本文是为加拿大人提供了他们需要了解的有关住房市场的基础知识 ，而这些知识在学校中没有教授。    

那些正在努力筹集进入加拿大日益难以负担的住房市场所需的首付的潜在购房者往往需要他们能得到的一切帮助。

本月的《家庭学校》系列将介绍一个新的注册帐户，该帐户旨在使购买第一套住房的储蓄过程变得更加容易。

道明银行 (TD Bank) 储蓄和投资副总裁帕特·吉尔斯 (Pat Giles)介绍，由于储蓄工具带来的税收优惠，首次置业储蓄账户 (FHSA) 对于潜在购房者来说是“绝对必备” 。

“对于任何首次购房者来说，这确实是理所当然的事情。第一个家庭储蓄账户是你必须拥有的东西，”他说。

联邦政府表示，截至一月份，已有超过 50 万加拿大人开设了 FHSA，该账户的有效期还不到一年。

但是，尽管 FHSA 提供了机会，但潜在买家如何使用该账户可能会像任何其他投资策略一样带来风险。潜在购房者在开设自己的 FHSA 之前应该了解以下五件事。

1. FHSA 如何运作？

FHSA 允许账户所有者每年最多存入 8,000 加元，五年内最多存入 40,000 加元。FHSA 成立第一年，捐款空间就开始增长。

这笔钱在汇入和汇出时都是免税的，这意味着捐款可以算作所得税的扣除，并且在提取符合条件的房屋首付时也无需缴税。

贾尔斯表示，FHSA 是“两全其美”，资金在流入时就像注册退休储蓄计划 (RRSP)，在流出时就像免税储蓄账户 (TFSA)。

账户中的资金可以在长达 15 年的时间内继续免税增长，此时资金必须提取或转入 RRSP。如果提取且未用于购买房屋，这笔钱将添加到您当年的应税收入中。

一些为购房存钱的潜在买家可能无法达到在他们想要的社区购买房屋所需的标准，或者可能会认为住房所有权最终不适合他们。

NerdWallet Canada 的首席撰稿人兼发言人 Shannon Terrell 表示，对拥有住房感兴趣但不确定是否适合自己的加拿大人仍然应该开设账户并开始建立自己的供款空间。

“我们从这个账户中看到了如此多的税收优惠，即使 15 年过去了，这笔钱仍然是你的。投资收益仍然是你的，”她说。“我们只需要对如何将它们从账户中取出以及未来如何处理它们保持战略性。”

2.您不必是首次购买者

首套房储蓄账户并非专门为首次购房者保留。如果您是年满 18 岁（某些省份为 19 岁）或以上但小于 71 岁的加拿大居民，您就有资格开设 FHSA。您还不得在当年居住在您或您的配偶拥有的房屋中。您开设的账户或之前四年中的任何一年。

Terrell 解释说，这意味着拥有房屋但五年多前出售的加拿大人，或者目前拥有该房产但不作为主要居所居住的加拿大人，有资格开设 FHSA。

例如，这向拥有和出租房产但也出租自己的任何人开放了该账户。

3. 这笔钱进入 FHSA 后如何处理？

FHSA 的运作方式与其他注册账户类似，其中资金可以仅存入高息储蓄账户或作为证券和其他投资的工具。

这使得 FHSA 内的资金有机会根据您选择的投资而增长。但储户选择的证券类型将取决于他们认为自己在购买房屋之前还有多长时间。贾尔斯表示，对于那些认为自己有五年以上时间让储蓄增长以支付首付的买家来说，将这些钱投入股市以实现可以抵御波动的长期收益是合理的。

“在这种情况下，参与市场绝对有意义，”他说。

但贾尔斯指出，考虑到个人在投资期间提取储蓄的风险，那些可能已经接近储蓄目标并且距离购买仅一两年的买家可能不会在将钱投入共同基金之前三思而后行。市场低迷，未达到他们的储蓄目标。

在这些情况下，或者对于风险承受能力普遍较低的储户来说，FHSA 可能更适合更保守的选择：担保投资证书 (GIC) 或具有设定利率的储蓄账户。

“每个人的情况都不同，你必须考虑时间范围，”贾尔斯说。

4. 多个账户可以协同工作

个人可以在不同的金融机构开设多个 FHSA，只要该人不超过账户的年度或终身供款限额。

FHSA 没有联名账户选项，这意味着夫妇无法设立具有共享税收优惠的单一账户。

然而，来自多个 FHSA 账户的资金可以用于购买一套房屋。对于一些家庭来说，这意味着最高缴款限额为 80,000 元，加上任何利息和投资收益，都可以用于支付首付。

根据加拿大国家银行的住房负担能力指数， 2023 年最后一个季度，购买多伦多和温哥华中位住房所需的首付远超过 20 万加元。

但加拿大两个最昂贵城市的典型公寓房产以及这些市场之外的中位住宅相对更便宜。该银行表示，最低首付金额从温尼伯或魁北克市的略低于 20,000 元到安大略省汉密尔顿的近 70,000 元不等。

拥有 FHSA 的购房者也不限于使用该账户为购买提供资金。FHSA 可以与 TFSA 以及购房者计划(HBP)的资金配合使用。

HBP 允许个人从 RRSP 中提取最多 35,000 元的免税资金用于支付首付款，条件是资金在 15 年内返还到账户中。

Giles 指出，除了向 RRSP 和 TFSA 供款之外，在某一年最大限度地提高 FHSA 的供款空间对于有抱负的房主来说并不总是现实的。他说，对于 FHSA 持有者来说尤其如此，其中 60% 的 TD 银行持有者年龄在 30 岁以下。

“我认为重要的是要承认，在人生的这个阶段，您的资金将会有相互竞争的优先事项，包括短期储蓄和长期储蓄。所以一切都与平衡有关。”

特雷尔补充说，首付并不是购房者为买房做好财务准备所需的唯一准备。

加拿大人也应该考虑他们的“信用度”，并确保他们偿还债务，以便当他们准备购买并兑现 FHSA 时，他们的贷方将有资格获得他们所需的抵押贷款金额。

“这将帮助贷方将您视为更可行的抵押贷款候选人，并有可能为您提供更低的利率，这将为您节省更多的钱，”她说。

5. 不要忘记税收影响

一旦有人开设了 FHSA 账户，在纳税季节前后，他们的贷方将签发 T4FHSA 单据，其中记录了上一纳税年度的所有供款和交易。

然后，个人应在所得税申报表上填写附表 15，以记录其可扣除的供款并获得退税（如果适用）。加拿大税务局表示，即使在上一个纳税年度没有向该账户缴纳任何捐款，也应填写纳税申报表的这一部分。

向 FHSA 供款通常可以免税，但从账户转入 RRSP 则不能。

账户持有人还可以选择不在发生的纳税年度申请 FHSA 扣除额，并且如果需要，可以在未来几年结转并申请扣除。