尽管许多工人已返回市中心的办公塔楼和郊区的商业园区，但加拿大的几个城市仍面临着非常高的办公室空置率。   

随着加拿大大部分地区的住宅租金上涨和住房短缺，将空置办公室变成住房的想法开始流行。 

甚至还有政府资金用于将办公室改造成住宅用途的资助。 

卡尔加里和哈利法克斯的项目正在进行中；多伦多、伦敦、安大略省也正在讨论这个项目。

但是，进行办公室改造的关键是什么？ 

转换在多大程度上减少了办公空间的过剩，并创造了有意义的住房存量？

根据采访业内专家找到了答案。

问题和潜力 

根据商业房地产公司CBRE 的数据，虽然 8-10% 的空置率对写字楼市场来说是健康的， 但全国写字楼的空置率为 17%  ，一些主要城市中心的空置率甚至更高，例如卡尔加里，埃德蒙顿，30%为 22%，安大略省伦敦也为 22%。   

其他公司的数据更不乐观，但较旧的办公室很难出租，留下很多似乎适合住宅改造的空间。

然而，将办公室变成公寓通常不是一个快速的解决方案。

“在某些情况下这真的很容易，”国际建筑和规划公司 Gensler 驻多伦多的董事兼建筑师 Steven Paynter 说。

“但如果建筑物不起作用，它就根本不起作用，然后它就几乎不可能变回来了。”

建筑物需要在“转换计算器”上获得高分 

如果有一个人知道是什么让办公室转换起作用，那很可能是佩恩特。

他和 Gensler 的同事开发了一种转换计算器，可以将办公楼与理想的住宅楼进行比较。 

从事改建项目的多伦多建筑师史蒂文·佩恩特 (Steven Paynter) 表示，有些办公室很容易改造成住宅，但大多数几乎是不可能的。 （詹姆斯·邓恩/CBC）

它记录位置、平面图是否适合公寓或公寓式单元、窗户的大小和数量、电气、机械和管道需求、电梯、停车场、立面等。

除非办公室在 100 分中达到 80 分或更高分，否则通常不建议转换。 

Gensler 已经评估了 500 多个办公楼，并预计当他们在多伦多、纽约和华盛顿特区完成几批大批量评估后，总数很快将会翻一番

那么有多少个办公室可以晋级呢？ 

大约 25%，Paynter 说，但它因城市而异。 

“例如，卡尔加里有很多类似的 1970 年代建筑，非常适合改建。相比之下，我们发现波士顿有很多更旧和更小的建筑，成功率不到 10%，”佩恩特说。

总部位于多伦多的商业房地产咨询和数据公司 Altus Group 的副总裁雷蒙德·王 (Raymond Wong) 说，转换成本加起来往往不足以让住房成为一个可行的选择。

“如果你通过空间布局、建筑本身和预期成本来考虑所有这些变量，拆除它并从头开始可能会更容易，”他说。

政府的支持是一个关键因素 

专家说，成功转变的另一个重要部分是政府。

一些政府正在将自己多余的空间变成住房。 

2021 年，联邦自由党承诺投资 6 亿加元帮助开发商将办公空间改造成新的出租房屋。然而，加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）表示，它无法提供这笔钱是否已经花掉的最新消息。 

新斯科舍省将投资 190 万加元用于改造哈利法克斯市中心一座有 55 年历史的建筑。   

在过去两年中，卡尔加里已投入 1.53 亿加元，通过其市中心开发激励计划帮助业主将办公室转变为住宅。

自 2014 年以来，阿尔伯塔市的空置率飙升，这要归功于能源公司在石油价格暴跌时裁员，而大流行病使情况变得更糟。 

根据CBRE 的数据，多伦多有 1290 万平方英尺的空置办公空间，而规模较小的卡尔加里则有更多，达到 1400 万平方英尺。

应用 Paynter 对转换率 25% 的估计，卡尔加里可能会建造 350 万平方英尺的住房。简而言之，这大约是 3,500 套公寓，每套 1,000 平方英尺。 

在接下来的十年里，卡尔加里希望消除 600 万平方英尺的办公空间，并向开发商提供每平方英尺 75 加元的补贴以进行改建。 

到目前为止，卡尔加里已有五座建筑获准进行改建，Maxim Olshevsky 的公司拥有其中一座。

他的公司 Peoplefirst Developments 正在将 112 套两居室和三居室公寓建成一座 10 层高的办公楼。   

该市将支付 3800 万加元翻新工程中的 780 万加元。   

Olshevsky 的公司在取消抵押品赎回权的情况下买下了这座大楼。“这座城市的贡献确实使这个项目成为可能，”他谈到改建时说。 

由于建筑成本高达每平方英尺 400 加元，Wong 表示，政府支持对于许多改建项目至关重要。

“我认为你需要那种类型的合作伙伴关系，以及分区变化，才能让它发挥作用。” 

但他补充说，单靠转换并不能解决卡尔加里或其他市场办公室库存过剩的问题。

“在接下来的两三年内，这里和那里的办公室会进行一些改造，这不会是固定的，”他说。“这需要很长时间。”

到目前为止，卡尔加里已经批准了五个改建项目并花费了大约 5000 万加元，在市中心外占用了大约 650,000 平方英尺的办公空间，仅完成其目标的 10%。

安大略省伦敦正在考虑在其市中心采用类似的方法进行改建。   

增加经济适用房

如果涉及政府支持，住房倡导者说，应该要求办公室改建，以包括混合和低收入住房。 

温哥华 CitySpaces 的城市规划师 Noha Sedky 说：“在我看来，优先考虑这一点是显而易见的。” 

“我们看到我国每个城市的空置率都在下降，平均租金在上涨。” 

Sedky 在经济适用房和土地开发领域工作了二十年。

她还指出，改造项目中的混合住房有利于当地劳动力资源，因为这意味着“各种各样的专业人士和服务零售工人住在他们工作的社区。”

新斯科舍省政府正在为哈利法克斯的一个改建项目中的一些单位提供低于市场价值 20% 的租金补贴。   

卡尔加里 1.53 亿加元的激励计划对经济适用房没有要求。 

然而，该市向将塔楼改建为弱势群体住房的团体提供了 550 万加元，Olshevsky 说他的项目包括价格低于市场价格的单元。

建筑师史蒂文·佩恩特 (Steven Paynter) 认为政府的支持和社区规划对于成功改建非常重要。

他指出底特律和密苏里州堪萨斯城是大流行之前办公室改造计划取得成功的城市。       

他说，只有 25% 的办公室成为转换的候选办公室可能看起来很小，“但实际上在美国和加拿大有数十亿平方英尺”，这可能会创造大量住房并使建筑材料远离垃圾填埋场。