对于 Abdullah Mohiuddin 来说，进入房地产市场不仅仅是以合适的价格找到合适的房子。

与许多其他穆斯林一样，Mohiuddin 的宗教信仰包括对支付和收取利息的限制。鉴于典型的加拿大抵押贷款包括利息费用，这给他停止租房并搬进他拥有的房子的努力增加了额外的挑战。

“即使利率很低，即使利率只有 0.1%，如果超过 0%，那么我们就无法与传统银行打交道，”Mohiuddin 说。

虽然他已经寻找了几个月，但加拿大抵押贷款市场已经开始出现可以满足 Mohiuddin 需求的新选择。

加拿大各省的几家公司正慢慢开始提供伊斯兰或“清真”抵押贷款。清真是一个阿拉伯语术语，在英语中翻译为“允许”。这些抵押贷款的结构经过精心设计，以遵守加拿大法律和许多穆斯林的信仰体系。

没有利息，但你仍然支付

避免“ riba ”或利息的金融产品并不是免费的，因为它们不收取财务费用。

寻求清真抵押贷款的穆斯林仍将向金融机构支付持有成本以获得购买房屋的贷款。

多伦多大学罗特曼管理学院经济分析与政策副教授 Walid Hejazi 解释说：“当加拿大人、美国人听说伊斯兰金融禁止利息时，我们西方人自然而然地认为钱是免费的。” .

清真抵押贷款如何帮助一些穆斯林克服购房障碍

事实并非如此，Hejazi 说，他的研究重点是伊斯兰金融产品。

“获得伊斯兰抵押贷款的人支付的金额与传统抵押贷款的金额相当。只是这些抵押贷款的结构不同，”他说。

一位大学教授坐在他的办公桌前接受采访。

Walid Hejazi是多伦多大学的伊斯兰金融专家，他指出无息抵押贷款并不是免费的。 

根据清真抵押贷款提供者的说法，结构差异可能包括贷款来源以及法律差异。一些抵押贷款更类似于“先租后买”系统，其中抵押贷款提供者也是房屋的所有者。也有收取费用而不是标准利息的法律结构。

据 Hejazi 等专家称，尽管清真抵押贷款最终仍然像传统抵押贷款一样要花钱，但这些费用的构成方式却有很大的不同。

“很多人会看着伊斯兰金融说，你支付的不是利息，而是利润，所以这实际上是一回事。我认为这是虚伪的。......你如何获得结果真的很重要，而且有很多很多在这种情况下的宗教，”他说。

更难获得资金——所以它们通常更贵

总部位于安大略省奥克维尔的 Eqraz 等公司刚刚开始提供清真抵押贷款。创始人 Zuhair Naqvi 表示，几乎没有营销，他的公司已经看到了很高的需求。

Naqvi 于 2020 年从卡塔尔移民到加拿大，但在此之前的几年里，他一直致力于在加拿大开展伊斯兰融资。

“与美国和英国等其他发达国家相比，加拿大在伊斯兰金融方面落后了大约 20 年，”Naqvi 说。

Zuhair Naqvi 是安大略省伊斯兰抵押贷款提供商 Eqraz 的创始人。 

Naqvi 说，由于加拿大的伊斯兰金融市场欠发达，因此很难找到清真和宗教上可接受的资金来源来借贷抵押贷款。这可能意味着成本更高，因为资金更加稀缺。

除此之外，还有额外的管理成本必须分摊到较小的客户群中。

“我们必须增加 1.5% 的利润率来支付我们的成本，这使得我们的抵押贷款比加拿大皇家银行或加拿大丰业银行的五年期抵押贷款高出约 4%，例如，”他说。

目前风险较高，但这可能会改变

位于埃德蒙顿的加拿大清真金融公司也提供清真抵押贷款。联合创始人 Thomas Lukaszuk 指出，贷方面临的风险可能更高。

根据 Lukaszuk 的说法，由于伊斯兰教的限制，他的公司不能取消房屋赎回权。这可能意味着更高的费用以减轻这种财务机会。

帮助艾伯塔省穆斯林成为房主的清真融资计划

根据加拿大统计局的数据，在超过 170 万穆斯林中，超过 800,000 人住在“租户居住的住宅”中，而不是拥有他们居住的房屋。

对于像 Canadian Halal Financial Corporation 或 Eqraz 这样的公司来说，这代表了一个相当大的目标市场。

Naqvi 认为，随着清真抵押贷款业务的增长，成本将会下降，因为对他来说，更大的客户群意味着贷方违约的风险更低。

“随着时间的推移，银行和为 Eqraz 或其他伊斯兰公司提供资金的人，他们将意识到风险并不像他们计算的那么高，因此融资成本将会下降，”Naqvi 说。

既定架构仍难打通

Lukaszuk 和 Naqvi 都指出了加拿大监管和保险方面的挑战。

许多抵押贷款保险提供商通常不为伊斯兰抵押贷款提供保险，因为法律结构可能因提供商而异。

虽然加拿大抵押贷款和住房公司2010 年的一份报告称，根据加拿大会计准则，伊斯兰金融产品不应“带来任何特殊困难”，但多年后它们仍远未普及，并且存在法律问题，例如谁注册关于土地所有权，以及先租后买合同是否受各省房东和租户立法的约束。

根据加拿大统计局的数据，成千上万的穆斯林是租房者，那些希望从租房转为拥有的人是 Eqraz 等清真抵押贷款公司的目标市场。 

“加拿大的另一大挑战是监管环境使得发行伊斯兰抵押贷款相对于传统抵押贷款更加困难，”Hejazi 证实。

打入加拿大的金融圈对纳克维提出了另一个挑战。 

“我花了两年多的时间才得到那里的人的信任和接受，”他说。

然而，伊斯兰抵押贷款市场已经足够发达，Mohiuddin 可以准备自己进入市场。由于全国有多家伊斯兰抵押贷款提供商，他更愿意为房屋融资。

“我想我已经在看市场上的房子了，如果有机会，我想我会在一个月左右的时间内发出报价，”Mohiuddin 说。