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【独家】任凭风浪起,稳坐投资船(二)

当前形势下房地产的投资策略漫谈
发布时间:2017/6/3 来源:ehouse411.com 作者:熊婕 Jane Xiong责任编辑:Helen

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房地产 投资策略 投资房地产 多伦多房产

四、为什么要投资房地产

前面我们已经粗略分析了各种投资类型的利弊,现在我们来详细地进行分析各种类型投资的利弊与收益情况。

1、银行储蓄的增长跟不上CPI的增长

根据加拿大国家统计局的数据,安大略省2016年4月至2017年4月的CPI指数1.9%,CIBC银行一年的GIC利率为1.3%,中间差值0.06%。举个简单的例子来说就很容易明白:去年4月1元的面包,今年4月要1.019才能买到,结果你去年赚的1元钱,放在银行GIC到现在,才1.013元,不够买这个面包,假如你已经退休没有其它收入,就只好饿着了,所以相比CPI增长而言,实际是贬值。

利息在税务上作为INCOME,全额上税。

2、集资存款无法自己控制

常言道:“人无远虑,必有近忧”。移民时带来的钱,总想找个地方增长一点,以抵抗当今世界货币泛滥造成的货币贬值。所以有不少稳健的投资者选择了这种方式。我也不例外。

2013年8月,经朋友介绍,参加了某投资公司在Oakville的Speers路上的一个投资项目:合同期两年,年息8%外加额外利率12%以上,入门价$25,000,利息按季度支付,好朋友才来没多久,拉着我不让我参加,我很感谢她的关心,但我是那种激进胆大的人,我说:“死都要参加,如果这条路走得通,我的退休生活就有了保障。”后来考虑到风险,也听从了朋友的劝告,我只投入了$25,000,此后每季度$500定期到我银行帐户,心里很是开心。这样的情况持续了5次,就不断地收到集资公司的通知:利息到期统一结算(即利息暂时不给了),合同期不断地延长(本息什么时候给还不知道)。我的最新消息是2017年10月连本带息还清,我不知道他们可以做到否?最坏的打算,我在那个物业上有$25,000的股份。

另一个朋友参加了一个私人集资公司,利息8%,该公司将钱借给没有足够首付来交付房产的人或者在大银行贷不到款的人,利息9%-12%不等,朋友问我安全与否,从分析来说,该公司肯定不想自己的公司出现问题,用贷款人的房产作抵押,最多只借房产市场价值的一半也是对公司的保障,我看比我参加的那个公司还好点。

利息在税务上作为INCOME,全额上税。

3、股票基金波动大

我在国内单位里炒股算是小有名气,自然到了这里也想一试身手,不过因为精力有限,而且特别害怕看财务报告,所以就交给FA打理。基金股票都买过,不过是在TFSA上,总的来说没赶上好时候吧,最高年收益也就是10%,好处是资金流动性好,想进就进,想出就出,3-5天即妥。相比国内2008年奥运会前的那波行情,实在是微不足道。

对股票基金投资,我的概念是:运气成份实在太重要。我在2008年奥运会前清仓出局,应该说是绝对地幸运,我要承认不是水平而是运气,当时只是觉得那种每天盼望开市数钱的热望再见没有了,等了几个月耐不住“寂寞”就全部卖了,奥运开始之后天天跌停,一片哀鸣,不由心生后怕,我从此再也没有炒过国内的股市,实在是太惊心动魄啦,小心脏受不了。

收益作为Capital Gain,50%计入当年收入上税;

4、人寿保险投资时限长,收益差

  有一次和朋友吃饭,聊起我有人寿保险的投资,当即被朋友拿来开玩笑,说那是投资吗?我红着脸说:“你对,不算”。严格地说人寿保险不能算作投资,但人寿保险在我的房产投资中起着重要作用,也就一并拿来与大家一起分享吧。

2012年初,当我的生活基本安定下来以后,如许多新移民一样,受到不同保险经纪的关注,通过对一位成功的保险经纪朋友详细咨询,我选中了一款可以用来抵押借款的险种,分4年共交了近12万,我看到现在的市值大约是10.4万。虽然好像赔了钱,但这款保险在我买房做贷款的时候,总是能充当除首付之外的10万流动资金,对银行批给我贷款起到了重要作用。

人寿保险的价值可以用来跟银行抵押换取所需现金,在退休的时候慢慢花,是一种兼具保险、投资和退休计划的合理避税品种。

5、生意风险大

曾经看别人的SPA店生意很好,加上自己喜欢做SPA、按摩、刮痧等,一次下来将近300人民币,于是与一起去做这些项目的朋友合计:自己开一个,省得别人赚了自己的钱。生意是加盟性质的,以为有上级支持会很顺利,开始的两个月大作特做促销,忙得上窜下跳,开了不少年卡,收入还不错,于是很开心。按下来的日子就是经营啦,大到招聘,小到采买厕纸,花了大量的时间和精力。生意说好不好的,每月亏损不多,于是决定守。守了4年,看不到希望,就决定卖啦。总部借保护品牌为名,撮合了一个买家,投资下去25万的店子只卖了5万,加下连续的慢刀割肉,亏损近25万,教训大了去啦!于是决定再也不做实业。

在万锦住的时候,有家饭店叫“红珊瑚”,味道很不错又实惠,还经常促销,于是常去,谁知没多入就关啦,据旁边HSBC的店员说那家早年的时候门口排长龙呢,后来店越开越多,就不行了。后来去“农家菜”,虽然不是特别满意,也算过得去吧,没过多久就易主了,估计现在也不复存在了。再后来去“海上海”,喜欢他的荠菜鱼片粥和糯米烧卖,谁知道也关门啦。儿子经常开我的玩笑:“你总是将别人吃得倒闭啦。”其实我应该骨子里知道性价比好才去吃,却无意间给人家快沉的船上加了一根致命的稻草,抱歉!家旁边的AbbeyWood有个华人小饭店,也几易其主啦,不知道多少人满怀了希望开店,却伤心地关闭了自己的梦想之门。

6、房地产投资稳定收益高

说起房地产投资,我会三天三夜也说不完,我对它的热爱可见一斑。我还是先用数据来说明一下前面说到的利弊吧。

Ø 门槛高

  以一个50万的房子为例,如果首付要求35%的话就是17.5万,加上土地转让税等其它律师费用等,启动资金要19万左右。

Ø收入预期高

  按照多伦多45年来各种房屋类型年平均增长7.33%计算,加上杠杆的作用,按首付35%计算,年增长率21%

Ø有杠杆

  以20%首付计算杠杆5倍,35%首付计算杠杆近3倍。50%首付计算杠杆2倍。

Ø税率低

  当投资者中长线持有房屋时,卖出时的收入可视为Capital Gain,纯收入的50%作为纳税者当年的收入计税。举例说一个人卖房税前纯利30万(除去经纪费、律师费、买房的土地转让税等)。一半15万先放入自己的口袋,一半纳入个人收入计税,按最高税率51%计算,应该交7.65万,所以税后收入是22.35万。而如果30万是集资收入,则需交15.3万的税,税后收入成为:14.7万,少34%

Ø 收入稳定

  从多伦多房产45年来的历史数据看,虽然有波动,特别是80年代后期的波动,但总体的概念是大涨小回,年平均复合增长7.33%,杠杆大,收益会有很大的增长。

       以投资的目的对待房地产投资,收入一定是稳定的,前提是:

  不是炒房为目的;

  出租租金基本能覆盖全部支出;

  有钱以备急需,不会因为还贷出现问题时在低位被迫售出,就能“守得云开见月明”

Ø 自己能控制

  个人虽然不能控制房产大局的走势,但能控制自己的购买地点、品种、价格,在做好市场调查研究的情况下,作好风险控制,有钱支撑过最困难的时期。

  说到这里,就有人问啦,那为什么我不在高位卖出,低位买入呢?我只想说,如果经济学家知道这点,为什么他还做研究,不自己动手炒呢?(我会在后面详细论述)

Ø 专业性强

  我这所以这样说,有以下几个原因:


·  市场调查分析

  前面我已经说过,投资是基于对市场的调查分析,计算投资回报而作出的决策。这一定是专业人士做的事情。买商业如此,买民居也不例外:我要知道我的投入是多少?有多少租金收入?在出租有问题的情况下,我的存款能撑多久?在市场低迷的情况下,我有多大的心理承受能力和资金承受能力?在清淅明确之后才下手,不要看着别人赚钱你就想赚,别人的资金有多雄厚你不知道,别人是胆识还是赌博你也不知道,你别人能刀口舔血你能吗?

·  挑选好的投资标的

  好的标的是投资胜利的基础,也是能获得更多投资收益的关键。前面已经说明房地产的投资收益分两部分,一部分是租金收益,一部份是出售房产后的收益。这两者要达到某种平衡,好的标的有的租金可能在预期下限,但预期出售效益可观;有的租金可观,但出售预期却在范围的下限。可以根据个人偏好而调整,看好市场前景的,可以选择前者。

 ·  怎么才算好的标的?

  ----便宜的房子不一定是好的标的:有朋友在网上看到一个价格便宜的房了就买了,30万不到,殊不知其实相对那片区域来说高于市场价,也没有多少出租机会,他说的便宜其实是基于他的心理价位和他的预算。真正便宜是相对当时的时间点、地域低于市场价值买到的才叫便宜。


       地产经纪不是只带你看看房,叫你签约就算了,而是用他(她)的专业知识帮你选择好的标的。说句题外话:“物有所值”,你省的经纪费与你买贵了房,难以出租,增值低于平均水平哪个多,哪个少?

----别人都抢的不一定是好的标的:

  朋友想买投资房,坚持要在Oakville,去年8月买入120万,租金$2500/月现在大约140万的市场价吧。我总是会问:是一块在沙里埋着的金子更贵还是一块挂着拍卖的同样的金子更贵?你需要找到这个带你去淘金的人

----投资的标的与自住的标的不同:如果自住没有特别喜好,可以兼顾投资,如果有,还是别将两者组合在一起吧,恐怕和尚没有做成,道士也没做好。

·  果断行动,快速实施

  寻找到了好的标的,最重要的是果断行动,快速实施。这世界从来不缺聪明人,能付出行动的人才有机会成功。记得单位有个聪明的小伙也有个“笨”小伙,聪明的学滑冰一次就能在冰上走了,那个笨的屡屡摔倒,我们都看不出他会在这方面有建树,三年之后,人家却在市业余花样滑冰中得了奖,而聪明的那个还是只能在冰上走走。原来人家就是付诸行动,坚持做下去而已。


   有一个投资客人,从去年年底就跟着我们看哈密尔顿的房子,那时候不用抢,甚至还有讨价的空间。她总是等到签Offer的那一刻缩手,如此反复多次,到今年初要跟别人抢了,开始还说不想去抢,后来看别人抢得眼红,自己也参加抢,老问题重现,最后一刻缩手。到4月初,我们正在群里公布我们推荐的房源的成交情况,她说某个房子根本不值那么多,原来她看得多了,对价格也有一定的了解,确实比去年年底涨了30%多。一波大行情来了,别人手快你手慢,你就踏空了,没办法。最可气的是自己明明有机会在别人前面买到,比别人多赚30%却没有去做,假如市场一路高歌向上,此人不在深夜里打自己的脸都不解恨自己的迟疑。卖也一样,当你明确要卖时,一定是快刀乱麻,一点犹豫就没法出手啦。

   我自己是属于那种行动不犹豫的人,这和我详细做过投资分析,清楚地知道自己能在心理、资金方面承受的限值,也知道投资的收益与止损位置直接相关。我在《加拿大最宜居城市中型城市--伯林顿(9)》介绍Plains提到过,头一天晚上10:00挂牌的房子第二天下午4点就已经成交到我手上啦,租金$2000/月,从买入2016年4月45.8万买入到现在70万的市值,其租金收益与增值都很不错。

(未完待续)


前文《任凭风浪起,稳坐投资船(一)》请点链接

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多伦多 置业指南 买房 首付 熊婕

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