2019年加拿大联邦预算公布以来,受到社会各界的广泛关注。然而,对于此次联邦预算中房地产新政,有些朋友的认识可能有些偏颇。为此,我们特意邀请理财师刘睿劼先生为您解读2019联邦预算房地产新政的关键问题。

记者:刘总您好,感谢接受我们的采访。对于此次联邦预算中房地产的新政,很多人认为是政府发“福利”了,您认为这真的是政府准备撒钱了吗?

刘睿劼(以下简称刘):这个问题非常好,我们首先要确定的一点是,这个钱,并不是政府白送的。此次联邦政府准备拨出$12.5亿帮助中产阶级买房子,这是事实。但是这个钱,大家最好还是理解为,政府借给大家的。因为无论如何,未来,这些钱,都是要还给政府的。

记者:这钱是要还的?

刘:是的,虽然要到今年秋天才知道,怎么还,多久还,还多少,但是可以确定的一点是,肯定是要还的,这不是政府送给你的钱,这是政府借给你的钱。

另外和这个类似的,政府还把RRSP里面可以取出来买房子的钱,从$25,000提升到了$35,000。这里也经常有朋友会产生误会,他们以为这个钱是政府借的,或者送的。事实上,这钱是他们自己当初存的。他们只是把自己存的钱借出来买房子了,15年之内还是要归还的。假如他们RRSP账户里面只有$5,000,那么哪怕上限是$35,000,他们也只能取出来$5,000。

记者:政府为什么现在要推出这个政策?是看好加拿大房地产市场的未来吗?

刘:当然首先是为了大选……看看什么人才能符合条件呀!

第一，加拿大人(原文内容Canadians,没有提是不是永居也可以,但可以确定的是海外买家不可以)。

第二，家庭收入$12万以下的,绝对的中产阶级。

第三，首付5%,房价最高约$50万。

具体的要求肯定还会慢慢出来,但是现在看来,就是针对加拿大本地的中产阶级家庭(手中的选票)。这个$50万摆明了,政府对高房价没兴趣,也不打算参与其中。

记者:那这个政策有什么真正意义上的优点吗?

刘:当然。这其实是政府某种形式上对于B20和压力测试的调整。之前B20不是规定说,现有利率加2%作为银行批准贷款的标准利率吗?这样一来,基本上把银行的贷款能力限制得非常死。这当然是一个好政策,但是自打压力测试以来,政府已经加息5次了,这预计的加2%,本来是为了估算加息以后的可负担性的,如今继续使用,就有点矫枉过正了。但是直接把2%取消掉,会给市场一个错误的信号,甚至会促使加拿大居民债务再创新高(目前已经是历史最高),政府没办法这么做。

怎么办呢?那就是“既然我限制了银行借给你钱的能力,那我自己借给你钱好了”。所以正好趁着选举年,政府做了这么一个顺水人情。

对于中产家庭,这真的是有一定帮助的。虽说这个钱要还,但很有可能是房子卖掉的时候才还,政府也知道这个损失是可控的。另外负责提供这个贷款的CMHC,非常清楚过去这些年加拿大房市贷款违约率是很低的,而且反正他们都已经给这些贷款提供违约保险了,这个风险本来就是最终由他们承担,与其躲在背后承担,不如站到前面来承担,还能获得人家一句“真棒思密达”呢。

记者:那么这个政策有什么副作用或者潜在的风险吗?

刘:从经济学的角度,这种政府的补贴,很快就会推高一部分房子的价格。比如一个买家,本来自己只有2万,银行最多给30万贷款,那这个买家在买房子的时候,知道自己竞价的上限就是32万。假如其他买家出33万,那这个买家只能放弃。

可是假如这个买家知道,政府还能再借他3万,那他就会继续竞价,直到35万为止。那么很可能,这个房子最后的成交价,就比原先的成交价高了3万。而买家还是住着自己原先就能买到的那个房子,纯粹只是多了3万块钱的贷款要还。

那么从整个社会来看,就是这$12.5亿完全变成了房价的上涨,然后被全部吸收了,这钱没有一分钱真的变成了加拿大人民的真实财富。

有些人以为,多了这3万,这些买家是不是一开始就可以买更好的房子了,其实不是的。毕竟房子是要竞价的,价高者得,你多3万,别人也多3万,所有人都多3万的情况下去竞价,只会让所有房子的价格上涨3万。你最后还是花了35万买到了原来32万就能买到的房子。

更糟糕的是,许多原本40多万就能成交的房子,可能会因此卡在50万成交。这钱如果是政府送你的,那只能说白送了,你用多出来的钱倒头来拿到了本来就属于你的东西,这也罢了;可糟糕就糟糕在,这钱以后还要还给政府,那就等于是,你纯粹买房子,买贵了。

记者:这么听起来,觉得好像还是没有这个政策比较好?

刘:从宏观角度来说,的确是这样,这绝对不属于我所欣赏的那种“藏富于民”的经济政策。这更像是一种表面的作秀而已。但从微观的角度,部分个体肯定是会享受到好处的,毕竟经济学是理想化的,现实生活中人们的反应速度、获取信息的能力和心理因素都不相同。如果作为先行者抓紧利用这个政策,而恰好跟自己竞价的人又不能够享用这个政策的话,利用政府的这一些补助确实可以买到一个自己原先买不到的房子。

当然,是不是贵3万的房子一定更舒服呢?是不是这就是买家当初真正想要的房子呢?人到底住什么样的房子才会最终满足呢?没有这3万人们是不是就住得非常委屈了呢?多出来的钱到底是帮助人们解决了问题,还只是使人的欲望更加膨胀了呢?这些答案我们就只能抛向空中了。

最后吐槽一下,许多金融产品的本质其实就是:花未来的钱,让未来的自己,没钱可花。

记者:再次感谢您的精彩讲解。

【专家介绍】

刘睿劼Richard Liu,安省持牌保险经纪、贷款经纪,是特许金融分析师CFA持证会员,并拥有私人理财规划师PFP证书。Richard在金融行业有超过7年的工作经验,现在加拿大的盈富理财集团(CWF Group Inc.)担任高级理财经理,是该公司连续四年的销售冠军。Richard本科毕业于多伦多大学金融专业,现在多伦多大学Rotman商学院攻读工商管理硕士MBA学位。Richard本人经营微信公众号“理财德专业理财”已经超过四年,亲自撰写数百篇经济观察和理财分析文章,并在各大平台发表,累计超过30万阅读量。Richard擅长的领域包括财务规划、避税投资、保险规划、按揭贷款等,并在房地产市场分析、投资心理学分析、金融科技等方面都有深入研究。工作邮箱richard.liu@cwfgroup.com。