房地产市场火热，买家大多是置业自住的，另有部分是作投资出租，当中亦包含投机的，两者的主要分别，是在于承担的风险不一样。

房地产投资者，希望尽量小风险，有可观的现金流以及稳健的长期升值空间，一旦市场有个风吹草动，或者短期调整，对投资者来讲影响不大，最终会守得云开见月明；而投机者愿意承受更大的风险，现金流正负不重要，只看重短期升值空间，多少有点赌博的成分，一旦升值空间缩小甚至不复存在，持有这些物业就没有任何意义，于是立即抛售，如果只是个别人这样做对市场影响还不大，如果是一群人这样做，对市场将有影响。

据资深经纪解释，投资者根据自己的财力和对风险承受力的不同选择做投机或投资房地产市场。「自2010年以来，大多伦多地区愈来愈多的买家选择在『高大上区』购投资房，这都属于投机，房价和租金收入太不成比例；最近一两年大家发现中低端小区房价涨幅也很可观，于是投机者也大幅增加；我们今天看到的是大量上市的出租房。」

认真挑选有现金流投资房

做投机者必须具备一个条件，就是从别处有持续稳定的现金收入以帮补供房成本扣除租金收入外不足的部分，尤其是当利息上涨房地产市场面临调整时还撑得住，不至于必须折价出售。

如果是投资者，没有多余的闲钱往里贴，还是认认真真地挑选能带来现金流的投资房，「实际上目前形势下真正意义上能带来可观现金流的投资房是打起灯笼也难找了，只能退而求其次找一些容易出租而且租售比相对较好的投资房。」她说。

以这位经纪的一位客户为例：

L女士做生意赚了些钱打算买个投资房，她很清楚目前市场上很难买到能带来正现金流的房子，但希望能尽快租出去，而且有升值空间。

「我首先向她推荐了一个租赁市场活跃的A小区，在多伦多生活了很长时间的L对该小区也较了解，感觉学区不好、房子旧、家庭收入不高。我向她解释投资房重要的是租赁市场，至于学区、收入、房旧等因素已经体现在房价上了，但L在感情上还是接受不了在这样一个小区投资。于是又给她推荐了相对高大上一点的B小区，L问我好租吗？我告诉她肯定没有A小区好租，但只要价钱合适了还是租得出去的，这也就意味着要么以低于市场价尽快租出，要么挂着市场价耐心等租客。显然这两个选项对L来说都不满意。

「其实L代表了目前市场上相当一部分投资者的心态：想搭上房地产市场上涨的这班车，又不想承受过分的供房压力。这实际上涉及到购房者是以什么样的心态来购房：投资还是投机？ 」

密市和士嘉堡宜长线投资

分析出租房存货情况，便要看存货周转天数的定义，即是在没有新增出租屋的情况下，现有的出租屋需要消化的天数。举个例子，烈治文山在过去的一年共租出低层住宅1,009套，目前上市出租的低层住宅是303套，按照过去一年的出租速度，在没有新增出租屋的情况下，这303套需要约110天才能消化完。

由分析可以看出，烈治文山目前有最多的低层住宅出租房存货，其次是万锦。也就是说华人聚居的烈治文山和万锦房屋空置率相对较高，聚集了较多的房地产投机客，是最有可能产生房市泡沫的小区。

华人比例较低的密西沙加出租房存货最少，旺市次之。主要因为这两个区有比较多的就业机会，出租房需求较高，另一方面国际游资投入较少，出租房供应有限。

再看看各区租售比的情况：多伦多市的C03区和密西沙加租金回报分别为3.3％和3.2％，租金收入够支付贷款月供款和部分地税；烈治文山和万锦租金回报为2.1％，还不够支付贷款月供。位于北约克的C14的租金回报最低，只有1.8％，主要原因是有相当一部分等待推到重建的旧房子价格被炒得奇高，租金收入却很低。

北约克的C07和C15的租金回报也只有2.1％，但C07的房子从上市到租出的时间最短；位于世嘉堡的E05区和旺市租金回报是2.7％，其中旺市从上市到租出的时间也比较短。

租盘供应多回报低

总而言之，烈治文山和万锦两个小区出租房供应量大，租金回报低，但投资者热情不减，明显是在赌房价的升值空间，是一种短期的投机行为；密西沙加和士嘉堡出租房空置率较低，租金回报好，更适合长期投资；北约克的C07很特别：一方面出租房存货较少，上市房屋能很快租出去，另一方面租金回报却很低，原因是这个区租房需求非常大，但租客以低端为主，房价却在向高大上靠拢。