加拿大商业地产投资基本包括：工厂、零售、办公室、土地、农场等。民用房地产项目之外的一切以营利性为目的的地产、房产、及工商业项目，这些项目中所含有的一切动产、不动产、无形资产以及库存量等统称为商业资产，商业地产的买卖实际上是商业资产的交易。

商业地产交易，较民用地产交易，其涉及的技术操作更复杂，需要权衡的利弊也更多，所以在买进之前，充分了解商业地产投资的常识，能帮助投资者做出正确的判断。华人在加拿大的商业地产投资领域内经验不足，更需要加强这方面的常识。

一、商业地产投资的好处

1. 高度的可控性: 一方面，地产投资为实物，不管经济和楼市是否景气，它都会存在，还有增值机会。另一方面，在一定时期内，其收益回报更可预测；再有就是，房产买卖在操作上透明度高，房子是实物，又有经纪、验屋师、律师为你把关，风险较小；

2. 在大经济环境稳定时可以得到较好的资金收益：房地产投资的收益，包括“增值收益”（Incremental Return）和“运作收益”（Operational Return）。即使短时期内不能实现“增值收益”，还可以把房子租出去，在抵扣了各种维护成本以外获得合理的“运作收益”。“增值收益”和“运作收益”有机结合，能最大限度地减少房地产投资的风险；

3. 高于同期平均利率的资金回报；

4. 合理避税: 在加拿大，商业地产投资在税收上具有明显优势，有许多的花费是可以抵税的。在每年年初报税的时候，您会发现，自住房的地税和贷款利息是不能抵税的。而投资房的许多费用都是可以用来抵税的，不仅仅是地税和贷款的利息部分；

5. 通过银行贷款用有限的资金取得等大的回报：房地产投资的真正魅力，在于可以以最低成本加最低风险地利用别人的钱（OPM: Other People’s Money）为你生钱，因为你能利用世界上信贷成本最低的抵押贷款来最大限度地扩大投资规模；

6. 相对于股票投资更具体，避免迅速贬值风险；

7. 可以通过再抵押获取资金；

8. 财产分割灵活多样。

二、商业地产投资的弊端

1．高成本投资：购置商业地产时，除了要交付一定额度的首付款，还要承担各种成本。首先是买入成本，如支付产权保险（Title Insurance）、估价费（Appraisals）、验房费（Home Inspection）、律师费（Lawyer Fee）、地产转让税(Land Transfer Fee)等， 如果你是从地产商那里买的新建房，则还要算上入住费（Occupancy Fee）。这些费用加起来，大约要占房价的1.5%左右。持有时要承担维护成本，如水电费、管理费（Condo）、地税、房屋保险、抵押贷款利息（Mortgage Interest），房屋的维修保养及装饰等。如果出租，还要支出广告费或者经纪费、以及潜在的纠纷可能发生的费用。转手卖出时，还要承担卖出成本，如经纪的佣金、抵押贷款提前付款的违约金、律师费等，约占房价的4.5%左右。以上几种费用，综合起来，要占到房价的8-10%；

2.现金流量小，变现时间长: 房地产投资的高成本决定了它必然是一个长周期投资。根据上一条关于成本与费用的计算，即使按照市场正常每年5%的上涨趋势，一个投资周期至少要在2-3年以上才可能保本。所以房地产投资一般都必须保证有3-5年甚至以上这样一个合理的周期。因为周期长，转手频率慢，想要变现就比较难，不象股票，今天买，明天就可以抛；

3. 出售物业后业主只能在付清所有欠费后，最后拿到钱。

三、商业地产投资的回报

商业资产的投资回报率是指：每年营运的税前净利润与资产转手成交价之间的比值。加拿大各类商业资产的投资回报率基本上都处于3%至12%之间，而这一比例的区间历来都被认为是合理的区间。当然，不同的地域、行业、环境、管理等等也决定着回报率的高低差别。

在影响投资回报率的诸多因素中，地域差异是最为重要的。地区（地段）越是发达和热闹，地价就越高，回报率也就越低。如温哥华市中心（Downtown）的投资回报率一般在3%到4%之间；而大温地区和菲沙河谷之外的地域，商业地产（资产）的投资回报率可高达8%至10%以上。

投资回报率是影响投资决策的最重要因素，也是商业资产上市定价的主要参考依据。举例来说，在投资回报率5%的地区，如果税前净利润为每年20万加元，则此项物业上市的价格就会在400万左右。在稍稍偏远的地区，回报率可能达到10%，如果税前净利润同样为每年20万加元，此项资产上市的价格就可能在200万左右。

商业资产的转手都涉及到较大的投资额，投资收益的核算当然是至关重要的。很多中国的投资者发现中国的商业资产投资回报比例要比加拿大高得多，可以达到20%至30%。基本条件不同（是否拥有土地产权等）、风险值不同、社会环境不同，回报率当然不同。

加拿大商业资产的投资回报，最大的特点是长期的稳定性。由于永久性产权的存在，只要维护和保养得当，资产的保值和增值是不成问题的。

四、商业地产投资的风险

商业地产投资风险的风险，主要有：

1. 金融风险：银行利率和货币购买力的变化等；

2. 市场和经营风险分析，如房地产市场趋势，入住率，经济活力，投资风气等；

3. 物业本身的风险分析，如建筑物和设备的意外损坏等。

五、商业地产投资风险的规避

1. 评估商圈的发展潜力：要考虑到投资项目所在商圈的消费能力与规划布局、交通规划、竞争对手等，其选项点是否合适，评估其是否有发展的潜力；

2. 开发商实力和品牌：因为商业地产是资金要求高，专业整合能力要求强的房地产高难度产品。要考虑开发者实力与品牌的综合能力，最主要是考虑其有没有过往同类产品的成功项目。有没有政府、战略合作者的支持；

3. 经营管理公司的能力：商业地产后续经营是最关键的环节，在不成熟的营销链中，开发商与投资者之间只是简单的售卖关系，只要销售成交，开发商则万事大吉了。但是没有经营管理、招商等原因，许多经营困难的小业主因此停止供楼，发展商面临着回购，所以在投资时要充分注意经营管理公司的能力；

4. 定位：每个商圈都有其合适的商业定位，如果脱离了当地消费力与商圈特点，那么后续的经营就存在问题了，也可以说是先天不足了。这样的场是很难做起来的。定位要看其主题、业态、业种的定位。还有看其有没有主力商家，主力商家是否有集约力，进行风险判断。业态是发展的原动力，经营是核心，如果没有准确的前期业态规划，后续经营就无从谈起；

5. 详细评估投资回报与风险：购买商业地产的最终目的是通过租赁实现利润收益不断增值，判断回报的最有效方式，是看租金收入是否能尽快回收前期投入。在计算回报的时候，要考虑空置期。最简单的方法是：售价=年租金/租金投资回报。你可以选择同地段同类物业租金进行对比，在对比时可以保守一点。再将年回报率与其它投资产品作一个理性比较，从风险与回报进行比较。尽量客观、理性的评估自己所能承受的风险。还有就是要尽量学会利用金融工具来分化风险；

6. 提前做功课：对于购买商业地产或工业地产（仓库厂房等）在购买前一定做足功课，如果是1976年前建筑的商业地产或工业地产，通常要提供地震报告。而大部分银行对于有贷款需求的商业地产投资，地震报告 通常需要高于65%。另外并不是所有的商业房产或工业房产需要提供适用性报告（Warrant of Fitness）， 但是如果有，必须要确定检测期仍然有效；

7. 使用有限责任公司：有限责任公司可以把你的个人债务风险控制在有限的投资范围内，购买适当的物业保险和责任保险也是减低风险一个主要方法；

8. 寻求中介代理的帮助：如果您购买的的商业物业尚没有租户，通常通过中介代理找到租户的成本相对较高，代理费用通常是第一年租金的13%-15%，因此在这种情况下最好规避风险的方式就是提高租金的费用，但是给租户提供相对较长的装修期（免租期），利用这种方式的好处是未来的租金增长起点较；

9. 考虑未来租金增长：对于签署较长租期租约的客户，一定要将未来租金增长因素考虑进去。 很多商业地产投资人认为只要当下相对的租金回报较高，暂可以不考虑未来的租金增长，但是由于未来的通货膨胀，区域规划等变化因素，相比较周边的其他商业物业，您的租金回报有可能是不断下降的。因此即使你没有办法判断未来到底要按照什么价格租赁，你在合同谈判中一定要坚持加入租约价格自动调整条款；

10. 了解物管细节：多租户商业地产通常比较抢手，其实道理很简单。大家聚集一起比较好做生意。但是虽然相关物业的租赁风险降低了，但是未来可能存在较多的管理问题。所以在购买前一定要了解物业管理公司的一些细节条例，要了解是否适合未来的租户租赁。

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