加拿大是一个福利多，缴税更多的国度。当前，加拿大房地产市场又处于大有回暖的趋势。对于投资房产的朋友们，在关注房地产市场发展变化的同时，更要多多了解加拿大投资房产的税务问题。

近日，经常有读者朋友询问：“如果拿到地产经纪给的佣金返佣，这笔收入要不要交税？”对于这个问题，2019年5月22日，加拿大税务局给出了书面政策解释，我们特意邀请加拿大特许会计师华苇先生给我们进行详细解析。

华苇先生，是英美加三国的特许会计师，大多伦多地区 IMPACT 会计师事务所的合伙人, 为中小企业和个人提供审计，税务和专业咨询服务。华苇先生同时是Centennial College的特邀税法教授,主流士嘉堡商会执行董事，以及朗博科创孵化器创始人之一。

记者：华总您好，感谢接受我们的采访！您如何看“拿到地产经纪给的佣金返佣到底要不要交税？”这个问题？

华苇（以下简称华总）：猛一看这个问题，按照大家的理解是不用交税的。因为这个收入是买房的成本的一个反馈，但是关于这方面过去一直没有跟税务局有过真正的沟通。我们事务所看到比较多的是地产经纪报税时的佣金返佣的情况，并指导地产经纪报税时佣金返佣应该怎么处理，以及支持收据和材料。

记者：地产经纪佣金返佣是怎么发展而来的？

华总：随着加拿大房地产经济的不断发展，房价的不断增长，尤其是过去一﹑二十年，房价涨得特别厉害，然而地产经纪佣金的收入是按一个百分比来算的，比如2.5%。那么地产经纪佣金的金额，也随房价的增长而翻倍的涨。在这种情况下，就产生了这么一个新的商业惯例。

由于房价高启，地产经纪也是与时俱进了他们的营运的手段，就会把一部分佣金反馈给买方客人，从而作为对高昂房地产价格的小小补贴吧。在这种情况下，这部分到底要不要交税就成为了一个问题。

地产专业一般称作“返佣回佣”，在生活中非常常见，但返佣回佣并不是必须的。地产经纪帮客户买卖房产，从中抽取一定比例的收入叫作佣金。而返佣回佣就是地产经纪把部分佣金返还给买家客户。（佣金表面上是卖方出的，但羊毛出在羊身上，实质上还是买房的血汗。）

记者：那么对于佣金返佣加拿大税务局是如何要求的？

华总：实际上，我们只要搞清这笔收入是为什么而收的，这才是问题的关键。也就是加拿大税局给的我们的信中一开头说到的那句话“it’s a question of fact”，你的主要职业是什么？收到金额是您偶尔收到一笔与自己买房相关的金额，还是作为一名投资者，或是本来就是一名地产经纪等，对于不同身份、职业的人，便会有不同的处理方法。

这个问题方面，加拿大税务局对于不同身份、职业的人没有进行具体更多的阐述，一般的Badge of Trade的评判依然适用。但税务局对于两种房产的处理进行了阐述，一个是投资房，另一个是自住房。

在房产的处置阶段，有一个税务概念叫作“资本增值税”（Capital Gain Tax）。

资本增值税问题只针对投资房，处置自住房不用缴纳资本增值税。在加拿大，任何时候您只能指定一套房产为自住房，所以您名下其它房产基本上全部算是投资房。

处置投资房是要交资本增值税的，具体按资产增值部分的50%计入个人应税所得，按照个人收入的边际税率交税。

因此，关于自住房方面，还要看这个人买房的目的“intent”是自住，还是一个牟利的trade。税法里面关于收入benefit income的概念，主要看这个人的intent及其它收入情况。

比如说您是一名地产经纪，或者您的收入来源于房地产，或者您在房地产方便的交易比较多。在这种情况下，按照加拿大税法的惯例，作为一种先决条件会把这笔收入定义为“营业收入”，而非资本增值收入。营业收入要100%计入您的收入缴税（还可能涉及HST的申报）。

关于出租房或投资房产，因为出租房本身就是一种生意，在这种情况下有两种处理方法：

第一是把反馈的佣金记到出租收入里面，在当期缴税。因为这样会100%的加到您的收入里面缴税，因此是一种不太合算的做法。

记者：那么，有没有比较合算的做法呢？

华总：比较合算的做法就是把返佣从您的买房成本中减去，那么到最后将房子卖掉的时候，这就成为一个资产增值（Capital Gain）。按照加拿大税法资产增值部分的50%计入个人应税所得，按照个人收入的边际税率交税，相比起来就可以减掉一半的税。

记者：如果是自住房的话是不是就简单多了？

华总：是的，加拿大税法中也说到关于自住房的这个问题。一般来说可以认定为自住房佣金的反佣不用交税，基本上不算您的收入。而我们会计的做法，一般就是佣金反佣这部分从您买房的成本里减去，不做为您的收入。如果这个房子一直是自住房的话，反正也不用交税，所以也就没有任何的税务问题。

但是万一这个房子的使用性质改变的话，那么也可能会存在一定的税务问题（在申请subsection 45[2] election的情况下，返佣减少了您的房价成本，从而增加您未来的资本增值的计算）。

因此，如果您是地产经纪，又收到了反佣，哪怕是地产经纪为自己买了房子，这里还会产生一定的灰色地带，那么到底这算不算收入？在工作中，我们遇到过多起关于地产经纪反佣的T4A表被税务局查过的案例。有的地产经纪为自己买房，会得到相当大的一笔反佣，基本上整个佣金都被免掉。

记者：这种情况的个人收入怎么处理呢？

华总：工作中经过我们多次与税务局沟通与操作，总结出一个比较有效的方法就是，让Broker公司给经纪发的T4A里面把这部分佣金直接扣掉，这样的话，T4A里面不体现的话，后面的报税就简单多了，不用很复杂的跟税务局解释。

近日，对于房地产经纪返佣到底要不要交税？加拿大税务局总算有了书面的解释。还是那句官话“it’s a question of fact ”，即要看每个人的具体情况而定。基本上，若是购买自住房时，买方得到的返佣可以免税。若是购买投资房，简单省税的处理方法就是把返佣从房价里减去。

因此，地产经纪们注意了，买自住房的返佣千万不要放进你的T4A表中，不然第二年报税后加拿大税务局的processing review会烦死你！

不管怎么说，报税还是比较复杂的问题。回过头来，还是税务局那句话“it’s a question of fact”。所以读者有问题应该找自己专业的会计师进行比较具体的咨询。会计师有时候也要跟税务局进行沟通，能够达成一个比较稳妥的税务处理。

记者：这个问题太重要了，再次感谢华总的精彩讲解。