越来越多的人开始关注安省的土地投资。不光是新移民，来自世界各地的投资者，近来对于安大略省的土地给予了相当的关注。因为近来笔者接到越来越多的询价和委托要求。其咨询的密度和投资的意愿，我感觉到是十几年专业工作以来最强的。

究其原因，我认为一是因为世界各地的投资人对加拿大经济的持续看好，仍然是全球投资最安全、资金存放最稳妥的地区之一；二是由土地投资的长期性、不可再生资源、稀缺性等特性，决定了它的长期投资保值性。这些投资行为使得大多地区周边及安省的土地投资开始升温。而越来越多的投资者进入市场，让安省土地投资的前景一片光明。

为了让有兴趣的投资者对安省土地投资的基本知识有一个了解，笔者就在本篇文章中，着重介绍一下安省投资型土地的分类和相关知识。

安省投资型土地种类

总体来说，安省土地从低级到高级有以下几种形态。

1、原始状态土地

这种土地一般来说，或含广阔湖泊、或有原始树木。总之基本属于没有开发的原始状态。购买对象一般是成功富有人士，用于私人猎场、休闲娱乐等。

价格和特点：$500-1000元/英亩。面积越大，价格越高。实际上，一般来说，要满足基本的狩猎、野营以及享受湖泊生活的需要，原始状态土地需要达到1000英亩以上才有价值。

2、农业用地

简称农地。指正在用于农业种植的土地。比如安省种植玉米、小麦、土豆等用途的土地。

价格和特点：安省农地分布，从北边的North Bay，到最南边的London，也就是从低温区到高温区，价格从$4000—6000 不等。另外，安省农地的一个显著特点就是，没有人工灌溉系统，属于天然经济型农业。有些人在购买了农地以后，再将其返租给原地主，租价一般在$80-100元/英亩左右。近期的投资回报不是太高，但它是一种长期投资和战略投资。

3、蔬菜用地

简称菜地。用于安省城乡主要青菜供应。一般来说，安省菜地都有灌溉和防涝设施。面积从20英亩、50英亩，到100英亩以上都有。

价格：$1万-1.5万/英亩。

4、花圃用地

简称花地。主要用于各种花卉的种植。大部分面积在10英亩和50英亩之间。由于加拿大安省地处北方气候，花地都有大棚覆盖，一年一半的时间里是在大棚内种植。北美人民是多个浪漫的民族，有各种各样的浪漫节日，花卉消费多。花地投资小，见效快，是一个不错的投资，但种植有一定的技术含量。

价格和特点：视大棚的覆盖率、新旧、设备好坏和使用年限，一般$2万-4万/英亩。

5、葡萄种植园

由于气候温度、水系丰富，特别是世界第一大瀑布——尼亚加拉瀑布周围地区，阳光充足，土地肥沃，是安省农业和种植业最发达的地区，尤其是葡萄园种植。这里介绍的葡萄园，不含葡萄酒生产厂和销售。

价格和特点：$2.5万-5.5万元/英亩。具体价格根据葡萄园的位置（Location）、土壤、葡萄树的年龄和葡萄品种而定。位置和土壤当然是重要因素，这很容易理解。但对葡萄园种植来说，因为一般情况下，新栽葡萄树需要3至4年才能开始结果，在30年以后进入衰老期，那个时候就需要重新购置新种栽植，直到3至4年以后才有收成。树龄是影响葡萄园的价格的重要因素之一。如果葡萄园含有酒厂，根据酒厂的执照类型、厂房设备大小新旧、生产销售规模等，一般来说，酒厂是纯葡萄园种植价值的3-4倍。

6、可转换使用用途用地

即可以从低级用地转变成高级用地的土地。这种土地，是投资者最为情迷的类型，但它需要与政府有关部门申请土地使用用途变更，申请手续复杂繁琐耗时，但投资回报高，是很多投资者在努力寻找的对象。比如，投资购买一块农地，它当前的土地使用性质（zoning）是农地（Agricultural Use），根据当地政府的中长期发展规划，如果我们可以通过5-10年的申请，将土地使用用途变更（Rezoning）申请，如若申请成功，其升值空间呈几何级数增长。

价格和特点：以大多地区为例，视升级后的用途，价格从$50万-1000万不等。

以$15万元/英亩的可变更用途的农地为例：

A、如果变成工业用地，可能升值为$50万-90万元/英亩。比如沿404高速向北，到New Market市附近的农地，就有可能转变成工业用地。

B、如果变成民用低密度住宅，即独立、半独立或Townhouse等建筑用途，可能升值到$90万-120万/英亩。

C、如果变成商业Plaza等用途，可能升值到$120万-$200万元/英亩。

D、如果变成高密度Condo开发用途，可能升值到$200万-300万元/英亩。

对于价格在1500万/英亩左右以上的可变更用途土地，我们可以在Downtown地区找到案例。比如前段时间一块公共停车场用地，经过开发商申请土地用途变更成功后，变成了一块Condo和商业摩天高楼用地。2亩地一共卖了3000多万。多伦多甚至还有$2000万元/英亩以上的成交记录。目前，这类升值潜力巨大的土地，大都掌握在犹太人、意大利人的手中。

可以看出，第6类，可以变更用途的土地是投资回报和潜力最大的投资类型。

购买注意事项

虽然土地投资越来越引起人们的关注，但有些购买事项不得不提醒注意：

1、一般来说，银行不会给土地投资进行贷款

但可以与地主协商，地主会给一部分（50%左右的购价）、5-10年的短期贷款，利率一般会比银行商业地产贷款利率高1个百分点。

2、土地投资的现金回报率不会太高，主要是通过长期持有然后通过升值出售获利

如前所述，一块农地如果返租给前地主，只能租到$90-120元/英亩。租售比不是很好。持有后随地产形势、战略需求的升值而获利，才是土地投资的理想获利方式。

  独家专栏刊登不得转载，违者追究法律责任