大的进一步了解和个人爱好,越来越多的人开始买农场,商业,渡假屋了。

四,地产经纪

地产经纪实际上是一个具有专业知识的中介人,专门从事地产买卖工作。地产经纪必须培训,考试才能持牌。

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在加拿大,各个省都有专门的监管机构监管地产经纪和职业道德和职业行为。RECO(安大略地产委员会)就是这样的一个机构,起作规范地产经纪行为,保护公众利益的重要作用。

OREA(安大略地产协会)是一个专门的组织,负责安排地产经纪的培训,深造,加入机构,购买保险,管理各个地产公司。在安大略,有着大小不同的地产公司(Brokerage),地产经纪可以随意加入任意一个,并随时退出加入另外一个。

各个地区都有不同的地产局(BOARD),地产经纪加入的BROKERAGE决定了地产经纪所属的地产局,从而在这个地产局的管理下,并从其数据系统相关信息或向系统输入卖房信息(LISTING)

五,贷款经纪

1,加拿大的银行及金融机构

加拿大除了拥有六大银行,包括皇家银行(RBC)、道明银行(TD)、豊业银行(Scotia)、蒙特利尔(BMO)、帝国商业银行(CIBC)和加拿大国家银行(Nation Bank)外,还有近30家左右的大小金融机构。这些金融机构也可以提供贷款.。通常人们比较倾向于向大银行贷款,但当在大银行贷款有困难时,许多本地人也会去一些小银行,因为贷款条件宽松一些,通常银行所承担的风险也大些,所以利息会相应高些以抵抗风险。

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2,贷款经纪

贷款经纪与地产经纪类似,也是要经过培训,考试,然后持牌上岗的。也有专门的监管机构与相应的组织机构。

在中国没有贷款经纪这个行业,人们都是在哪个银行开户就去哪个银行办房屋贷款。在加拿大买房,贷款是可以通过贷款经纪来帮助去完成,而且不一定在哪个银行开户,就必须在哪个银行贷款。你可以在A银行开户,去B银行贷款且不用在B银行再开户。

那么,这么多的金融机构,推出来的住房贷款产品也是五花八门,各种各样。它们根据信用等级、移民类型、工作类型、收入情况、房屋类型、利息类型(浮动或固定)、贷款周期、合同周期、还款条件……等产生了几十种贷款产品。可以这样比喻,这些不同的贷款产品就如让你走进了一个大卖场,产品琳琅满目,尤其让不识货的人晕头转向。是买最便宜的,还是买贵的,它们的不同在哪里?哪个我能买,哪个我不能买?一句话,只有合适自己的,没有最好的。这就需要一个专业的人士来为您度身定造,贷款经纪就是这样的人。

六,保险经纪

在加拿大,日常生活中常网民的保险主要有:房屋保险,汽车保险,人寿保险(品种极其繁多)。

即使是房屋保险一项,也有自住险,出租险,房客险,ROOMING险。所以根据房屋的不同用途,咨询专业人士找到自己合适的条款,准确地投保才能得到保障。保险人员在加拿大也是要经过专业培训,考试,才能持牌上岗的,也有专门的监管机构和组织机构。

七,律师

在加拿大,律师也有不同的种类。有专门打大官司的,有专门打小赔偿的,有专门做移民的,有专门做各种保障文件公证的,有专门做房屋产权交接的,当买房合同签订后,房屋产权交接的工作就交给律师来完成了。律师会根据程度完成清理以前屋主挂在这个房屋下的各种债务等工作,以保证新的业主的TITLE是干净完整的。

八,验房师

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目前,在加拿大,只有British Columbia省,Alberta省对验房行业进行了全面规范。要求所有从事该行业的验房师必须持证上岗,否则违法。规定要求验房师首先要通过政府认可的与验房相关的专业知识培训和考试,这是获得上岗证书的前提条件,如果你已经拥有“Registered Home Inspector ”头衔,在这两个省就自动满足这一要求。其次,验房师必须购买过失保险(Errors  and Omission Insurance)。 这二个条件必须同时满足才能拿到验房资格(Licenses)。

有鉴于此,当你选择验房师时,可参考以上标准。此外,每个协会对各自会员都会进行级别分类管理,对每一种分类都设定了相关的准入要求和标准,也就是验房师的级别越高、协会对他的要求越高。反应在市场上,通常也是级别越高的验房师报价越高。

九,OFFER

在加拿大的房地产交易中,Offer实际上就是一种“买卖的协议(Agreement of Purchase and Sale),它可以由买方准备,也可以由卖方准备,但通常都是由买方准备。买方的经纪人根据买方的要求起草,由买方签字后再交由卖方过目。卖方可以Counter Offer(还价),买方也可以再还回去,几个回合之后,双方达成一致,在Offer上签字,该Offer即成为了具有法律约束力的合同,双方都要遵守。

一份标准的购房Offer通常包括以下内容:

1)、基本细节:售房者、购房者的姓名,待售房屋的地址。

2)、购买价格,同时包括定金、首付款和银行贷款等。

3)、私人物品的处理,如窗帘、厨房电器、洗衣机和烘干机等是否留下。

4)、买卖双方承担的基本责任和义务。

5)、交房时间和要求对方答复的期限。

十,定金(Deposit)

在OFFER签订完成后,合同就正式生效了。押金应在合同谈好后的24小时之内交纳,并会在成交日时成为首付款的一部分。买房押金一般为房屋价格的5%至10%,但不得超过10%,

十一,首付(Down payment)

买房需要贷款时,银行或金融机构会要求买家付一定的首付。首付的多少取决于贷款人的还款能力。通常工资越高,债务越少,首付就可以越少。但为了保证屋主的利益和金融机构的利益,当首付少于20%时,加拿大按揭及房屋公司CMHC要求买附加保险。

十二,佣金

经纪的佣金通常由卖家支付。佣金的多少是卖方经纪与卖家协商的结果,从3%-5%不等,卖方经纪和买方经纪共同分享。买方经纪佣金的多少会在LISTING上显示,买方经纪不可以因佣金少就不带买家去看这个佣金少的房。买家是有权知道佣金的百分比的,佣金会在FORM 320上显示,买家需要签名确认的。

十三,土地转让税

土地转让税(Land Transfer Tax)一般由省政府在购房者购房时一次性收取,某些城市也征收土地转让税,如多伦多土地转让税,但并不是所有的城市都征收土地转让税。土地转让税有首次购房者退税优惠,最多2000加元

不论是Condo 还是House 都要交纳土地转让税和地税。

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安省土地转让税的计算方法:

房屋价格$55,000及以下部分按0.5%计算,

$55,000至$250,000部按1%计算

$250,000至$400,000部分按1.5%计算

$400,000 以上部分按2 %计算。

以上各项的总和就是安省的土地转让税了,网上有很土地转让税计算器。

多伦多市土地转让税的计算方法:

房屋价格$55,000及以下部分按0.5%计算,

$55,000至$400,000部分按1%计算,

$400,000 以上部分按2 %计算。

以上各项的总和就是多伦多市的土地转让税了。也有计算器可用。

只有在多伦多城区买房才会有多伦多市土地转让税。所以在城区买房的朋友要特别注意,您的土地转让税差不多是不在城区的朋友的双倍。

十四,地税

“地税”就是人们说的物业地税(Property Tax),是市政府每年定期向房屋的拥有者征收的税项。地税的多少是根据政府对房子的估价并按税率来征收的。同一市镇的税率是相同的,所以地税从一定的程度上反映了房价,但未经报批的装修估值等暂时不会计入,政府对房子每四年估价一次,所以装修好的房子卖完后的一定时间内,地税会涨的。税率则根据市政的财政情况每年调整。不同地区的税率不同,所以不同地区的房价从地税上来比较意义不大。

十五,房屋保险费

如果房屋有贷款,贷款机构就一定要屋主购买房屋保险。房屋的保险费取决于房屋的用途。风险越高的用途,保险费就越高。自住房通常比较便宜,不同的保险公司会有不同的政策,所以应该根据自己的情况进行咨询。许多保险公司特别是一些小的保险公司提供的保险服务与政府定义的功能不挂钩(换句话说,如果一个分门出入的房子,没有取得政府的Permit,按照政府的定义,只能是In Law住,但保险公司却能保两家不相干的人住在不同的Dwelling里,甚至有的保险公司能保Rooming House----例如学生宿舍等,即使房子的Zoning是Residential的。

十六,买房后涉及到的费用汇总

前面已经介绍了各种费用的概念,为了方便计算,现汇总如下,请将其计算在你的买房预算中。

1.押金:房屋成交价的5%-10%,会先存放在卖房经纪公司的IN TRUST帐户中;会算在首付中。

2.验房费:300-500,与房子的大小,验房师的名气有关。

3.律师费:律师费一般以$1200加币起,房价越高,律师费越贵。

4.房款或贷款首期款:

买家根据自己的实际情况可以付清买房全款,也可以申请按揭贷款,自己先付首期,用银行贷款付清余款。从目前的利率情况看,本人建议贷款,而且能多贷就多贷。多出来的钱买一套投资房,利用杠杆作用赚取租金收益及房价增值收益,起到放大投资收益的上年目的。(我会在今后的投资分析里详细阐述)

5.房屋保险费:

每年的保费约为房价的0.1%–0.2%,保费的计算取决于房龄,房子的状况,房子所处的区域,房子是自住还是出租,保单覆盖的范围,以及房主过去是否索赔等因素。如果您需要贷款购买房屋,所有贷款机构都会要求你购买房屋保险,尤其是火险,并在交房日当天生效,否则您拿不到贷款的款项。咨询保险经纪并比价,找到合适自己的保险,正确、准确地投保。

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6.产权保险:产权保险一般由律师代买,包括在律师费里。

7.土地转让税:要注意多伦多城区收取的土地转让税,不笔不小的费用。

8.房屋交割时的调整费:

以房屋交割当天的地税,水、电、煤气费,物业管理费由买家负担为原则进行计算,律师会列出卖家支付交过的以上费用,买家要在交割日付还卖方。

例如买家11月15日交房,卖家已付全年地税3150元,买家则应付回卖家(16+31)/365*3150=405.62。余此类推。

9.其它建立新家的相应费用


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关键字: 加拿大  房产  置业  指南  多伦多  土地税  保险 
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