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【独家】多伦多首次置业指南(二)

买房卖房的流程、税务等注意事项
发布时间:2017/1/3 来源:ehouse411.com 作者:熊婕 Jane Xiong责任编辑:Ivy

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第二章:买房

一,买房应知
1.居民与非居民
    持有加拿大公民身份或永久居民身份的人,在买房卖房的意义上来讲是居民,其它的都是非居民。(请注意正确区别税务居民与非税务居民,税务居民有可能不是居民,详情请咨询会计师等专业人士)
外籍人员(非加拿大居民)可以自由买卖加拿大房地产。根据加拿大联邦政府公民法,非加拿大居民亦能够购置、拥有和出售房地产,其要遵守的规定与条件和加拿大居民或公民相同。然而该法律也赋予了各省权力以对非公民与非永久居民,或由其控制的公司和社团购置土地进行限制。

2.买房的要求
1)在加拿大本土开设银行账户;

2)无论是否是加拿大居民,都需要保持良好的信用记录;
3)要有足够的首付款(处籍人员通常比本地居民多);
4)完成房款交付手续
     如果购房人需要向加拿大银行申请贷款,则本人一定要来加拿大(或者授权加拿大境内的亲戚或朋友)与银行当面签署贷款文件;
     如果不需要银行贷款,则可以通过传真形式签订购房合同或委托代理人办理交纳定金、验房及交房的相关手续。
    您聘请的地产经纪人会通过现代通讯手段:传真、扫描、邮件等方法处理在买卖过程中需要您签字的文件;检验房屋由第三方注册验屋师出具相关的报告。最后的钱房交易及到地产局获得产权文件都由买卖双方各自的律师来完成。
5)需要做好加拿大银行账户的管理和安排。
6)外籍人员卖房时会被留置税款
外籍人员在贷款买房时,银行会要求律师在登记产权时备注“外国人税务条款”。到了卖房时,借款人如果依然还是非居民身份,需要将部分卖房款留置到完成税务申报之后再决定如何处置售房款。通常要交税25%


3.买房子的首付
    买房子的首付与房屋的年龄无关,与购买者的年龄也基本无关,年满18周岁的人都可以购买的房屋,只要有足够的首付,有时候需要证明还款能力。通常工资越高,可以贷款越多。信用低贷款会受影响。
    不同借贷机构对首付款有不同的要求,如果被加拿大银行认定为高风险信用对象,您可能需要支付更多的首付款。某些借贷机构要求外籍人士准备至少35%的首付款,并要求该笔款项在加拿大存放30到90天。有时候,借贷机构还会要求不足35%首付款的外籍贷款人购买房屋借贷保险(各个银行、金融机构不同时期都有不同的规定,祥情需要咨询贷款经纪)。


二. 选择居住地

1.选择想居住的城市

选择居住的城市是一个比较个性化的问题。喜欢热闹的人会选择住在大城市;有人喜欢美食,那就住在自己同类比较多的城市;有人喜欢乡村与城市交界的地方,既可以享受城市的热闹,又可以享受乡村的宁静;有人喜欢住在城市中心的公寓,可以近距离享受政治,经济,文化的气息;有人喜欢住在乡村,过着面朝大海,春暖花开,骑马,打牌,和三两好友品茶晒太阳,庭前种鲜花,后院种蔬瓜的田园生活。

不管您喜欢什么样的生活,建议主要考虑以下几个方面:城市规模、人口增长、经济总量、产业结构。再考虑气候条件,交通便利,孩子教育,自己的个人偏好,朋友圈子,饮食文化等综合因素。加拿大具有较大地产投资价值的城市主要包括:多伦多及其周边城市(安大略省)、大温哥华(不列颠哥伦比亚省)、卡尔加里(艾伯塔省)、萨斯卡通(萨斯喀彻温省)、里贾纳(萨斯喀彻温省)。

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所幸的是:不论您喜欢那种生活,加拿大的各大城市都给你提供了丰富的选择。

安大略省是加拿大的首府所在地,而大多伦多紧靠安大略湖,是加拿大第一大城市。经济基础稳定,众多名牌大学,环境优美,气候宜人。特别是大多地区周边的中小城市,连续多年获得最宜居城市的美名。每年吸引大量新移民,华人占当地人口比例相对适宜,对既想给孩子有英语环境,又不想饮食生活有太多改变的家庭是首选。
这里重点介绍两个小城镇:
 我所居住的小镇奥克维尔(Oakville)
奥克维尔人口183,000(这是几年前的数据了,随着起来越多华人从北边迁往这里,人口已经有很大的增长)。紧邻安大略湖,景色美丽,星罗棋布的高尔夫球场,美丽的港口,是众多公司CEO居住的首选地,也是最富裕的城镇之一,最高收入的小区家庭年平均收入超过80万加元。这么富裕的地区,人却非常友善谦和,这也是我非常热爱这个地方的原因之一。
奥克维尔目前共有7所公立高中,除了Thomas A Blake lock和法语学校Gaétan Gervais今年排名在130,其它学校前五年的排名都在60名之内。特别是Oakville Trafalgar 和Abbey Park 更是在前10名之内。

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奥克维尔在最宜居城市排名第六。这个排名是根据失业率、收入、供房能力、健康指数、健康设施、税收、犯罪率、交通便利、气候、艺术体育设施等多个方面综合比较而得出的。

我所心仪的城市伯林顿(Burlington)
伯林顿与奥克维尔相比,真的叫做各有千秋了。首先伯林顿最宜居城市排名第三。学校虽没有奥克维尔排名那么顶尖。但却是众多年轻人的喜爱的地方,房屋价格便宜,工作机会多,交通也方便。
在伯林顿,我们还可以买到50万左右的Bungalow,拿来出租给年轻家庭,租售比1:200是容易实现的。房屋的价格的年增长率也不逊于奥克维尔,对做房屋出租投资来说,确实吸引。

另外一方面,靠湖边的ROSELAND 100-150万就可以买到漂亮的房子了,而奥克维尔这样的房子差不多要200-250万。从这些年关注房子的经验来分析,房子超过250万,再涨就比较困难了,而且随着折旧,还有下降的趋势。
2.选择社区

如前面介绍的,大多地区周边的中小城市,连续获得最宜居城市称号,可以根据自己的预算进行选择。从孩子学习英语的环境来说,建议选华人比例适中的社区,小学中学排名靠前是大多数华人关注的。生活方便也是其中要考虑的因素。
这里简单介绍奥克维尔两个校区比较好的社区(以后会有专门的文章介绍学区以及社区)。
  东湖区(Eastlake):
Eastlake 东起Winston Churchill BLVD,西止十六里溪,北起Cornwall, 南达安大略湖,是奥克维尔最富裕的社区。许多背靠安大略湖有庄园式房子超过1000万加币。当然,如果孩子想上Oakville Trafalgar 高中,而你的预算又不是那么高,或者根本不想交那么多地税的话,另一个社区Old Oakville 的一半,以及Cornwall以北至QEW的Clearview 也是属于这个学区的。可以说是丰俭由人啦。

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Glen Abbey
Glen Abbey东起十六里溪(Sixteen Mile)西至Bronte Rd, 北起Upper Middle, 南至QEW,这个社区的高中就是著名的Abbey Park了。这个社区以中产阶级为主,拥有众多的高尔夫球场和公园树林。美丽的十六里溪的秋色十分迷人,是著名的赏枫地点之一。
我就居住在这个社区。这是我最喜欢的社区。它华贵而不张扬,不喧哗,也不冷清,有着成熟与宁静的美丽。冬天看飞雪漫舞于树林,夏日踏晚霞倘徉于小径,让我陶醉与沉迷。

三.选择经纪

在国内买房,不一定要找房产经纪,只要看对眼了,直接向卖房公司交钱就是。在加拿大则不同,先不说这里大量买卖的不是新房,而是二手房;另外一方面,买房的手续,包括前期的考察、买房过程中的谈判、后期的合同签署等过程非常繁复,如果没有一位负责任、经验丰富的地产经纪来保驾护航,自己恐怕是操碎了心都不见得能住上满意的房子。

1.为什么要有经纪
总有人为了省钱(经纪费)自己直接向卖方经纪买房。我自己也做过同样的事。现在回想起来,实在是对经纪行业不了解造成的,这样做不仅没法省钱,还有可能花更多的潜在的钱,因为你没有第一手数据比较,没有专业知识,也没有讲价技巧,还有可能被不良经纪蒙骗。主要表现在以下几个方面:
卖方经纪因利益冲突可能拒绝你,特别是在抢Offer的情况下更是如此,我自己拒绝过别人,在没有成为经纪前也被别的经纪拒绝过;
卖方经纪还是会收取你一笔佣金的,我曾经经历过卖方经纪要求1%的买房佣金(如果我有经纪则是2.5%);
为了避免利益冲突,卖方经纪给你介绍另一个经纪。既然同样用经纪,为什么不选一个你自己甄选过的,信得过的。
如果卖方经纪同意代理你的买房要求,卖家是他的Client,而你只是他的Customer,他不会全心全意为你服务,因为他必须代表Client的最高利益。否则就有可能被RECO责罚。

最理想的状况是:没有经纪你自己操作。但在这种情况下,你因为没有第一手数据,就没法作市场分析比较。实话实说,我自己觉得那时候自己像盲人瞎马一样,最终还是回到找经纪的路上来。

从专业性来说,你肯定不如经过专业培训的经纪,别的不说,6本砖头厚的8开的书每一个经纪都必须培训并完成考试,要超过75分才能拿牌。

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2.选择信得过的房产经纪
首先,该经纪人必须是在当地地产局注册并接受相关法律制约的经纪人(地产管理局要求经纪人随身携带执照,可以要求验看);
其次,加拿大房产买卖的运作和中国不同,绝大部分房源都是挂在地产局网站上公开发售的,也就是说所有经纪人面对的房源基本一致,因此房屋在定价时很自然的受到市场的制约,哄抬房价的行为几乎不可能。
地产经纪受地产管理局的监控,并有相应的制度和职业道德标准要求,违规者轻则受处罚,重则被开除。
既然有这么多约束,为什么地产经纪的名声不是太好呢?我作为一个经历过多次买房的买家,也作为一个新地产经纪,在这实话实说:
卖方经纪忽悠
高价叫卖,低价出售;
造声势制造哄抢假象;

虚报商业投资收益,因为商业物业的价值取决于出租价;
买方经纪损害客户利益
隐瞒市场分析比较数据
业务不精,分析数据不准确到位;
抢Offer的过程中诱导客人以高于市场很高的价出手;
当然,有些客人也利用经纪为他们免费做许多分析工作,却利用这些数据去索要另一个经纪的高额回佣,我会在今后的文章《客人,经纪,诚信----客人与经纪的故事》中详细阐述。
综上所述,虽然有少数不良经纪,但绝大多数地产经纪们都值得信赖,他们除了本职工作尽心尽力,同时也为新移民尽快适应移民初期生活做出了大量的贡献。
3.加拿大房产经纪的收费标准
在买卖房屋的过程中,经纪的费用通常是由卖方支付。当然,有的买家也付寻找费。经纪费用通常有5%至3.0%不等。卖方经纪和买方经纪共同分享。这在经纪与卖家签卖房意向书的时候确定下来。

买家可以知道买方经纪有多少佣金,这通常会在表格《Confirmation of Co-operation and Representation--Form 320》以百分比显示,需要买家签名确认的。


四.选房

选择好地产经纪后,地产经纪就会根据您的要求,定时给你电邮你可能心仪的房源,然后根据您的要求,甄选房源并带你去看房了。前面已经介绍过加拿大房屋的类型,通常首次置业通常都是买民用住宅。按新旧来分,可分为期房和二手房。

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1,选择新房还是二手房?
买新公寓固然是一个不错的选择,但要考虑户型是否合适,入住时间也是考虑的重要因素。通常建造公寓的时间少则二年多则五年,所以不能马上入住。这对于有自住需求的新家庭来说,新房显然不是最佳选择。但对于投资来说,因为首付是分期交的,房价增长的杠杆作用十分显著,可作为投资的首选。

期楼的其它类型建造时间会比较短,对于能等待一至二年的人来说是个不错的选择,而且新建的楼会采用一些先进科技,层高也会过到9-10英尺,对于喜欢宽敞明亮,装修现代的人来说,十分吸引。但由于土地越越来贵,所以房屋的占地(LOT)越来越小,对有土地情结的人,特别是喜欢花园的人,就不是那么完美了。
相反,二手房基本可以马上入住,而且随时可通过地产经纪安排看房。即使有些二手房的设施比较陈旧,如厨房及卫生间,但只要格局合理,配以简单的装修,一样能有新家的感觉。
一些老一点的房子,特别是BUNGALOW,占地特别大,对期待重建的人来说,也许是最佳选择,当没有准备好重建之前,自住出租两相宜。

另外,都市上班族一般都是“打卡一族”,如果两人不幸同属“打卡一族”,那么距离两人工作单位较近或者临近公共交通的二手房就是一个不错的选择。这样可以降低交通成本,节约上班时间。
2, 如何判断一个房子值不值得买?
在判断一个房子值不值得买之前,先要明确自己买房的目的。从某种意义上来说,任何一个房子都有人买,都值得买,衡量的主要有二个因素:使用目的和价值。
自住的房要以自己的爱好放在首位,多想想自己一家人住在里面,享受家庭生活的温暖场面,就知道自己是不是爱这个将来的家了。
投资出租的房屋要尽量将自己有爱好放后,首先从投资回报考虑。包括租金回报,房价升值空间,是否吸引租客,市场定位等多方位考虑。通常房屋的租售比以1:200左右比较适宜(详见我的文章《房屋租售比的概念》)。
3. 畅顺交流,不断调整
即使是很好的朋友,你心目中的梦中家园,也不见得是他的理想房屋。经纪通常来自朋友介绍,网络搜索等多种媒体渠道,所以客人瘵自己的想法及时准确地告诉经纪是有利于快速准确地寻找到理想房屋的。建议自住屋多尊重客人的意见,投资屋多听听经纪的观点。
许多新移民(包括我自己)则来的时候,对加拿大了解不够,可以将自己的认识讲出来,让经纪对你的认识有一定的了解,在交流的过程中,你也及时更新一下你的认识。房屋买卖是经纪与客人畅顺交流,共同努力的结果。客人在向经纪提要求的同时,也应多听听经纪的建议。在当前市场上升太快的时候,价格可谓日新月异,不跟上形势就会屡战屡败。经纪应该本着真诚相待,想客户所想,急客户所急,不能因急于成交而违背自己的职业道德。


可以肯定的是,交流越多,胜算越大。这里要强调的是:在当前抢Offer的“战斗”中,如果失败了,千万不要责怪经纪无能,公主只有一位,候选人十几二十个,附马却只能有一位,只要是你的经纪给你做了尽可能准确的CMA(市场分析比较),失败了,说明其它经纪的客人太疯狂,也说明那个房子与自己无缘。我经历过我们差$2000输给别人的,冤确实是冤,但我们真没办法知道别人的价格啊。特别现在时髦一锺定音的抢Offer方式,更是增加了难度。疯狂抢到手的也不见得高兴,所以失去也不一定不是好事。原则只有一个,抢归抢,可以加入自己的心头好进去,但不要偏离市场价值太远。


五,下Offer

当您喜欢某个房子时,就可以叫经纪帮您下OFFER了,前面已经介绍过什么叫Offer,Offer的内容,如何操作等,这里对普通Offer就不再多说,重点介绍“抢Offer”

由于加拿大自然人文环境的优秀,吸引了全世界的目光,近十多年来房价节节攀升,导致一房难求,从而产生了不少抢Offer的局面。



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1.抢offer

第一要了解市场。尤其是遇到要价较低的房子要冷静的分析房屋的真实市场价格。同时设定自己对房屋的喜爱程度而愿意为此而多付的价格。这二者之和大致就是应该出的价格。这个价格我喜欢称之为不后悔的价格。无论是买到还是没有买到都不会后悔。因为有人比你更喜欢,所以你没有买到,但房子的价值就是那么多,也不值得后悔。


1)    抢Offer同一般买房的过程地最大区别是中间环节少。在下Offer之前最好让买方经纪搞好清楚是一轮还是几轮,如果是一轮,就应该出价最好一步到位,以免丧失良机。如果是几轮,则应该考虑随机应变。

2)    事先到银行做好贷款评估或预批,对自己的承受能力做到心中有数,做好取消贷款条件的准备,有助于拿到Offer或者以相对低的价格拿到Offer。

3)    事先验屋,做好取消验屋条件的准备,有助于以相对低的价格拿到Offer,但不能一概而论。

4)    就2),3)两条而言,有条件的Offer,严格地说都是开了口子的,只要条件不满足,都可以逃跑。而条件是不是真的不满足,卖方是不知道的,所以卖家就希望将口子堵死。在价格相差不大的前提下,卖家可能会选择无条件但价格略低的Offer;如果价格相差比较大,卖方经纪可能会同买方经纪协商去除条件。

5)    准备好定金(Herewith),也是抢Offer的有效手段之一。主要是防止有人下了Offer被卖家接受了,却后悔不去交定金。在当前这么火热的市场,买家容易在抢的过程中失去理性,变成不是为了买房,只是为了赢。等到回家一想,都是真金白银,就开始后悔了。虽然接受了的Offer具有法律效应,但要去上法庭也是太麻烦的一件事。

6)    交接日期的确定:如果没有特别要求,最好迎合卖家,有助于成功拿到Offer。

以上细节在最后关头对你是否胜出非常重要,并且能够给你省下钱。

2.签下offer反悔的后果

如果抢Offer时带上定金(即一张5%-10%房价的支票)给卖家,买家如果反悔,这笔钱会被卖家收走,所以这时候的反悔是有明确成本的。即使买家尚未提交押金,但也有可能被卖家告上法庭。所以不能抱着侥幸的态度。当发生后悔的情况时,尽量将事情处理圆满。

六,准备首付

前面已经介绍过首付的概念。目前多数银行对新移民、外国人都采用不问收入,要求35%首付的政策。

这个政策对举家迁往加拿大的华人来说应该好好利用起来。加拿大找工作说难不难,说容易不容易。关键看自己的期望值与运气。按银行对新移民的定义是登录五年之内。如果带了钱来的新移民,对一般的工作看不上,也暂时没想去找专业性的工作,或者对自己的英语没信心,一时找不到专业性的工作,本人以自己的亲身经历劝告一下,买房投资也是一个能保证有稳定收入的轻松工作,请务必计划好在五年之内将资金作好安排。因这过了新移民期限,再买房就要看工资收入啦。(我会在今后的文章《投资物业的投资回报计算》中详细论述)

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七,准备贷款

1,申请房屋按揭贷款的要求与程序

外籍人士申请房屋按揭贷款的要求和与程序本地人没有什么实质的区别,程序也差不多。通常外籍人员申请贷款比本地人更容易,因为可以没有信用记录。但外籍人士不享受本国居民享有的“自住房”免增值税优惠,外国人投资的所有房子在出售变现时,其部分利润都必须交增值税。本地居民的投资房也是要交增值税的,增值税的多少与卖房当年屋主的收入相关,最高达到23.5%(详情请咨询会计人士)

2,购买房屋贷款需要准备的文件

购买房屋贷款需要准备的文件大约分三个部分,房屋材料,工作等个人材料以及首付材料。

2-1房屋材料

主要是说房屋购买合同,如果是买新房,需要和开发商签的厚厚的合同。

2-2 工作材料

工作材料是银行审核最细的部分,如果你是某个公司的全职雇员,一般必须要有的是:工作信,公司抬头纸,注明公司名称,地址,电话,传真,写明申请人的全名,是否全职,在本公司开始工作的时间,职务,工资。工资存根,公司给的工资单。有的银行还会要求提供过去的T4或者税局的税单评估通知。除了工作材料外,还需要一些个人材料例如ID SIN号等以及一些个人信息。

2-3首付材料

通常要求出示您在银行的存款记录,有的银行会要求要存入多少天以上等,各个银行或金融机构都有不同的要求,具体情况要咨询贷款经纪。

2-4 签了房屋买卖合同,但拿不到银行贷款怎么办

大多数人买房是需要申请银行贷款的,而且许多人是在签订买房合同后才与银行商洽贷款事项,因此有可能出现签了合同拿不到贷款的情况。在这种情况下如何取消合同而又避免违约责任呢?买主在购房合同中一定要加上一个条件条款(condition clause),即允许买主在几天之内申请贷款,如果拿不到要求的贷款额度或利率标准,买主有权取消合同,所有定金退回买主,双方互不追究责任。

这个条款不包含在标准合同中,买主应该向地产经纪说明,要根据自己的信贷能力把这个条款加入合同中,才能够给自己留一条退路,不至于因为拿不到贷款而违约。同样,如果买卖任何一方在房屋交吉前要求某项条件必须满足,比如买主要求验房,或者是要先卖掉现住的房子才能买新房等等,那么双方一定要把各自的要求以条件形式明确写入合同,以备万一该条件达不到时,可以取消合同。

    如果拿不到大银行的贷款,但实在想买的话,前面我已经介绍过一些金融机构小银行也提供贷款,但利息相对高许多,还要加上不少手续费。所以在这种情况下,应该仔细计算自己的还款能力,心理承受力等因素。一旦贷款无法交付,贷款机构是有权去拍卖房屋的。当然,如果房屋已经升值,卖出多余的钱是要还给屋主的。

八,购买房屋保险

对加拿大人而言,购买住房后的第一件事就是购买住宅保险。虽然法律并没有强制规定住宅物业必须购买保险,但很多人因为提供按揭服务的银行要求客户为房屋买保险,所以不得不买。新移民应该理解,购买房屋保险不仅仅是降低银行的贷款风险,对于住户也可以很好的控制意外造成的损失。房保同车保一样是我们生活中的必不可缺,即使身为土豪的你已经供完了全部贷款,继续购买保险也能保证在火灾或其它意外下,得到相应的赔偿。

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值得注意的是:买保险的时候,一定要清楚地知道保险条款,房屋保险除了保房屋,还保了在房屋居住的人的相应的人身险。如果自己能阅读保险条款最好,如果不能,还是找靠得住的保险公司及靠得住的保险经纪,以确保自己明白保险的条款,什么保,什么不保,保多少。

举例说买了一个独立屋,注明的是SINGLE FAMILY的,但您却租给了两家人,如果保险条例说是一家人,这时候可能就有不赔的风险。如果是出租屋租给了房客,而房客在没有通知您的前提下又分租了给别人,这时候也可能不赔。(为了避免这种情况出现,房东应该定期去检查,一有蛛丝马迹,就应该找出证据并立即中止合同)。

九,办理产权转让手续

联系您的律师,按要求将您的合同等文件交给律师,让律师去帮您实现产权的交接转让。

律师通常会帮客人做Title Search, 登记产权,登记贷款等相关工作。并会将一些相关的调整费用计算好。

十,搬家前的准备工作

1,       预留搬家费用,

2,       计划购买家具及电器内部装饰等(如果需要更换的话)

通常在交接前还有两次看房机会,新移民应该好好把握这两次看房机会,带上测量工具对房间的尺寸测量并计划好房屋布置,打算换电器也应该测量好电器的尺寸。以便去购买家具等,尽快进入正常生活轨道。交接前看房如果能选择在大雨过后去看,能对屋顶或地下室漏水做一个细致的观察,如有需要,可以联系您的经纪与卖主主经纪交涉,或许可以让前屋主做一些修补或拿点修补的钱回来。


从网上下载了一个买房流程图,推荐给大家参考。

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