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【独家】明星离婚，离奇推理---境外房地产投资法律常识专家为您解析北美不动产法律

刘焱

最后更新：2016-08-25 12:12:45

近期头条明星离婚事件，坊间多有传闻一方处心积虑图谋转移夫妻名下共同财产，依据就是早年在联名购置海外资产登记产权之时，就早有蓄意日后谋杀亲夫，进而图财害命之谋略，在登记海外房产所有权之时，其中一方特别要求注明“不同寻常附加条款—— “只留给活人 with the right of survivorship”,意愿房产虽然为夫妻二人共有，但只留给活着的，其中一方发生意外，另一方会无条件拥有该房产全部所有权”。因而得出怂人结论，盅惑大众。

随着华人出行海外，民商事法律行为日渐频繁，置业海外早已不再是明星专属，然而，坊间对境外相关法律法规以及当地惯例多不太熟悉，笔者认为：适当了解海外置业相关法律常识，可以帮助大家理性分析，诸多霍乱谣言可以不攻自破。

美国和加拿大都沿用英国法律体系，都是在英国普通法系统之上健全完善本国特有法律体系，最终形成完全独立但又有近似法源的本国联邦州际或省际立法、司法、及执法体系，因而，统称“英美普通法系”。

就土地法中涉及到民事婚姻家庭住宅不动产卖卖的法律法规，美加也都是沿用英国判例法律本源，适用同宗法理，由于法律规定同源同理，实践中法律规定多为近似也就不足为奇了。

依照英美普通法系的法律规定中的最基本一项土地法原则：夫妇双方合意利用家庭共有财产在夫妻关系存续期间共同投资购置海外房地产时，住宅物业的产权可以选择登记在双方也可以选择是登记在一方名下。当然，产权即使选择被登记在一方持有人名下，法律仍然保障夫妻共同财产权利。

相比中国住宅房地产相关产权登记的法律规定，英美法系最大的不同之处就在于房屋产权登记系统赋予二人以上联名产权登记之时，当事人可以选择登记模式为：“ Tenancy-in-Common按份共有法律关系” 和 “Joint Tenancy共同共有法律关系”。

“Tenancy-in-Common按份共有法律关系”

持有人之间享有明确持分比例，例如“40% 和/60%”，或者 “50% 和50%”等等。一方所有权人过世後，产权由其继承人分别继承。

“Joint Tenancy共同共有法律关系”

坊间俗称“长命契”。依据“Principle Of Survivorship生还原则”持有人之间没有持分比例，一方过世后，其所有权会自动转移到产权上登记的另一方，过世持有人的其他继承人对该物业不享有继承权。相对于夫妻共有人而言，得以生存的一方将得到物业的全部所有权。

购买境外住宅物业，买方代理律师会依照产权登记法律规定，征询买方当事人双方的意愿，确认双方在如上两种选择中做出明确选项。

现实实践中，夫妻双方普遍会选择 “Joint Tenancy共同共有法律关系”，如没有特别原因，较少会选择Tenancy-in-Common按份共有的法律关系。

如果涉及到非配偶之间双方主体联名购买住宅物业登记产权之时，当事人之间通常会约定持有比例之分，自然会更多选择为按份共有登记产权。所以，适用英美法系的各国土地法都有近似规定：二人以上登记共有产权时，土地登记系统中拟定为各方为按份共有关系，只有在当事人特别要求的情形下，才会登记为共同共有法律关系。

将夫妻配偶关系不加区别，等同与其他共有关系，一概而论，显然有失公正。笔者做为一名北美执业律师，在过往十年的法律从业实践中，罕有夫妻在购置物业之时选择按份共有。法律来源于生活，依据中国人的文化，夫妻间财产即为共有，何来比例。明星夫妻在海外置业之时，选择“长命契”共同共有产权登记，并无超常之处。更并不足以因为选择了双方共同共有产权登记，就证明当事人一方有意日后谋财，显失逻辑。否则，岂不是对于广大海外民众配偶间选择了Joint Tenancy共同共有产权登记，岂不都不能拖掉“有意谋财”的干系了。

随着国人出行海外步伐加快，民事经济贸易行为增长，普法不仅仅需要了解中国相关法律规定，适当了解海外当地的法律法规也将日益重要。感兴趣加拿大法律法规的朋友们，可以关注焱律师的相关加拿大法律解析。

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