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【独家】救市场，不应用政策打击房地产——评大温对海外买家收重税

赖桂霞

最后更新：2016-08-03 08:53:03

最近，加拿大房地产市场上最轰动的事就是BC省为控制房价，突然宣布对海外买家征收15%的房产转让税。我们采访了前多伦多地产局主席、加拿大环球地产集团创办人赖桂霞（Cynthia Lai），请她从专业角度对这一政策进行全方位分析。下面是采访全文：

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这是由省牵头的、首次对海外买家（非居民）买房进行立法征税。其实在1974年，时任加拿大安省政府曾为打压房地产立法征收地产投机税（Speculation Tax），也叫炒家税、炒地税。那个时候太多人炒地了，这个税高达50%，也就是说你赚了10万块，其中5万块要交税。此外，这个炒地税当时是针对所有人的，无论你是外国买家，还是本地老百姓，谁炒地，谁就要交。这么高的税在推行3年后，直接导致房地产崩盘。

因此，我认为，救市场，不应该用政策来打击房地产。在加拿大的GDP中，排第一位的是房地产，第二位是制造业。也就是说，我们的GDP是靠房地产来拉动的。房地产能带动很多不同的行业，比如建筑业、装修业、家居制造业等。作为经济的火车头，假如房地产崩溃，对加拿大的经济会造成极大打击。

此外，要注意温哥华和多伦多是不一样的。多伦多所在的安省不仅是一个城市这么简单，安省还有滑铁卢、还有汉密尔顿、伦敦、密西沙加等等，这些周边大学城市的房地产也都很火——尽管没有多伦多的房市这么火。也就是说，如果多伦多的房价负担不起，人们还可以搬家到周边的地方。所以，如果能处理好交通问题的话，比如搭乘Go train等，向周边分散是没有问题的。相比下，温哥华则情况不同。那里的很多人是不需要上班的，多为退休投资客，就业也没有多伦多高。让他们为了房价搬家，比如搬到Victoria，是不方便也是不现实的。所以温哥华和多伦多是不太一样的市场。从下面这张图可以看出，在大温哥华买房的海外买家，基本都买在哪儿。

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至于大温的这15%的房产转让税到底会催生多少人从大温转到多伦多来买房？这个很难说。但可以肯定的是，大温的人如果真的过来多伦多，只会让多市的房子更火。我们来分析一下大温的几类海外买家：

1，纯投资客，买房子就为投资。这类人由于担心他国货币贬值，比如脱欧等因素，引发英镑贬值，希望去别的国家投资房产保值。此外，由于加币当前走低，不光是中国人，来自美国，比如来自加州的投资客，去温哥华投资的也不少。

2，送小孩来加拿大读书，买房子给孩子住，顺便做长线投资。

3，被加拿大稳妥的银行机制、永久产权、政治安全所吸引，希望寻找购买房地产相对安全的地方。

4，来温哥华寻找退休的安身之所。实际上很多美国人也希望去温哥华养老。

那么，既然这个征税15%的法令出台了，有什么政策来平衡它呢？首先，我的看法是：第一套房不征税，欢迎所有人来买，但买第二套就属于speculation了，也就是炒房，可以考虑征收一定的税款。

其次，我认为，假如安省考虑实施类似措施，应当三思而行，制定比BC更合理、更容易为购房者接受的政策。BC的这个法令明显是出于政治目的。大选在即，需要老百姓的选票，得罪外国人没事。因此，BC省没有引入不同的观念来平衡，而是很快投票出台了这个15%的重税。但安省还没到大选的时候。

第三，我认为这个税未必会影响那些投资的人。举例来说，多伦多市政府在2006年曾因安省通过“多伦多市法案”（City of Toronto Act）而被赋予单独征收土地转让税的权利——也就是说除了省政府征收的税外，多伦多市也要征收一个转让税。假如你在416区买房，你就得付多一个税，905区则不需要付这个税。可看看现在的情况，416区的房市还是这么火，人们买房丝毫没受到多交一个税的影响。因此，对投资客来说，无论你征不征税，他还是会买。所以，大温这个政策实质上能给房市降温多少，仍然是未知数。

最后我想说，假如真的是为老百姓好，政府应多想方法给老百姓提供实惠，比如对于现在首次购房者，政府允许他们将RRSP（即加拿大注册退休储蓄账户，Registered Retirement Saving Plan）的钱借出来用，或者在土地转让税上进行减免，多开发一些可负担性住房等。

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