尽管加国房地产市场正缓慢回暖，但由于公寓供大于求，投资兴趣减弱，多伦多、温哥华等城市的公寓业主正陷入“卖不出、买不起”的两难困境。与此同时，加拿大住房供应仍远低于需求，未来十年预计将面临严重短缺。

公寓销售放缓，升级住房变得更难

在加拿大多个主要城市，尤其是多伦多和温哥华，公寓市场持续疲软。过去几年中，由于新建项目集中入市且投资者活跃度下降，大量公寓滞销，导致现有业主难以通过出售套现，升级至更大户型的独立屋或联排别墅。

这一趋势令许多中产家庭陷入“被困”状态——无法出售现有公寓，也无法承担不断攀升的独立屋价格。

 住房供应远远滞后于目标，缺口高达69万套

根据加拿大议会预算办公室（PBO）发布的最新报告，加拿大虽然计划到2035年建造250万套新住房，但这一数字仍不足以满足实际住房需求。

• PBO预测：2035年前所需新房为320万套

• 目前目标与所需之间的差距为69万套

• 要填补缺口，需在2025至2035年间每年建成29万套，比2024年的27.6万套高出近5%

“这相当于连续11年突破加拿大历史住房竣工纪录。”

相比之下，加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）的预测更为严峻：未来十年，加拿大需要新建530万套住房，年均47.8万套，几乎是当前速度的两倍。

移民放缓或影响住房需求，但压力依旧

虽然住房缺口巨大，报告指出移民政策收紧可能会在短期内降低部分住房需求。

• 2024年，加拿大新增48.2万户家庭，创历史新高

• 预计2025年起新增家庭数将骤降，低于历史平均值17.6万户

• 政策调整的目标是控制人口增长，缓解住房与基础设施压力

尽管如此，PBO警告称，这种“需求放缓”仍不足以解决结构性短缺问题。

自由党承诺加快住房建设，但尚未纳入预测

在最近的竞选中，自由党党魁马克·卡尼（Mark Carney）承诺将加拿大的住房建设速度翻一番，以解决全国范围内的住房可负担性危机。他提出每年新建50万套住房的目标。

不过，PBO在报告中明确指出，这项预测尚未包含自由党的政策承诺，即未来住房建设是否能达到目标仍存在重大不确定性。“我们的预测基于经济与人口趋势，不包含近期政策变化。”

市场展望：高供应、低成交、强需求并存

综合来看，加拿大当前住房市场呈现出高度复杂的结构性矛盾：

• 城市中心公寓供过于求，成交疲软

• 整体住房供应远远不足，购房成本上升

• 政策与建设能力之间存在现实落差

• 移民放缓短期降温，但长期需求强劲

对于购房者尤其是希望“以小换大”的年轻家庭而言，住房升级难题短期难解。而房地产政策的有效性与执行速度，将直接影响未来十年的住房稳定性与市场信心。