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【独家】破局“资产荒”--- 详说联合抵押放贷

发布时间:2017/1/24 来源:盛达资本 作者:盛达资本责任编辑:Helen

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“资产荒”是2016年金融投资圈里被谈论得最多的一个名词,它的核心观点是:有大量资金找不到合适的投资品,出现了配置混乱的局面。资产荒本质是高收益资产的缺乏。诚然,近年来全球经济持续动荡,股市,基金,债券等金融市场都还没有恢复过来,不少投资者手里握着资金却不敢投资。但是在加拿大的市场上有一枝独秀在废墟中悄悄绽放,那就是联合按揭(Syndicated Mortgage),它作为一种低风险、回报稳定(每年9%以上)、门槛低(2.5万起)、周期短(3年左右)的投资类型,已经逐渐成为投资者们关注的新热点。

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     当然会有投资人说,这么好的东西可能存在吗?即便是真的存在,怎么会大家都不知道?今天我就来给大家详细说说关于联合按揭贷款的那些事儿。

什么是联合抵押房贷?真的安全吗?

     联合按揭贷款,英文叫做Syndicated Mortgage,顾名思义,它是一种Mortgage,不同于一般我们所理解的“以个人或公司作为贷款方,银行和金融机构作为放贷方”的贷款形式,它一般是以地产开发商作为借款方,而个人或公司作为放贷方,简单来说,它是一种民间借贷。很多人听到民间借贷顿时觉得自己上当受骗了,民间借贷哪有保障?血本无归的例子不是比比皆是吗?没错,民间借贷风险很大,但是这个Syndicated Mortgage却不是普通的民间借贷,它是受到国家法律保护的一种借贷形式。

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说到民间借贷的历史可以追溯到银行出现以前,作为一种普遍的经济现象,在历史上至少已经有三千年的历史。我国最早的借贷活动发生在夏商周时期,此时多为食物借贷,随着生产发展,社会分工扩大,剩余产品出现,商品经济逐渐发展起来,货币也应运而生,到了秦汉时期,货币借贷就已经开始出现,随着生产力的进一步发展,唐代就已经出现了以固定资产作为抵押的借贷形式存在。

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在加拿大,联合按揭在二战之后就已经出现了,但真正正规化却是从2008年次贷危机后才实现的。次贷危机之前,银行可以说是地产相关的借贷业务的最主要放贷人,具有垄断性的地位。在2008年之前,开发商用其所要购买的土地和物业,可以在银行最高拿到85%的贷款,也就是说一块价值2000万的土地,开发商只需要自己拿出300万的资金就可以了。剩下的1700万可以全部由银行贷款。但是2008年后,不良房贷被视作危机发生的诱因,加拿大政府为了避免类似的情况再次发生,制定了一系列政策来限制银行的贷款业务范围,不但实现了对银行监管力度的加强了,同时也提高了房地产开发商向银行贷款的难度,开发商借贷的最高额度从85%骤降为65%,那么剩下的20%的空缺就只能靠开发商用其他方式去融资。求钱无门的开发商们,只好另寻出路找民间个人或者公司借贷,由此联合按揭才悄悄地从投资舞台的角落站到了舞台中央的聚光灯下。当然,并不是买完地就完了,接下来还需要一些列的规划设计、开发费用、宣传费用、律师费用以及营销费用等,这些我们都成为软性成本(soft cost)。这一部分资金银行一般不予借贷,全靠开发商自己融资,这也是Syndicated Mortgage主要cover的部分。

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Syndicated Mortgage在安省必须由在FSCO注册的按揭贷款公司来发行,并且受到其监管。FSCO(Financial Services Commission of Ontario)全称是安大略省金融服务委员会,是安省财政部下属的监管机构,主要负责Mortgage Brokers, Mortgage Products,Loan and Trust Companies等个体及其公司组织,并于1973年和2006年出台了专门的法规规范Mortgage市场。所以经过政府审核监控的联合抵押放贷的存在是完全合法的。

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Syndicated Mortgage的类型很多,不仅有各类独立屋、正屋及其高级公寓在内的民用住宅,也包括商用建筑、购物中心及其老人院等。它最根本的形式就是以土地等不动产作为抵押,跟民间借钱,把借来的钱用于开发,升级不动产然后卖出去,以达到赚钱的目的。投资人可以把自己看做是一个银行,把本金贷出去,定期向开发商收取利息,放贷到期时再拿回本金。早在2009年的时候,就已经有不少投资者勇敢地试水联合抵押房贷,并且都成功的收回了本金。

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那么又会有人说了,既然这个项目这么好,怎么会鲜为人知呢?这主要是因为2009年到2013年的股票市场表现太好了,基本上随便买个股票基金,都可以在家躺着数钱,这种10%以下的回报率在多数投资者看来简直不值一提,特别是比起股指基金,联合抵押放贷是封闭式投资,在项目完成前投资者可以转让,但无法提前退出,在资金灵活性上的缺乏也是投资者们不青睐它的一个原因。但是自2015年开始,相对于不到2%的国债,低于1%的银行利息,负回报的股市,它的优势才慢慢的显露了出来。

说到这里相信大家都对联合抵押放贷有了基本的认识,那么下一次,我们再来好好说说它的优势。

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