越来越多的人开始关注安省的土地投资。不光是新移民,来自世界各地的投资者,近来对于安大略省的土地给予了相当的关注。因为近来笔者接到越来越多的询价和委托要求。其咨询的密度和投资的意愿,我感觉到是十几年专业工作以来最强的。
究其原因,我认为一是因为世界各地的投资人对加拿大经济的持续看好,仍然是全球投资最安全、资金存放最稳妥的地区之一;二是由土地投资的长期性、不可再生资源、稀缺性等特性,决定了它的长期投资保值性。这些投资行为使得大多地区周边及安省的土地投资开始升温。而越来越多的投资者进入市场,让安省土地投资的前景一片光明。
为了让有兴趣的投资者对安省土地投资的基本知识有一个了解,笔者就在本篇文章中,着重介绍一下安省投资型土地的分类和相关知识。
安省投资型土地种类
总体来说,安省土地从低级到高级有以下几种形态。
1、原始状态土地
这种土地一般来说,或含广阔湖泊、或有原始树木。总之基本属于没有开发的原始状态。购买对象一般是成功富有人士,用于私人猎场、休闲娱乐等。
价格和特点:$500-1000元/英亩。面积越大,价格越高。实际上,一般来说,要满足基本的狩猎、野营以及享受湖泊生活的需要,原始状态土地需要达到1000英亩以上才有价值。
2、农业用地
简称农地。指正在用于农业种植的土地。比如安省种植玉米、小麦、土豆等用途的土地。
价格和特点:安省农地分布,从北边的North Bay,到最南边的London,也就是从低温区到高温区,价格从$4000—6000 不等。另外,安省农地的一个显著特点就是,没有人工灌溉系统,属于天然经济型农业。有些人在购买了农地以后,再将其返租给原地主,租价一般在$80-100元/英亩左右。近期的投资回报不是太高,但它是一种长期投资和战略投资。
3、蔬菜用地
简称菜地。用于安省城乡主要青菜供应。一般来说,安省菜地都有灌溉和防涝设施。面积从20英亩、50英亩,到100英亩以上都有。
价格:$1万-1.5万/英亩。
4、花圃用地
简称花地。主要用于各种花卉的种植。大部分面积在10英亩和50英亩之间。由于加拿大安省地处北方气候,花地都有大棚覆盖,一年一半的时间里是在大棚内种植。北美人民是多个浪漫的民族,有各种各样的浪漫节日,花卉消费多。花地投资小,见效快,是一个不错的投资,但种植有一定的技术含量。
价格和特点:视大棚的覆盖率、新旧、设备好坏和使用年限,一般$2万-4万/英亩。
5、葡萄种植园
由于气候温度、水系丰富,特别是世界第一大瀑布——尼亚加拉瀑布周围地区,阳光充足,土地肥沃,是安省农业和种植业最发达的地区,尤其是葡萄园种植。这里介绍的葡萄园,不含葡萄酒生产厂和销售。
价格和特点:$2.5万-5.5万元/英亩。具体价格根据葡萄园的位置(Location)、土壤、葡萄树的年龄和葡萄品种而定。位置和土壤当然是重要因素,这很容易理解。但对葡萄园种植来说,因为一般情况下,新栽葡萄树需要3至4年才能开始结果,在30年以后进入衰老期,那个时候就需要重新购置新种栽植,直到3至4年以后才有收成。树龄是影响葡萄园的价格的重要因素之一。如果葡萄园含有酒厂,根据酒厂的执照类型、厂房设备大小新旧、生产销售规模等,一般来说,酒厂是纯葡萄园种植价值的3-4倍。
6、可转换使用用途用地
即可以从低级用地转变成高级用地的土地。这种土地,是投资者最为情迷的类型,但它需要与政府有关部门申请土地使用用途变更,申请手续复杂繁琐耗时,但投资回报高,是很多投资者在努力寻找的对象。比如,投资购买一块农地,它当前的土地使用性质(zoning)是农地(Agricultural Use),根据当地政府的中长期发展规划,如果我们可以通过5-10年的申请,将土地使用用途变更(Rezoning)申请,如若申请成功,其升值空间呈几何级数增长。
价格和特点:以大多地区为例,视升级后的用途,价格从$50万-1000万不等。
以$15万元/英亩的可变更用途的农地为例:
A、如果变成工业用地,可能升值为$50万-90万元/英亩。比如沿404高速向北,到New Market市附近的农地,就有可能转变成工业用地。
B、如果变成民用低密度住宅,即独立、半独立或Townhouse等建筑用途,可能升值到$90万-120万/英亩。
C、如果变成商业Plaza等用途,可能升值到$120万-$200万元/英亩。
D、如果变成高密度Condo开发用途,可能升值到$200万-300万元/英亩。
对于价格在1500万/英亩左右以上的可变更用途土地,我们可以在Downtown地区找到案例。比如前段时间一块公共停车场用地,经过开发商申请土地用途变更成功后,变成了一块Condo和商业摩天高楼用地。2亩地一共卖了3000多万。多伦多甚至还有$2000万元/英亩以上的成交记录。目前,这类升值潜力巨大的土地,大都掌握在犹太人、意大利人的手中。
可以看出,第6类,可以变更用途的土地是投资回报和潜力最大的投资类型。
购买注意事项
虽然土地投资越来越引起人们的关注,但有些购买事项不得不提醒注意:
1、一般来说,银行不会给土地投资进行贷款
但可以与地主协商,地主会给一部分(50%左右的购价)、5-10年的短期贷款,利率一般会比银行商业地产贷款利率高1个百分点。
2、土地投资的现金回报率不会太高,主要是通过长期持有然后通过升值出售获利
如前所述,一块农地如果返租给前地主,只能租到$90-120元/英亩。租售比不是很好。持有后随地产形势、战略需求的升值而获利,才是土地投资的理想获利方式。
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来源:ehouse411
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