经过近两年加拿大央行基准利率的上调，一些预测人士预计房地产市场调整将于 2024 年结束。    

但何时触底，以及房屋销售和价格反弹有多猛烈，是困扰一些继续观望市场的加拿大人的问题。

央行的政策利率可能成为 2024 年加拿大房地产市场的晴雨表，降息的预测可能会减轻明年潜在买家的部分压力。

尽管加拿大央行在最新决定中连续三度维持不变，但益普索专门为《环球新闻》进行的民意调查显示，许多加拿大人感觉受到过去两年利率快速上涨的困扰。

益普索 (Ipsos) 于 12 月 8 日至 11 日对 1,000 多名加拿大成年人进行了调查，其中约 73% 的人表示，高利率使他们处于房地产市场的边缘，因此他们不会购买或出售。

益普索 (Ipsos) 的数据显示，利率上升尤其让千禧一代 (85%) 以及不列颠哥伦比亚省 (76%) 和魁北克省 (86%) 的千禧一代望而却步。

益普索全球首席执行官达雷尔·布里克（Darrell Bricker）告诉媒体，虽然较高的借贷成本可能会成为许多人明年进入房地产市场的障碍，但如果一些卖家无法在续签时处理增加的抵押贷款付款，那么利率上升可能会给他们带来推动。

“我认为，在未来的住房方面，我们必须考虑的首要问题是目前拥有抵押贷款的人是否有能力负担得起，”他说。

更高的利率将如何影响 2024 年的房地产市场？

加拿大皇家银行助理首席经济学家罗伯特·霍格 (Robert Hogue) 告诉媒体，他预计活动将在传统上繁忙的春季市场之前回升，但高借贷成本将继续抑制 2024 年上半年的购房活动。

他表示，与债券收益率疲软相关的固定抵押贷款利率下降可能会激励一些买家进入春季市场，即那些希望抓住价格低谷时机的投资者。

霍格预计 2024 年初房地产市场的供应将继续增长，但预计卖家不会在续签时抵押贷款利率上升的压力下大规模出售房屋。

霍格表示，尽管加拿大新一批房主的抵押贷款期限将于明年到期，但加拿大皇家银行预计不会有很多人被迫出售。他确实认为许多家庭需要在更新利率上升的情况下控制支出，但他认为抵押贷款压力测试应该为违约或强制出售提供必要的缓冲。

“这种动态已经存在了几个月了，但我们预计这不会变成一波巨大的卖家浪潮，从而导致市场陷入某种螺旋式下降，从而导致大量卖家抛售。”没有买家而有很多卖家的不平衡导致价格下跌，”霍格说。

当降息最终实现时——大型银行的预测将在2024年第二季度进行——霍格预计需求将随之小幅上升。

但他表示，在借贷成本显着改善（即多次降息）之前，买家不会成群结队地回来。因此，霍格预计房地产市场活动将在2024年下半年“提振”。

Royal LePage 的预测类似，预计 2024 年下半年销量和价格将有所回升。

该国家券商在其2024年展望中表示，预计第四季度加拿大房屋总价将同比上涨5.5%。如果这些预测成立，房价将接近 2022 年第一季度的疫情峰值。

Royal LePage 首席执行官菲尔·索珀 (Phil Soper) 表示，房地产市场存在被压抑的需求，加拿大人在退出观望之前，正在寻找价格调整已经结束的信心。

他预计，当利率开始下降时，这将足以让加拿大人相信他们今天购买的房屋明天的价值不会降低，从而为重返房地产市场扫清道路。

索珀表示：“无论何时发生，无论幅度多么小，即使央行利率下降 25 个基点，也会对加拿大房地产活动产生巨大影响。”

加拿大央行本身已表示，它对降息过快持谨慎态度，因为这可能会对房地产市场产生影响。12 月 6 日维持利率不变的审议结果显示，理事会担心过早的降息举措会刺激住房活动“反弹”，从而加剧住房价格通胀。

租赁市场的预期是什么

尽管房主在加拿大较高的利率环境下续租时必须承受很大的压力，但所有权市场之外的房主在过去的一年里也受到了租金飙升的影响。

即使总体通胀率目前为 3.1。尽管住房成本已从 2022 年 6 月的 8.1% 峰值大幅下降，但住房仍然是加拿大人生活成本上升的重要原因。

根据 Rentals.ca 和 Urbanation 最近的一份报告，有迹象表明，到 2023 年底，增长速度将会放缓。报告指出，11 月份全国租金价格仍按年上涨 8.4%，但增速较 10 月份有所放缓。温哥华和多伦多的平均租金持平或略有下降。

霍格表示，借贷成本的最终下降不仅有助于刺激所有权市场的活动，而且还可以缓解随着越来越多的租户购买房屋以及他们腾出的公寓重新回到市场上而在租赁方面产生的一些压力。

他表示：“一旦所有权负担能力得到一定程度的改善，那么这种住房阶梯的自然流动就会在一定程度上重新发挥作用，这应该会给租金方面带来一些缓解。”

近年来，加拿大的租赁市场面临着来自多方面的压力：新移民倾向于先租后买的需求激增；缺乏足够的住房供应，特别是在大城市；较高的借贷成本限制了有能力放弃公寓购买住房的家庭数量。

霍格警告说，尽管有望在 2024 年缓解，但租赁市场仍将“非常紧张”。他表示，预计移民数量将比去年创纪录的水平略有缓解，但仍“保持强劲”，并提出了一个底线按需水平。

布里克表示，政策制定者应该担心租房者无法进入所有权市场。

益普索 (Ipsos) 民意调查显示，77% 的受访者现在认为只有富人才能拥有住房，而 71% 的人已经放弃拥有自己的住房。

2024 年住房会变得更便宜吗？

根据加拿大央行的一项指数，由于借贷成本上升与房价上涨同时发生，住房负担能力在 2023 年第三季度达到 41 年来的最低水平。

然而，这一趋势在今年最后一个季度出现了逆转的迹象，由于预计 2024 年降息，许多市场的固定抵押贷款利率开始下降，导致价格下跌。

比较网站 Ratehub.ca 指出，在其追踪的 10 个主要城市中，11 月份购房所需的收入逐月下降，但有一个明显的例外：卡尔加里。

索珀表示，卡尔加里以及更广泛的阿尔伯塔省近年来一直是“负担能力的佼佼者”，房价相对便宜且经济强劲。这有助于推动阿尔伯塔省的人口激增，无论是新移民还是现有的加拿大居民都在寻找一个负担得起的住所。

“我相信我们已经跨越了这样一个阶段：就业（不再）是城市间或省际移民之间的驱动因素，现在它已经成为住房成本的一个因素，这既是由于房屋价值的巨大差异，也是由于住房成本的增加。虚拟工作背后的技术，”索珀说。

霍格表示，在全国范围内，他预计负担能力水平将继续“限制”首次购房者，尤其是，直到央行多次降息以降低获得抵押贷款的门槛。

影响住房负担能力的另一个因素是供应不足。

霍格表示，虽然 2023 年新屋开工率在利率上升的压力下基本保持不变，但其步伐与加拿大恢复市场负担能力所需的速度不符。

加拿大抵押贷款和住房公司表示，到 2030 年，加拿大需要在目前的建设速度基础上再增加 350 万套住房，以使新的和现有的加拿大人再次负担得起住房。

霍格将在新的一年密切关注专门建造的出租公寓的建设活动，因为市场“迫切需要”新的出租单元。

联邦政府最近宣布了一项计划， 重新启动战时建筑工作，以加快加拿大房屋建设的步伐。过去几个月，渥太华依靠新老项目来降低铲土的障碍，并为各省和市政府提供资金，以激励密集化和加快项目审批。

然而，索珀表示，由于需要移民来维持加拿大经济，仅靠快速建设努力来跟上需求的涌入并恢复负担能力的希望不大。

“各级政府为解决住房供应危机所做的努力是值得欢迎的，”他说。

“我不认为他们有任何希望让住房的绝对价格变得更便宜——换句话说，降低该国房屋的价值。”

布里克表示，近几个月来，各级政府的政治家就住房负担能力做出了一系列承诺和建议，对于渴望取得成果的加拿大人来说，2024 年可能是决定成败的一年。“在 12 个月的时间里，我们将看看他们是否真的能够取得成功，”他说。