2020 年夏日的一个清晨，当他的收件箱响起时，Dundas Kwok调整了眼镜点开了邮件。该消息来自一位名叫考特尼·沃利斯·辛普森 (Courtney Wallis Simpson) 的房地产经纪，她认为他可能会对两份独家的、尚未登广告的房源感兴趣。Kwok并不熟悉发件人的名字，但他总是在线寻找潜在的投资。这位 67 岁的老人从事房地产开发近二十年，曾担任万锦市 King Square 购物中心的营销和销售总监，之后创办了一家经纪公司，然后进入开发领域。Kwok先生的好奇心被激起，他给辛普森回信，询问更多信息。

图：Dundas Kwok

她解释说，第一个地点是巴里的一块空地，划为联排别墅，标价为 300 万加元。第二个是在安大略省斯托维尔挂牌的，价值 250 万加元，占地超过 4 英亩，是一块具有土地储备潜力的开放地块。这意味着郭先生可以收购该房产，然后在利润最高的时候进行开发。

Kwok知道得越多，就越热衷于辛普森所提供的机会。在新冠疫情爆发的最初几个月里陷入停滞的房地产市场正在反弹。三年来抵押贷款利率从未如此低过。随着在家工作成为新常态，拥挤的市中心房主开始向巴里和斯托维尔等社区寻求更多面积和户外空间。有钱可赚，Kwok先生想从中分一杯羹。

辛普森当时在一家名为永利地产公司（Wynn Realty Corporation）的经纪公司工作，该公司由她的丈夫韦恩（Wayne）拥有。她向Kwok解释，她是在协助韦恩处理生意，但实际上一切都是她在处理。她向Kwok先生提供了有关该地块的详细资料，包括规格、工地平面图和环境报告，并认真回答了他的问题。涉及空置土地的交易很复杂，需要考虑许多因素，包括分区法和土壤修复。在他们的交流过程中，辛普森证明了知识渊博、专业，让他感到轻松自在。

2020 年至 2021 年夏天，Kwok先生多次亲自访问这些地点，有时还会与辛普森会面。她高兴地向他打招呼，很高兴能把他带入她向他保证的伟大事业中。这位 55 岁的女士身材娇小，一头深金色的头发，有一种轮子上的仓鼠般的疯狂气息，但从她的音调中他可以看出她拥有鲨鱼的本能。Kwok预见到这些房产会出现一些潜在问题，但辛普森提醒他，他可以改变主意——这种性质的复杂交易很常见，而且不会受到任何处罚。她向他转发了一份共同释放书，允许他收回押金。他深信不疑，于是通过保付支票向辛普森转出了两笔存款，总计 25 万加元。

Kwok对这些项目很感兴趣，但他并不是独自运作——在与投资者和合作伙伴进一步讨论这些项目的复杂性后，他最终决定退出。他于 2021 年 6 月联系辛普森取消交易，并向她发送了双方解除合同的协议。辛普森回信告诉他不要担心文书工作，并确认交易确实已经完成。几天后，当他再次联系她时，她说她正在搬办公室，当她有更多时间时会给他寄一张支票，并承诺很快与他联系。

Kwok先生很紧张，随着连续几天没有收到辛普森的消息，这种感觉越来越强烈。从业20年，他已经习惯了拖延，也能承受一定的风险，但这种事情从来没有发生在他身上。他的焦虑变成了沮丧，他打电话给辛普森，要求她退还押金，却发现她的电话号码不再使用。

震惊之余，Kwok做了他能想到的第一件事：他向负责监管房地产专业人士的安大略省房地产委员会报告了辛普森和永利地产公司。 “那时，”他说，“我想她可能偷了信托资金并逃到了南美洲。”在最好的情况下，RECO 会帮助抓住她并拿回他的投资。

虽然花了一年的时间，但Kwok的部分愿望还是实现了。 2022 年 7 月 13 日，皮尔警方逮捕了考特尼·沃利斯·辛普森 (Courtney Wallis Simpson) 和她的丈夫肯尼斯·韦恩·辛普森 (Kenneth Wayne Simpson)，并正式指控他们欺诈、伪造、盗窃和持有犯罪所得。Kwok了解到这也不是一次性的判断错误：至少还有 16 名其他受害者。不仅他的钱没了，而且Kwok很快就会发现辛普森甚至没有被授权出售他认为自己要购买的房产。这对夫妇目前因通过非法交易收取数百万存款而面临 100 多项指控——她 84 项，他 30 项。

Kwok和其他潜在买家还了解到，他们是一个更大俱乐部的成员。这并不是辛普森第一次被捕并受到指控。二十年来，她一直断断续续地欺骗热心的房地产投资者，靠着欺诈和欺骗性的自我形象维生——她是一个斗志旺盛的失败者，总是处于最终得到她应得的东西的边缘。相信辛普森，她有时是广泛阴谋的受害者；有时她是一场阴谋的受害者。或者一个无辜的母亲、妻子和合法的女商人竭尽全力拥有这一切。事实上，在像大多伦多地区这样火热的房地产市场上，她是一个掠夺者，她看到的每一处都是痕迹，甚至在朋友之间也是如此。

图： 地产经纪Courtney Wallis Simpson

辛普森的财产计划造成了近 1500 万加元的损失，包括 140 多名受害者，并导致她受到 23 项指控

辛普森之所以引人注目，部分原因在于她在 1990 年获得了经纪人执照，因此对这个行业有了深入的了解。她追随经纪人和开发商——这些专业人士被她的自然魅力和对共同行业的知识所吸引。

辛普森会意识到，RECO 的能力太有限，无法正确执行可能会绊倒她的规则。例如，RECO 员工应该定期拜访经纪公司并审查他们的账户、财务文件和广告材料。但根据安省审计长办公室2022年发布的一份报告，该省超过四分之一的经纪从未接受过检查。就辛普森案而言，2005 年举行保释听证会后，她的父亲向《多伦多星报》发表声明称，她的经纪公司在前一年接受了 RECO 3 次检查，并通过了全部 3 次审计。目前尚不清楚这一说法是否属实；当就此事联系 RECO 时，RECO 拒绝提供有关其检查记录内容的详细信息。

同样，也没有适当的系统来评估如果申请人有犯罪记录该怎么办。这由个人注册官员自行决定，他们有权决定申请人是否对公众或职业构成风险。截至 2022 年，安大略省有 1,700 名房地产专业人士披露了对其申请的刑事指控或定罪，其中一些涉及欺诈，包括使用欺诈性支票以及窃取信用卡和借记卡用户的财务数据。尽管 RECO 在申请过程中要求进行犯罪背景调查，但在续订注册时则没有此类要求。因此，RECO 无法追踪哪些销售人员和经纪人自初次注册以来曾犯下罪行，除非他们选择自我披露。

1990年至1992年间，她获得了房地产经纪人和经纪人执照，并成立了自己的经纪公司。对于天生的骗子来说，这个行业是天生的适合。她从 REMAX 的销售员开始，立志要尽快成为 GTA 的顶级经纪人。辛普森喜欢房地产的潜力，尤其是让闲置空间焕发活力的热潮。

作为经纪人，辛普森一开始就做出了重大承诺。在她的房地产广告中，她保证将以现金购买任何120天内未售出的房屋，并声称为没有存款和信用不良的客户提供服务。《斯托维尔太阳论坛报》上的广告刊登了辛普森笑容可掬的照片，她的头发是乱七八糟的金色卷发，她的微笑鼓励读者购买她所销售的商品。

在接下来的几年里，辛普森将她的品牌扩展到史托维尔及其他地区。但生活并没有像她预想的那样进展得那么快。她并不富有、出名或受到广泛尊重。她是一名房地产经纪人，而且是一名普通的经纪人。于是辛普森制定了一个计划。 2000 年代初的房地产并不像现在那么热门，但市场正在上涨。与她打交道的人有钱可以投资，但不知道如何使用这些钱。她了解房地产的语言，而且很有说服力。因此，她设立了一个与预建房产相关的投资基金，并说服了一些朋友和熟人尝试一下。

为了吸引他们，辛普森热情地阐述了她的模型是如何运作的。通过她，投资者将以高利率向购买预建公寓的人提供临时资金。预开发公寓单元的买家只有在整栋大楼完工后才能开始支付抵押贷款，但如果他们支付入住费，他们就可以住在自己的公寓里——辛普森告诉她的投资者，他们的钱可以以贷款的形式支付这些费用。作为回报，投资者将开始每月收到贷款股息，每周高达 25%。

最终，辛普森有了几十个新客户。她利用投资资本作为原始投资者的虚假股息，然后随着客户的增长重复这个过程。到 2005 年，她已经有 60 多名客户相信自己找到了一个快速致富的计划，却完全没有意识到自己已经步入了经典的庞氏骗局。

图：用于集资出售的商业地产

辛普森遇到了一位我称之为艾米丽的女士。 （她要求匿名，担心辛普森会遭受个人和经济报复。）艾米丽认识与辛普森一起投资的人，并对回报感到满意，辛普森问她是否有兴趣这样做。

艾米丽不愿意占用自己的一大笔积蓄，但辛普森承诺她可以随时拿回本金。因此，尽管艾米丽一开始有所保留，她还是投资了 10 万加元。辛普森看起来很团结，而且她显然非常擅长自己的工作，她告诉艾米丽，她有一个热闹的办公室，里面都是高绩效的特工。辛普森除了是一位令人信服的销售员之外，还具有邻家女孩的品质，这让她显得值得信赖。她定期询问艾米丽孩子的情况，并邀请她来后院烧烤。 “她真诚、可爱、体贴，”艾米丽说。

然而，他们的友谊在秋天开始恶化，当时艾米丽在一个工作日去辛普森的工作场所，发现除了一名接待员外，空无一人。这个地方看起来半荒废，几乎没有运转。然后，在按照承诺按时发放第一笔每月 10% 的股息（10,000 加元）后，辛普森开始跳过付款。突然间，艾米丽不得不追着她要股息。”

初始投资大约六个月后，艾米丽告诉辛普森，她想退出并要求退还 10 万元。辛普森试图劝阻她，最终通过谈判将她的支持率降到了 50%。但是，当艾米丽试图收回时，她受阻了。辛普森会答应“明天”收到支票，否则她会告诉艾米丽去办公室，然后就不再出现。经过数周的电话联系、监视辛普森的家和办公室——甚至在当地的一家酒吧与她对峙——艾米丽终于追回了 5 万加元。

不久之后的一天早上，她的手机响了。是辛普森，一边抽泣一边道歉。艾米丽要求知道发生了什么事。 “她说，‘这些都不是真的，’”艾米丽回忆道。 “‘没有公寓。什么都没有。”辛普森告诉艾米丽，她剩下的投资已经消失了，她必须挂断电话向警方自首。然后她问艾米丽他们是否还能成为朋友。这是妇女们最后一次说话。 “此后她试图给我打电话，但我从未接听，”艾米丽说，她自己去了警察局。

法官描述：人们无法再退休，不再送孩子上大学，不再买房

另一位投资者（也是辛普森的熟人）在 2002 年底告诉辛普森，她希望她的朋友们分享她和韦恩所享受的财富后，她拿出了 10 万元。起初，和艾米丽一样，事情进展顺利。但是，一年之内，辛普森的付款速度减慢了，她也不再回他的电话。投资者予以反击，不止一次要求她关闭他的账户并归还他的资金。在辛普森一再声称律师正在敲定关闭他的账户所需的文件后，他聘请了一名私家侦探，但得知她没有给律师打过一个电话。直到他威胁要去 RECO 时，辛普森才归还了他最初的投资。

当辛普森努力偿还她的公寓投资者并维持她的庞氏骗局时，她开始了一个新的骗局：在斯托维尔及其周边兜售诱人的尚未上市的商业地产，然后向多个买家收取押金。大部分活动围绕着同样的两处房产，其中一处是位于斯托维尔的一个广场，辛普森将其卖给了 100 名不同的投资者，他们都认为是他们一个人买下了它。但真正的业主从未与辛普森打过交道，甚至也没有出售他们的财产。她制作了欺诈性的清单和合同，使这些房产看起来像是在市场上，而她是记录在案的卖方代理人。

很快，大笔资金就在辛普森和她的投资者之间来回流动，银行记录显示几个月来存入和提取了数百万加元。为了不让 RECO 调查人员追踪，她伪造了信托账本和银行信息。辛普森越来越迫切地需要资金来与她原来的投资者群体达成和解，她以她的三处个人财产为抵押申请了昂贵的私人抵押贷款。有一段时间，她要支付 260% 至 520% 的年利息，并在两打商业房地产账户之间周转资金。

到 2005 年 11 月初，也就是辛普森与艾米丽最后一次通电话并向警方自首的时候，当局已经对她进行了两个月的调查。 RECO 吊销了她的房地产许可证和经纪公司注册，并下令冻结她的公司银行账户。辛普森的阴谋总共造成近 1500 万加元的损失，包括 140 多名受害者，并导致她受到 23 项指控。

去年12月，她在缴纳了40万加元的担保后被释放，但面临一系列条件：她必须留在安大略省并每两周向警方报到，并且禁止她为未来的投资筹集资金。尽管她的房地产帝国计划正在崩溃，但她并不打算放弃。当接受当地报纸采访时，辛普森毫无悔意。她说，这一欺诈行为被夸大了，她渴望让投资者得到补偿。

2007年4月，辛普森被判处五年监禁，并责令赔偿450万加元。法庭下令的接管人通过清算辛普森的资产，包括两处住宅房产、小屋和她办公室所在的维多利亚式别墅，收回了 1150 万加元。在承认根据《房地产和商业经纪人法》提出的指控，包括伪造信托账本以隐瞒交易性质、妨碍调查以及提供虚假信息后，她被再判处两年监禁，并同时服刑。银行信息至 RECO。

霍华德·奇斯文法官说 “我会很坦白地告诉你，我根本不同情你，”他告诉她。 “我认为你是一个非常非常聪明的女人。我认为你是一个控制欲很强的女人，我认为你想做的是进一步操纵这个过程。”他描述了她的伤亡：人们无法再退休，不再送孩子上大学，不再买房。 “你一路上消灭的人比你此时准备承认的要多得多。”当法官宣判她五年徒刑时，法庭上爆发出热烈的掌声。

辛普森出狱后。她想搬回斯托维尔地区，即使在经历了这一切之后，她还是感觉这里是像家一样的地方。这是一个大胆而奇怪的选择：一方面，她在那里有很多人脉，但另一方面，她又骗了很多人。这对夫妇定居在乌克斯布里奇温丹斯高尔夫俱乐部背靠的一个封闭社区，他们在那里租了一套有五间卧室、七间浴室的房子。到 2019 年 1 月，辛普森展示了永利地产 (Wynn Realty) 的房产（大部分是可用于开发项目的空置土地，价格低于市场价格，从而提高了吸引力），并通过涉嫌欺诈交易从Dundas Kwok 等买家那里收取了 5 万至 30 万元的定金。这似乎是同样的老诡计，只是这一次她甚至没有得到认可。

2020 年秋天，辛普森接触了一位新的潜在客户，一位来自多伦多的经纪人。她在大多伦多地区向他推荐了四块土地——从布兰普顿延伸到米尔顿——他可以在上面建造单户住宅或联排别墅。他通过一位从事房地产工作的熟人认识了辛普森，并立即喜欢上了她。 “她是一个非常令人愉快、精明的人，”他说。他以为她是一名为持牌经纪公司工作的持牌房地产经纪人，于是他在这块土地上投入了总计 35 万元的押金——所有押金都是有条件且可退还的。

当辛普森最终受到清算时，一切都从她的丈夫开始。 2021 年 6 月 25 日，RECO 发布了关于 Wayne 和 Wynn Realty Corporation 的公共咨询，该公司的执照因未能按照《房地产商业经纪人法》的要求应要求退还消费者押金而被立即暂停。八个多月后，即 2022 年 3 月，警方开始调查。

图：Courtney Wallis Simpson 和她的丈夫

去年 7 月，辛普森和她的丈夫受到 100 多项指控。 9 月 12 日，辛普森首次出庭时，她尚未聘请律师，并告诉法庭，她和她的丈夫可能要到 10 月份才会有代理律师。在 11 月 7 日的听证会上，这对夫妇仍然没有代表。这一次，辛普森将其归咎于一项冻结了他们资产的禁令。她声称她正在接受法律援助，但没有指派律师。当辛普森在 3 月 6 日的听证会上仍然没有律师时，法官已经受够了，命令她准备在 7 月的预审中代表自己。

与此同时，为了修复其可信度，RECO 正在努力解决审计长 2022 年报告中提出的建议。拟议的修复措施包括新的、更严格的经纪人检查计划以及更严格的检查跟踪和报告。 RECO 还将重新评估对代理人和经纪人进行犯罪背景调查的方式和时间。

我想知道韦恩对他妻子的行为了解多少，以及他是否了解他们俩可能陷入多大的麻烦。我想知道他们是否会在七月的预审前费心聘请律师。我想知道辛普森是否真的自己写了这封电子邮件，冒充韦恩并利用它作为推进自己议程的另一个机会。

在我们分手之前，辛普森告诉我她有一个更好的故事给我听。她把一叠用大活页夹夹在一起的纸滑过桌子。这是审计长关于 RECO 的报告，其中阐明了房地产游戏中的漏洞和监管失败。 “这个行业内腐败现象如此严重，”她毫不讽刺地告诉我。 “这真是令人难以置信。”