对于一部分投资者来说，投资Condo是非常安全和经济实惠的选择。但是现在大量的Condo楼花、现房此起彼伏，多伦多市中心的湖边，正在兴建的新型公寓简直多到不要不要。投资者经常会投入大量时间，研究他们感兴趣的Condo中，每平方尺的平均价格。

共管公寓的每平方尺价格，固然是购买Condo的重要指标，不过如果单单聚焦在平均价格上，会有几个潜在的问题。首先﹐价格是比较滞后的指导数字，因为价格反映着过去6到24个月中，这幢建筑的价格变化；其次，当前的价格﹐通常掩盖Condo建筑中真正发生的事。

在 Realosophy Realty Inc.Brokerage的负责人兼持牌人John Pasalis最新的贴文《如何避免在地产泡沫高峰期买房》一文中，提供了一个真实案例，教大家如何在房价真正下滑前，看到地产市场下滑的信号。在该宗案例中，价格两年来保持相对稳定，而待售房屋存量却飙升，那是供应超过需求的迹象。

他说，类似措施也可用来将一栋Condo与另一栋对比。Condo是有一个自成一国的迷你小区，可以也应该独立分析。两个相邻建筑有非常不同的投资潜力，那很常见。

分析同一栋公寓的挂牌数 供过于求不利前景

32 Davenport的共管公寓

John Pasalis分析如下：

如果你试图确定一个Condo单位是否属于优质投资，你应该询问一个重要问题：在过去一年该栋建筑内所有上市待售的单位中，实际售出的是多少套﹖

我们称这个数字为吸纳率。100%的吸纳率意味着，每个上市待售的单位，都实际售出了；而0%的吸纳率，就意味着没有单位售出。

吸纳率是房地产市场是否健康的重要指标，因为它显示一个地区或一幢建筑中的供需平衡。高的吸纳率意味着需求强劲，可能甚至超出供应，通常导致更高价格。低吸纳率告诉我们，该栋建筑的单位供应超过需求，经常导致降价。

今日的吸纳率告诉我们价格的未来方向。

案例﹕

让我们察看一桩真实案例，显示两幢共管公寓吸纳率的不同，而导致的房价差异。32 Davenport 是Yorkville地区一幢新的共管公寓，2015年完工，拥有200多个单位。而18 Yorkville是同一个街区的10年新Condo，有超过300个单位。

下面的表格，显示每栋建筑的吸纳率。

这表格显示，18 Yorkville的大厦中，72%试图卖出的业主，都成功将单位售出。而32 Davenport业主的成功率，却仅有12%。换个说法，32 Davenport大厦88%的业主，无法在挂牌后售出其Condo单位。如果你是32 Davenport的业主，那不是好的统计数字。

这就引出两个重要问题，这种情况为什么会发生﹖从这两个数字，能得出什么结论﹖

32 Davenport最初在2011年，以楼花方式销售，单位是在每平方呎750元+的价格。4年后，许多购入该单位的投资人，希望得到可观回报率，将单位挂牌在每平方呎1,000到1,100元间出售。许多卖家的要价，并非是通过市场的比较所得，而是卖家认定的希望投资回报。

结果市场的反应是，标价过高的单位滞留在市场上，仅有极少量实际售出。

投资回报期望值高 挂牌难售出

18 Yorkville的共管公寓

假如单位被过高定价，为何卖家不降价，让它们售出？

简短答案就是，卖家非常顽固。在股票市场中，如果特定股票的需求下降，价格马上跌至一个水平，市场会清理，供应将等于需求。这个下滑立即发生，那是为何我们会看到，股价在单一一天能够下跌20%或更多。

地产市场的表现却和股市不同。房屋需求降低、存量增加时，价格不会立即下降。它们不下降，因为多数卖家倾向暂时坚持想要的价格，或者暂时放弃出售，而不是接受大幅降价。

John Pasalis说，我们可以在32 Davenport的低吸纳率下，看到这个价格坚持。近90%的业主，宁可不卖单位，而不愿将价格降到期望值以下。

那对于32 Davenport的单位价格意味着什么﹖它实际依赖现有业主的动机。售出的为数不多的单位，都是在每平方呎900+的价格范围内，远低于多数其他卖家的要求。如果更多业主决定，他们不愿坚持膨胀的价格，决定可以降价出售，那么价格就会持续下滑，直到达到市场认定是正确的水平。“最终平均价不管在每平方呎950还是850元，那不清楚，但我可以说的是，我没有预期看到以下一、两年，32 Davenport的价格会出现大幅升值。”John Pasalis说。

做好功课 吸纳率低可能会导致价格下滑

类似情况发生在Festival Tower，那是多伦多娱乐区一栋共管公寓，在2011年完工。在完工最初两年中，仅20%上市待售单位实际售出。结果，2011-14年间价格下滑，最终在2015年轻微上扬。Festival Tower的故事类似32 Davenport，大厦最初完工时，投资者膨胀的期望值导致非常低的吸纳率。

如果你处在共管公寓的市场，要确定你感兴趣建筑的吸纳率。高的吸纳率意思是，单位有强劲需求，因为多数待售单位实际售出。

当多数上市待售的Condo单位没有售出，也就是低的吸纳率，这等于告诉你，该大厦的单位供应超过需求。这种不平衡通常会导致很低的增值，可能甚至价格下滑。

买家如果只是关注查看每平方呎平均价格，或者大厦内可比销售，是在了解之前的价格走势；只有查看了吸纳率，才可以理解价格可能的未来走向。