加拿大BC省最近突然宣布对购买大温住宅地产的外国买家额外征收15%的房产过户税，不啻于一颗重磅炸弹，给热得烫手的加国房市又添了一把火。近年来，在以大温哥华、大多伦多为代表的热点地区，在高需求的驱动下，房价不断创下新高，引发一些人对高房价的担忧。在这个大背景下，BC省出台的新政不啻于一剂猛药，但这剂药到底能不能治好高房价的“病”，各界褒贬不一。中国网海外地产ehouse411.com记者为此独家采访了加拿大著名的华侨领袖、在加国执业40年，拥有丰富房地产开发经验的资深律师陈丙丁（Ping T. Tan）。

抑制房价高涨 解决供需才是对症下药

走进陈丙丁律师的律师楼，跃入记者眼帘的是堆得小山似的卷宗，耳边则响起此起彼伏的电话声。记者起初对打扰陈律师工作的一丝不安，很快就被他的亲切和热情打消了。“大温对外国买家征税这个事很值得探讨一下。”陈丙丁律师认真地对记者说。

陈丙丁告诉记者，8月2日正式实施的这项新税覆盖了包括个人和公司在内的外国买家。“BC省政府宣布这一政策很突然，虽然此前各方一直关注这个问题，并预测省政府会采取措施，但真正宣布的时候，相关行业协会也是不满意的，因为BC省政府事先没有向他们咨询，直接就做出了决定。”

陈丙丁指出，虽然大温哥华地区的外国买家比较活跃，但从整体上来说，外国买家参与的交易也不过占5%（6月10日到29日数据，编者注）-10%（6月10日到7月14日数据，编者注）。比较特殊的是Richmond地区，最近的调查显示，外国买家在这一地区占据的比例较高，约为16%，但Richmond属于比较小的市镇，对整个大温哥华的房价来说，起不到关键性作用。虽然中国买家在这里的比例很高，但绝对人数并不多。

“政府收外国买家税的目的是抑制房价高涨，但更深层的目标是提供让普通老百姓买得起的住房，即可负担住房（Affordable Housing）。从这个角度看，我认为新征的税不可能达到这个目的。”陈丙丁律师告诉记者。

他进一步表示，Affordable Housing是一个供需问题。如果市场上无法供应此类房屋，供应少，需求大，仍然会推动价格上升，所以征税的措施治标不治本。

征税是为大选拉人气 恐令中国买家形象受损

此外，陈丙丁认为，对外国买家征税，有打政治牌的因素在内——BC省政府明年将进行大选，这个时候出台这一政策，会得到很多希望房地产市场降温的民众的欢迎。他说：“新措施只是短期性的，不会是长期、永久性的。从短期来讲，该政策会造成很多人观望，从长期讲，能否给房市降温还是未知数，更别说解决可负担住房问题，但省政府因此受欢迎，对明年选举有利。”

陈丙丁告诉记者，有一点必须指出的是，在一些媒体的报道中，“外国买家”暗指中国人，造成很不好的影响。“《麦考林杂志》曾有一篇文章专门讲中国买家如何影响加拿大房地产市场，会令一般民众产生错觉，认为房价是中国买家炒起来的，这是不负责任的做法。实际上，整个市场外国买家占的百分比不高。但经过媒体宣传，给中国买家造成了不好的形象。”

房价上涨因素复杂 安省若效仿BC省不明智

“我个人认为，安省如果效仿BC省出台类似措施，是非常不明智的。”陈丙丁律师对记者说，在安省，尤其在多伦多，房地产业相当发达。多伦多房价上涨的因素很多——比如Affordable Housing的供应跟不上需求等，并非由外国买家造成。

“一块地从申请开发、审批、一直到正式开发，这个过程是很漫长的。如果你不马上动手做筹备工作，三五年之后是没有住房可在市场上提供的。”陈丙丁告诉记者：“温哥华也好，多伦多也好，我们面临的局面是可供应的、适合进行住宅开发的土地不多。现有的规划框定了土地的用途，变更用途往往需要几年时间。设计开发又要一段时间，因此政府对此一定要有一个彻底的解决方案，这才是解决供应问题的根本。”

温哥华和多伦多都是全世界排名靠前的、最适合人类居住的大都市。作为金融中心，多伦多每年都吸引大量的人才进入，外来移民的人数也增加，对住房的需求自然也增加。“如果你没有办法满足人们对住房需求的自然增长，再加上外国买家的因素，这个问题就复杂化了。”

此外，陈丙丁指出，现在银行的利率非常低。从投资角度讲，人们买房容易拿到贷款，而投资在股票市场的话，股票的回报率相对不是特别好。再加上像多伦多这样的城市，对新买家有优惠，外国人也可以去银行贷款买房。能够拿到高额度、低利率的贷款，必然会吸引很多外国买家。

陈丙丁对记者表示，如今经济一体化，包括多伦多市在内的加拿大各级政府纷纷鼓励外来投资，如果一方面招商引资，一方面又采取对外国人收重税，从长期来讲，不是明智的选择。

多伦多房市一枝独秀 健全的制度避免烂尾楼出现

陈丙丁告诉记者，多温两地的房价与全球大城市相比，不算是最高的。“多伦多的房地产开发非常蓬勃，尤其是公寓Condominium，可以说是北美洲的一枝独秀。我们的房地产开发是无人可取代的，而且没有出现烂尾楼，因为整个工程的规划、整个金融制度，使得基本上不会有烂尾楼出现。比如拿银行贷款来说，规定开发商必须至少销售60%、65%、甚至70%以上，银行才会发放贷款给你。可以说金融界在其中起到了协调、制约的作用。”

“所以我认为，安省政府不要征收新的税款了，大家在多伦多买房已经要交两重税了，省土地转让税和市土地转让税，如果再加就是3种税，算是苛捐杂税了。这不是解决房屋问题，而是政府增加额外财政收入的手段了，违背了初衷。”陈丙丁律师笑着告诉记者。

根据陈丙丁的介绍，其实在1974年，安省政府也曾试图控制过热的房地产交易，通过了一项地产投机税（Land Speculation Tax））——房产交易时要缴纳高达50%的税费。不过这一政策到1978年就废除了，因为无法真正解决房地产市场面临的问题。

陈丙丁对记者说：“对外国买家征税能解决房屋供应问题吗？对房地产的临时降温也许能起到作用，但是过后，问题还是摆在政府面前，如何提供可负担住房才是解决的根本。因为老百姓的收入增长是永远赶不上房价增长的，所以必须能提供价格适合普通人购买的房屋。”

独家视点：三类人在大温买房应被豁免外国买家税

2014年10月，中国和加拿大两国正式实施《中加投资保护协定》，其中有一个条款是保护投资人享受加国国民待遇。那么BC省政府对外国买家额外增收15%的房产过户税，是否违背这一条款呢？

“这个问题非常好，我想深入的谈一谈。”陈丙丁律师告诉记者，《中加投资保护协定》面向的主要对象是商业性投资（Investments）。协定中第14条规定，本协定条款不适用于有关税务的事项（Taxation Matters）。“也就是说，如果从简单层面上回答，按照该条规定，BC省对外国买家征税，不违背加中两国之间的投资保护协定。但从法律角度和协定的目标和宗旨来讲的话，我的看法是，应当有例外。”

陈丙丁律师告诉记者，他认为以下几类人在大温买房应当被豁免15%的外国买家房产过户税。

1，来加拿大投资的中国企业及其员工

举例来说，中国的某企业来温哥华设立分公司，需要外派员工过来。这些员工就属于中国企业在温哥华的投资延伸出来的部分，他们在这里的工作、生活，包括就医、孩子上学、配偶的工作签证、以及购买居所等，应该受到与当地人同等的待遇。

陈丙丁强调，加拿大联邦政府和外国政府签订了鼓励双向投资的协议，从其目的性上来说，就应该涵盖到外国公司来加拿大设立分公司延伸出来的相关人员。征税的条例应当对这些人有例外。

“我们以中国银行举例，中国银行来加拿大设立分行，用中国银行的名义买房给员工居住，那么在员工任职期间，无论由银行购买还是个人购买住宅房屋，都应该算入其中。因为这属于与直接投资相关的延伸部分。”

2，全日制留学生及父母、以及准移民

中加鼓励互相留学、访问，加拿大实行开放的移民政策，那么下面两类人在购买住宅时应当被豁免外国买家税：一是留学生，对于获得在加学习许可的全日制留学生及其父母，如果他们想在大温买房居住，应当享受和当地人一样的待遇。

第二类是正在等待的准移民，也不应在买房问题上刁难他们。很多人的移民案已经审批了好几年，有些人在等待最后的体检和背景调查。一些人实在等不及了，就用多次往返旅游签证过来大温考察、购买住宅。对这类准移民买房，不应对他们征收针对外国买家的过户税了。

3，有工签的人

有工签的人在加拿大工作，给政府交税，他们应当享受和本地人同样的待遇。这些人购买住宅类房屋，不应被视为外国人而对其征收重税。

最后，陈丙丁律师告诉记者，从政府层面讲，如何发展一个城市，是要认真思考的问题。多大有一名教授认为，自古以来，能否吸收人才、容纳人才，是一个城市发展的真正关键所在。美国有些城市发展特别蓬勃，就是因为它们具备吸引全世界人才、留住人才的基本条件。“所以，不要在购买房屋上进行限制，你不能一方面要人才进来，一方面又对他们设置障碍。”

陈丙丁向记者强调，到目前为止，加拿大房地产市场的种种泡沫并没有出现。以多伦多为例，实际上在多伦多没有发生过烂尾楼事件。今年发生的开发商Urbancorp破产事件，与房地产市场没有关系，属于该公司内部经营问题，资金链发生断裂。这说明多伦多的房地产行业还是很健康的。在加拿大稳健的金融制度的护航下，房地产机制一直稳定运行。因此，加拿大政府应当支持外来投资企业、留学生、准移民以及有工签的人在加工作、置业，而不应针对他们买房征收额外的、高昂的过户税。

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