3月上旬一个工作日的周五，从多伦多到尼亚加拉市（The City of Niagara Falls）的高速公路笼罩在一片茫茫白雪中，但交通仍然顺畅，大约2个小时后，笔者已经置身于这个位于美加边境的知名小城。

尼亚加拉市只有8万常住人口，但拥有极其壮观，号称世界三大跨国瀑布之一的马蹄瀑布，曾多次名列“中国游客心中最吸引人的十大景点”之一。伴随而来的，是加拿大最大的户外OUTLETs（奥特莱斯，购物中心），以及酒店业、博彩业、酿酒业及酒庄旅游的开发。为国人熟知的，或许还有以葡萄酒酿造、酒庄管理专业闻名的尼亚加拉学院(Niagara College)及附近圣凯瑟琳市以会计专业知名的布鲁克大学（Brook University）。

但是过小的规模始终是城市发展的障碍。要想获得进一步的发展，需要投资，也需要新增的人口。笔者在市长办公室见到市长Jim Diodati时，他刚结束与一个工程师关于城市基建的工作午餐，马不停蹄地开始和我讨论“来自中国的投资”这一话题。

为什么是来自中国的钱？

2015年11月，Jim Diodati宣布将在大瀑布地区开展一个大规模的综合房地产项目，来自中国的中信集团将通过信丞地产基金出资1亿加元，成为该项目的主要投资者。

此项由中资牵头的“世外桃源”地产开发项目属于混合用途社区，目前开发商设定的总融资规模约10亿加元，占地450亩。根据初步的计划，整个社区的发展将会包括住宅、娱乐设施以及创业园，能够提供居所、消遣及就业机会，可容纳1万名居民，以当地的体量而言，属于非常大型的项目开发。

尼亚加拉市政府在吸引外国投资上一直不遗余力。四年前，市长就曾带领其他官员拜访中国，寻求合作关系。2015年11月，Jim Diodati再次随同安大略省省长韦恩(Kathleen Wynne)访问中国，除了与众多的商家接洽之外，最大的动作，莫过于在北京出席了中信集团宣布通过旗下地产基金，投资1亿加元参与这项投资计划的仪式。

根据介绍，目前该项目还在评估和策划阶段，如果一切顺利，最早可望于2016年底正式动工。而一旦顺利进入建设阶段，当地的工程、道路建设、房屋建筑，以及日常服务、管理行业等行业，都将从中受益。

为什么是中国？为什么对来自中信的投资如此欢欣鼓舞？

Jim Diodati指出，一直都有与前来加拿大访问的中国代表团、各市市长及政界人物接触，觉得当下的中国人有强烈的出海投资需求。但一些投资者可能因为对海外市场不熟悉而感到不安：这些项目是真实存在的项目还是只是“画大饼”，是否具有可操作性？当地政府和开发商有多大的信心和能力来保证这些项目的实施？

中信作为中国最具知名度的大型投资公司，此次参与该项目，最大的作用是给投资者派发定心丸。Jim Diodati也坦言，中信的投资不是结束，更像一个开始，自己去中国“吆喝”，其目的也是想通过中信的参与，加强其他中国投资者入股的信心，为后续融资带来更大的帮助。

事实上，近几年来，国内房地产市场的天花板已经满足不了个人和机构投资者的胃口，选择去海外投资，成为资产全球配置和布局的重要棋子之一。据统计，2015年中国资本投资到海外房地产的资金总额达到300亿美元，而在之前几年这个数字分别是：2013年158亿美元，2012年56亿美元，2011年44亿美元，2010年23亿美元，2009年6亿美元。这其中，地产开发项目占比逐步上升，2015年占到了27%。

在加拿大市场，来自中国的绿地集团于2014年通过收购，在多伦多市中心开发King Blue大型房地产项目。在华人众多的温哥华，更有不少中资参与了各种规模的房地产项目的开发，并针对国内客户进行推荐。笔者接触到的另一个案例，就是温哥华的一家大型房地产开发商，为了吸引更多来自中国的融资以及购买，正考虑招聘一位有中国背景、拥有国内客户资源和丰富营销及运营经验的CEO来拓展业务。

这些项目，很大程度上是为了满足国内客户移民、出国定居、旅游以及投资的需求。采访中，Jim Diodati对伴随中国投资者而来的移民需求不置可否：“为什么不呢？我们既要钱，也要人，只要符合联邦和省的移民政策，没有理由不把个人的事业发展和家庭团聚结合在一起。”据了解，实际操作中，投资方将为该项目推出相应的投资移民基金产品，以满足投资人投资移民的综合诉求。

出海之路是否一帆风顺

从高净值人群、私募基金，到各种各样的地产商和工业企业，无疑都在这一轮海外地产投资热潮中积累了宝贵的经验，也获得了长足的发展。但怎样才能做出最优的投资决策，却仍然是不得不面对的严峻现实问题。

万通集团董事局主席冯仑曾经在一次演讲中，形象地将中国投资者在海外投资房地产的心理体验总结为：一是贵，二是矫情，三是标准高。不同国别之间，政策、法律、税务、项目开发、分包方式、市场竞争、争议解决规则都存在相当的差异，而且过度投资也容易导致国际舆论压力加大，无形中加大投资风险。

诸多因素叠加起来，使得不少投资者的海外之旅仍然处于非常被动的状态，或是被忽悠收购了质量不甚良好的资产，或是不得不缴纳额外的“学费”。一个非常出名的案例发生在2014年6月，由于担心济州岛被中国地产商的“投机资本”变为“中国城”，当地政府要求已获得上届政府批准但未开工的项目暂停，并将大幅提高外国人通过购买房地产获得济州永久居住权的条件，而目前这些投资者大部分是中国人。虽然当地政府称“拒绝中国投资是误解”，但已然给后续的项目处理带来很多困难。

回到尼亚加拉市的相关项目。尼亚加拉的确美如仙境，但旅游地产本身具有强烈的地域特征，中资介入开发，对加拿大当地法律、文化等因素的理解并不算深入，运作时是否会受到区域文化的影响和牵制？

而且，中加之间地产开发模式存在较大的差异。国内地产开发商习惯于通吃全产业链，从拿地、银行贷款、规划、销售、物业，往往都由一家操作或彼此间具关联关系，而加拿大这边习惯于专业细分，这种环境的差异，也可能使得国内开发商既有的成功经验、理念和惯性思维在加拿大无法适用。