加拿大目前的抢房市场形式如火如荼，每个人都希望能从银行以超低的利息多借出更多的钱。随着月初BMO收紧贷款条例，限制留学生买房，昨天，TD道明银行也提高了他们的贷款利率， 每一次的贷款收紧或利率提高，都牵动着炒房者敏感的神经。

加拿大按揭贷款人士，已经享受了数年来空前低的固定和浮动按揭利率好处，近期应不会改变。原因是加国经济仍陷于低增长、低通胀的环境，提升利率并非决策者的当务之急。他们更看重如何刺激疲弱的加元，促动制造业复苏，以取代能源业减弱的动力。

按揭顾问David Larock说，邻居美国的经济形式，与加拿大息息相关，他们的风吹草动，都会影响加国的的按揭利率，从近期形式来看，上升的趋势可能会快过人们的预期，下面我们来看看到底是哪些因素影响着银行的决策：

改善的美国就业市场

美联储的货币政策，目的是自大衰退期起，帮助美国劳工市场。联邦多次设定失业率目标，称将用它来确定，是否和何时应用货币政策调整。随后，在失业率达到这些目标时，联邦又多次决定不调整货币政策。其依据是，美国失业率改善，源自短期技术因素，因此那并非代表持续、健康的劳工市场复苏。

每次联邦改变目标标杆，避免收紧货币政策，它就失去一些信用。认清这一点后，它最终停止使用失业率作目标，而是紧密依赖更复杂的计分板，将多个劳工市场措施和数据点结合一起。这给联邦更多余地，因为它允许对数据的更客观解读。但这个改变，连同联邦缺乏跟进原有目标的做法，也令金融市场更满足于劳工市场状况的积累变化。

快进到今日，美国失业率维持在稳定的4.9％，美国经济在过去12个月中，平均每月创造225,000个新职位。尽管如此，许多市场观察家没有调整预期失业率，而是淡化就业数字增长，他们援引两大限定条件，其一，美国就业增长与平均入息增长不相匹配；其二，美国就业参与率，仍徘徊在将近历史最低水平，该指标考察就业年龄国民就业或积极求职的比率。

人工成本增加 通货膨胀上升

过去5年中几乎每个月，总体美国通胀，通过消费者价格指数体现，都低于联邦预测。这给联邦额外余地，将货币政策保持在极度宽松标准，同时劳工市场在继续复苏。但也有现象表明，美国通胀压力在增加，可能迫使联邦采取行动。

其中部分原因，是一些帮助压制价格的因素在消退。比如美元价值?升，因为市场相信，联邦准备多次提升政策利率，而其他国家的央行则或者考虑削减利率，或者甚至求助负利率。强劲的美金令进口成本降低，但现在，联邦采纳更和平色彩的货币政策论调。美金开始减弱，已经造成进口成本回升。所以美金价值变化，已经扭转对美国经济的影响。

能源价格的稳定下跌，也是另一个助力因素。它降低消费者的能源开销，为美国经济提供净利润。但油价停止下跌，并在2月反弹。因通胀增长考查价格的累积变化，如果最新油价回升趋势继续，18个月低能源价格的动力，将被逐渐提升的能源价格风向取代。

美国人工在长期看也较便宜，但现在，过去12个月的平均收入超过总体通胀，人工成本的压力也在增加。

联邦可能会在一段时期内，容忍超过目标的通胀，但如果价格继续攀升，它将不得不以快过预期的速度收紧。如果那种情况发生，美国国债收入将会激增，因为外界会重新较准其通胀期望值。

其他国家对美国国债的需求减弱

中国是美国的最大债权人，中国政府已在一段时间内，出售持有的美国国债。据估计，中国在2015年首10个月，放弃手中1,870亿元的美国债务。不仅中国，2015年12个月中有11个月，外国政府总体上出售的美国国债，大过购买数值，在该期间释出2,250亿元净债务。而同时，美国发行更多国债，以负担持续的赤字。

许多国家出售美国债务，目的是支撑自己的货币，或者释出现金，加强自身经济。但不管其原因为何，对美国国债的国际需求减弱。美国分析师Stephanie Pomboy估计，在美国弥补预算差额必须借贷的1.1万亿元，与外国投资商购买的将近3,000亿中，尚有8,000亿元的缺口。几乎没有现象显示，美国银行、公司和家庭，在填补这个缺口。除非有人这样做，否则联邦将有两个选项﹕

1、允许美国国债收益增至一个水平，能吸引必要需求。基于资金缺口之大，可能联邦要允许收益增至需要水平，因为引致的利率提升，可能令所有复苏努力付之东流。

2、将债务货币化。这种情况下，联邦将印制钞票，购买适量国债，以保持收益在可管理水平。这可能短期见效，但世界最大经济体的债务货币化，可能代表危险实验，引致更高通胀，更糟的是，可能不可修补地破坏世界对美金保值的信任。