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【独家专访】变更房屋用途 如何税务处理?IMPACT资深专家为你揭迷!

发布时间:2017/6/21 来源:ehouse411.com 作者:Kelly责任编辑:Kelly

近几年在加拿大房产的牛市里,有人买房自住出租、炒房赚钱来得很快,似乎已是财务成功的捷径了!可别忘了,万税之国加拿大对自住房、出租到出售都有各种复杂的税务规定和算法,已经有太多人因搞不懂加拿大税规被各种罚款、重税搞得得不偿失。

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出售自住房必须及时上报,一个业主或一个家庭只有一套自住房可免税,这些都是众所周知的税务常识,那你是否知道,房产转变用途应该怎么报税,那你是否知道,你的房产从自住到出租,出租再到自住,最后出售,每个变化都会产生完全不同的交税金额?具体怎么做才能更省钱,多避税?

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IMPACT会计师事务所合伙人,Centennial College税务教授、特许会计师华苇近日接受本网独家专访时提到,要知道,在加拿大目前房市动荡下,自住房改变成出租房也算变卖,除非纳税人申请 Subsection 45(2) Election,那么,自住房转出租再转回自住的诸多繁琐情况下,这些到底该怎么报税?方法不同差别很大,具体要因情况而异!

自住房用途变更申报

首先,我们从自住房用途变更说起。按照2016年10月3日的新规,自住房出售都需申报,并且,出租后改变了用途也需按房屋出售进行申报!

华苇会计师告知,一般有两种情况:

1、房屋变为出租

自住房成为出租房那年,税法里叫change of use(用途变更), 税务局同样视变卖为出售,但这个时候如果你按税法第45(2)章申请不算变卖的election,加拿大税务居民可享受以下权益:

在你没有别的自住房的情况下出租,今后4年内你的原自住房依然可以指定为自住房。你若是因为工作所迫长期外派,那4年还可以增加。同时,按照规定,加拿大税务居民可以获得+1年的免税优惠,也就是多1年免交资产增值税的机会。

总结:申请45(2)election是针对房屋改变用途时由“自住”变为“出租”用来选择延长自住年份(可延长4年)的一个税务操作。

这个election要在房屋改变用途当年和税表一起提交,获得自住房免税省税的目的。

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2、自住转出租再转回自住

你出租一段时间后再变成自住,也就是两次变化房屋用途,将被定义为出租房按市价售出并按市价买回自住申报所得税!这个时候可以申请45(3)election,加拿大税务居民可享受以下权益:

税法第45(3)章允许申请出租房转自住房不算变卖。同时在卖房当年指定该出租房为自住房最多4年,所以出租的那段时间的房屋增值,你也可以免去一部分的增值所得税。

总结:45(3)election适合自住房出租后再收回来自住的业主,申请 45(3)election也需要在卖房当年和税表一起提交,同样是获得自住房免税省税的目的。

额外4年自住房须满足以下条件:

*房主是加拿大本地居民

*出租房正常报房租收入, 包括被指定为“自住”的这几年,也要正常报房租收入

*出租房不曾提取过CCA(税务折旧)

*指定该出租房为自住的这4年,不能再指定别的住所为自住房,自住房只能为一套。

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自住房最关键的法规,重要的事情我们再提醒一遍,切记:

一个家庭每年可以,也只能指定一套符合要求的自住房。所以,即使是一个家庭夫妻两人,在同一时期也只能指定一套房屋为自住房!

一个案例让你秒懂交税金区别

华苇会计师用表格举例:一个业主买房2010年买房成本100万,目前2017年市价200万为例,我们来看下提交和不提交在将来的交税金额情况。

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第一种情况为下跌趋势:

如果这套房子没申请45(2)election,下跌20%时,售出时报资本亏损40万。

如果这套房子申请了45(2)election,下跌20%时,若在2020年售出将报增值11万,若在2030年售出将报增值34万,若在2040年售出将报增值43万。

分析:若认定为下跌趋势,不要申请45(2)election,可享用资本亏损。

第二种情况为上涨趋势:

如果这套房子没申请45(2)election,上涨20%时,售出时年报增值40万。

如果这套房子申请了45(2)election,上涨20%时,若在2020年售出将报增值25万,若在2030年售出将报增值80万,若在2040年售出将报增值99万。

以此类推上涨100%的增值申报。

分析:3年短期内售出,45(2)election会省钱。可是时间长了,越长越交税高(因为自住房免税的比率越低)。但未来如果房价涨得高的话,45(2)election还是会帮你省税的。另外,这里没有考虑额外4年自住房的指定。

还听不懂,OK,感谢华苇会计师,吐血推荐这3点TIPS,自住房转出租或者再转自住的人,请目不转睛看好了 :

1、在房价涨幅大的情况下,或出租后再回来自住,申请45(2)、45(3)election就非常合算。 

2、改变使用年限太长,不会回来自住,就没有必要申请45(2)election,因为按公式你交税的部分会更多。

3、如果你认为未来房价涨幅依然大的话,申请45(2)election 10年,20年以上的业主,还是有可能省税的。

小编提醒:

申请45(2)、45(3)election就一定能省税?房价升值变动大的时候,election好不好,不算作变卖好不好,这并不是定数,税金千差万别!

转换了用途的房产申请45(2)election与否,因房因人因市场而异,都要根据自己实际情况和需要来准确评估。

显而易见,表格的算法对我们来说非常烧脑,请一定找到专业的会计师,更重要的是,并不是加拿大市场上随便找个会计师都懂得税法的elections的,请务必找准有资质的专业会计师,把你的房屋数据进行推算后才能知道具体抉择,精准核算后省下来的钱才能真正回到你的包包里!

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关键字: 自住房  变更  房屋用途  填表  45(2)   

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