今年美国的房屋买卖可能会发生巨大变化，加拿大会跟随其后吗？    

美国全国房地产经纪人协会以 4.18 亿美元解决了一项诉讼，这意味着 6% 的标准房地产经纪人佣金可能会被取消。

多伦多律师事务所 Kalloghlian Myers 的加思·迈尔斯 (Garth Myers) 表示，随着春季房地产市场的升温，多伦多的一家律师事务所希望加拿大也能看到这些变化。 

迈尔斯表示：“我们认为，房地产经纪公司之间就向买方经纪人支付佣金达成的规则是反竞争的，并且抬高了这些佣金的价格，并对房屋卖家产生了负面影响。”拟议向联邦法院提起集体诉讼，以改变加拿大类似的规则。

不过，并非所有人都同意加拿大需要做出改变，而且与美国相比，佣金的处理方式也存在很大差异

以下是需要了解的内容。

美国的案例做了什么？

本月早些时候，美国协会同意废除几十年来帮助设定代理佣金的政策，并着手解决诉讼，这些诉讼声称这些规则迫使人们支付人为抬高的费用来出售房屋。

作为和解协议的一部分，美国全国房地产经纪人协会同意不再要求在多重挂牌服务 (MLS) 上发布待售房屋广告的经纪人向买方代理人提供任何预付款。

规则的改变使得个人卖家可以与 MLS 平台之外的买家经纪人协商此类报价，尽管房屋卖家的经纪人必须披露任何此类补偿安排。

规则变更将于 7 月中旬生效，代表着自 20 世纪 90 年代以来房地产经纪人运作方式的重大变化，并可能导致购房者和卖家就降低经纪人佣金进行谈判。

目前，与买家和卖家合作的代理商通常会分摊由卖家支付的大约百分之五到百分之六的佣金。这种做法基本上已经成为惯例，因为房屋清单包括交易双方代理商之间内置的“合作补偿”报价。

迈尔斯表示，当卖家在 MLS 上挂牌出售房屋时，房地产协会和经纪公司会要求卖家向买家经纪公司提供佣金。

“当买家经纪公司向客户展示房屋时，他们可以看到每个卖家的出价是多少。令人担忧的是，如果卖家不支付标准佣金，更少的买家经纪公司会向客户展示他们的房子，卖家对他们的房子的出价也会更少，”他说。

迈尔斯表示，按照美国诉讼的思路，他的公司也在为受到这些规范影响的卖家寻求赔偿，他声称这些规范相当于联邦竞争法规定的定价行为。

加拿大房地产协会（CREA）和多伦多地区房地产委员会（TRREB）是诉讼中被点名的数十个房地产团体之一。

TRREB 首席执行官约翰·迪米歇尔 (John DiMichele) 告诉《环球新闻》：“加拿大的诉讼涉及不同的法律和事实情况。TRREB 继续寻求驳回对其提起的诉讼。考虑到此事仍在法庭审理中，我们目前不会进一步发表评论。”

CREA 没有回应置评的请求。

它如何影响卖家和房地产经纪人？

阿尔伯塔大学阿尔伯塔商学院房地产执行教授大卫·戴尔·约翰逊表示，在加拿大，关于佣金率的决定有“不成文的规则”。

他说：“在 BC 省和阿尔伯塔省，前 10 万加元的收费为 7%，之后的金额为 3%。”他补充说，在安大略省，一般为 5% 的固定费用。

Realosophy Realty 的房地产经纪人兼经纪人 John Pasalis 表示，加拿大的规则与美国的规则不同

“在加拿大，没有强制性佣金。佣金是可以协商的，”他说。

“十多年前，在加拿大，竞争局实际上强制加拿大所有 MLS（服务）允许卖家在不使用房地产经纪人的情况下在 MLS 上发布其房产。”

然而，迈尔斯表示，很少有卖家偏离行业规范。

“在 99% 的情况下，卖方提供 2.5% 的报价（分别向卖方和买方经纪人）。违反这一规则可能会产生重大后果，”他说。“如果经纪人没有获得 2.5% 的标准利率，他们就不会向客户展示房屋。”

戴尔-约翰逊表示，加拿大的佣金只是按惯例被买家和卖家接受。这对房地产经纪人来说意味着巨额收入。

“如果我们看看过去 15 到 20 年间房价的变化，就会发现，与 15 年前同一经纪人支付的费用相比，这 6% 反映出了一个荒谬的数字。”

他补充说，这起诉讼可能会导致加拿大人与房地产经纪人谈判方式的文化转变，甚至可能减少该行业的工作人数。

戴尔-约翰逊表示，特别是美国佣金结构的变化可能会减少代理商数量 20% 至 40%。

“因此，如果同样的调整发生在加拿大，我们可能预计该行业的产量可能会减少 30%，”他补充道。