报税季节来临，咨询电话纷纷不断，大多数都是在询问有关自住房或出租房到底怎么报税可以尽量少交增值税策或者免税？

的确最近几年，多伦多地区房价每年以两位数增长，身边周围很多人成了职业或兼职炒房族，纷纷赚了人生第一桶金。他们搜索低于市场价的房产，尤其是老房旧房全部翻新之后，人在里面住一段，或者只是改了证件地址，然后在短短时间内以高于买价几十万的价格卖出，或者从Builder那里买楼花，等新房还没造完就转手卖出，一转手就很轻松地赚取了几万-十几万的利润。炒卖房子赚钱的快钱比辛苦工作一年或者甚至几年的薪水来的要容易的多。针对这几年来这种情况巨增，加拿大税务局近期对房地产市场展开密切的监控和审计，深入调查两地的房屋交易逃税骗税行为，并对逃税者作出罚款，最高可达250万元。

第一个问题：一个家庭可以有两栋房屋都作为自住房吗？

加拿大税法规定纳税人或其配偶或同居伴侣，前配偶或同居伴侣或儿童在该年度通常居住的那栋房屋是这个家庭的自住房。

也就是每个家庭只能有一栋房子作为家庭的自住房。即使一个家庭拥有一栋以上的房屋，但每年也只能将其中的一栋房屋定义为家庭的自住房。

在身边有不少家庭夫妻双方名下各有一栋房，但只要是一个家庭还只能有一栋房为自住房。如果夫妻双分方是正式分居的，也就是需要符合法律分居条件的，才可以分别有自己的自住房。

除此之外，也有一些其他特殊情况下一个家庭可以同时拥有两栋房屋且都可以算作自住房。如有这种情况，请打电话咨询。

第二个问题：自住房要住多久才算符合自住房？

-加拿大税法规定是要通常居住在那栋房子，但税务局也没有明文说多久，只说短期内居住应该足够了，但房子不能用于产生收入，比如将房子出租。因此肯定不是一天也不是一个月。

这里没有标准答案，需要视各种情况而判定。

因为住多久不是唯一判定标准，加拿大税局也会参考其他各方面因素，比如：你的职业，买卖频繁程度等等。

第三个问题：怎样才能符合自住房资本增值税免税？

即使你只有一套房子，但在若干年的时间里如果你频繁买卖房屋换了数十次房,你的房子在买卖过程中可能会失去主要住所性质。尽管你随时都只拥有一个物业，但税局可能认为你以盈利为目的频繁买卖物业，你的物业增值不被认为是资本增值，而有可能被视为生意收入而纳税，也是说以100%收入而纳税， 还有重大过失罚款

因此你需要问自己以下2个问题

房产交易的目的：夫妇买卖房产是为了盈利，而非真实的居住需求。

买卖的频繁程度：夫妇在临近区域如此频繁的买卖不是一个正常居民会做的，而是表现出了在经营地产生意的本质。

希望给大家分享以下总结：

1.   如果的确是换房，如小房换大房，换学区房，或者大房换小房，有合理的理由，住满六个月就够。若只有一套房产甚至更短都可以。

2.   从事地产经纪或者地产装修相关的朋友需要格外小心。因为你们的职业性质让你的目的很难解释清楚，住的时间短，交易太频繁都会对你不利。

3.   尽量不要隐报瞒报，比如实际出租跟租客说明不许报税，把地址改过去想享用主要自住所资本增值免税。问题是如果租客真的报税了，你也无从知晓，收到加拿大税务局的信时候就太晚了。其实如果按资本增值报税，税率没有你想的那么高， 因为只是50%的收入需要纳税。

4.   有很多套房产的，也请谨慎，小心加拿大税务局认定你在经营房产生意。

第四个问题：卖了自住房不需要缴资本增值税还需要报税吗？

在2016年之前如果卖了自住房不需要缴资本增值税，因此也需要在报税时做申报。但从2016年10月3日加拿大税务局有明文规定从2016年起卖了自住房，即使不需要缴资本增值税，也必须需要用T2091在报税时一起申报。

这是2016年报税新规定，敬请朋友们注意。

第五个问题：如果CRA调查，他们通常会看什么？

1.   你名下的水电网。

2.   房屋保险。

3.   加拿大税务局地址，加拿大邮政地址，驾照，医保卡地址。

4.   搬家的证据 - 搬家公司收据等。

5.   他们可能也会查地产网站上你房子的出租信息。

下个星期日继续跟大家分享自住房转成出租房或出租房转成自住房如何报税尽量少缴资本增值税，请大家留意。

（本文仅供参考，不构成具体建议）

来源:ehouse411.com