前一段时间，窦青云正忙于为几位中国大陆来的投资人考察几个农业用地和养老院项目。突然一位曾经向我咨询过农地投资的新移民打来电话，诉说了他刚刚买到一块土地后所遇到烦恼。

刚刚跨出国门的这位新移民，一直想当然地认为，西人一定会比华裔地产经纪更专业。所以他在一位西人地产经纪的帮助下，在多伦多周边的一个地方，买下了一块100多英亩农业用地。购买之前，他的地产经纪告诉他，这块地离多伦多和404高速很近，从周围的发展形势来看，这块地很有可能在向政府申请之后，变成城市工业用地。如果申请成功，价值将由购买时的5-10万元/英亩，变成50万元左右/英亩，升值空间巨大。

在进行有关的咨询后，一切看起来相当的完美。这位登陆加拿大不久，急于投资的大陆新移民买下了这块土地。但随后的事实证明，他购买前的咨询工作进行得并不彻底。事实上，他所信赖的那位西人地产经纪，主要是从事民用地产的经纪，没有足够的商业地产知识和交易经验。

当买家获得这块土地的所有权，像周边的其它地主一样向政府申请土地用途变更的时候，政府的答复是，他所有的这块土地 ，有3/4是属于绿色地带（Greenbelt），不能变更土地使用用途。

绿色地带！？这个闻所未闻的名词一下子让这位新来的投资移民头变得很大。

窦青云在向这位朋友解释“绿色地带”这个名词的同时，也深为他莽撞的投资行为所惋惜。“绿色地带”虽然不常出现在地产名词中，但在地产投资的风险规避中，我们还是应该对各种可能出现的风险有所了解。所以，我将有关的“绿色地带”相关知识和注意事项进行了归纳，分成上下两篇，详细向大家介绍一下“绿色地带”的基本概念。

什么是“绿色地带”Greenbelt？

在西欧和北美，由于近几十年来的工业发展与环境保护之间的拉锯和矛盾，保持城市及人口稠密地区的绿化和绿色面积越来越受到人们的重视。于是“绿色地带”的概念应运而生。它是一项环保和土地使用政策，指在城市周围规划一块环形保留用地，专门用于维持土地的绿色程度和绿化面积。这块土地可能是未开发的原始用地，也可以野生动物保护区，或者是农业用地。这块条状的用地，并不一定是环形的，有些也可以是穿越城区的。绿色地带就像一条看不见的线，将城市区域围绕起来，改善城市的生态、氧含量和水土保持，并起到隔绝野生动物进入城区的功能。

“绿色地带”的功能

大部分规划了“绿色地带”的国家，其功能被定义为保护城市周边的自然或半自然环境，有效改善城区的空气质量，让城市居民可以更方便地离开喧闹的城市来到郊外，进入绿地进行休闲和娱乐活动。保护郊外农村独特的乡村文化，防止城市居民区和工业商业发展的无限扩大。

所以，目前就北美目前的情况来看，绿色地带带给城市居民很多的好处。一个很大的益处就是满足了北美人对于户外运动的酷爱。无论是户外徒步、露营、或自行车运动，人们都不需要远至几十公里的郊外就能享受到运动的乐趣。绿色地带还能为野生动物、植物提供良好和连续的生存生态环境，为城市提供更清洁的空气和水源。

“绿色地带”在西方有悠久的历史

实际上，绿色地带的起源并不是人们想象得那么的“现代”。旧约全书中可以看到相关记载，在古代以色列人的城镇建设中，围绕城镇的绿色地带是所有城镇规划必备的。公元七世纪，穆罕默德在建设城镇梅迪纳的时候，禁止在城市周围12公里的长条形绿色地带上进行任何的砍伐。1580年，英国女王伊丽莎白一世（1558—1603）为了防止鼠疫蔓延，下令在伦敦城周围种植3英里宽的绿色地。她的这一举措，让绿地建设成为城镇建设的一个重要项目。

如今，英国一共有14个绿色地带地区，总共占地达到16,716平方公里，竟然占到了英国土地总面积的13%。仅在国土面积不大的苏格兰，绿色地带区域也有164平方公里。在美国，有很多发展成熟的绿色地带，他们称之为“城市绿地”。不过其中的大部分都是面积较加拿大小得多的区域，有的被称之为公园，有的被称之为绿肥地。

如今，绿色地带的概念已经发展成为立体和全方位的环境保护办法。考虑到绿色地带建设的难度和周期性的特点，美国及欧洲一些国家将绿肥化带更贴切是称呼为“绿色空间”或“绿色构造”。绿色地带建设已经成了21世纪可持续发展的学科，欧盟也正在出台办法，要求欧盟15个国家进行“绿化构造”的案例研究和科学规划。

加拿大“绿色地带”概况

安省最著名的绿色地带是“渥太华绿色地带”，因其围绕着首都渥太华而命名。

这是一块马蹄金形状的绿色地，面积是7300平方公里。包括着大量的农业和农村的土地，周围覆盖了大多伦多地区和尼亚加拉半岛，和布鲁斯半岛的部分地区。大部分土地由橡树脊冰碛，对环境敏感的土地，富含水层的肥沃土地，以及尼亚加拉斜坡土壤组成。联合国教科文组织已经将其名为国际生物圈保护区。为了努力抑制城市蔓延，对这些曾经逐步缩小的区域进行有效的保护，防止城市扩容的无止境占用，安大略省政府于2005年2月颁发《绿色地带保护法》，以法律来保护绿地，并确保农业生产能有效利用水和土地资源。除有限的农业发展用途外，安省所有的绿色地带地区，一般不允许进行不断的投资和发展。

不列颠哥伦比亚省 ：该省将绿化地带列为储备农业土地，用以保护整个农业用地，防止被城市发展所占用。这种保护只允许严格审查的农业用地和城市发展。如果没有合理的绿色地带保护和替代方法，基本不会规划新的占用计划。

魁北克省： 魁省绿化地带保护委员会声称，长期保持一个领土（农业区）农业活动的实践和发展是有利的，绿地的面积和数量不容减少。在这种严格的保护下，委员会保障农业的领土，往往优于保护地方的其它事项。魁省绿化地带（含农业占地面积）达到了面积63,000平方公里！覆盖了952个小城镇。

下篇文章中，笔者将继续介绍“绿色地带”在安省的应用和具体知识。

由于多年商业地产投资和地产院士的专业经验和高层次商业地产人脉，窦青云对于安省绿色地带给地产投资带来的影响，有着丰富的经验和知识。如果有需要进一步了解的读者，欢迎读者朋友们一起探讨。

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