近几年在加拿大房产的牛市里，有人买房自住出租、炒房赚钱来得很快，似乎已是财务成功的捷径了！可别忘了，万税之国加拿大对自住房、出租到出售都有各种复杂的税务规定和算法，已经有太多人因搞不懂加拿大税规被各种罚款、重税搞得得不偿失。

出售自住房必须及时上报，一个业主或一个家庭只有一套自住房可免税，这些都是众所周知的税务常识，那你是否知道，房产转变用途应该怎么报税，那你是否知道，你的房产从自住到出租，出租再到自住，最后出售，每个变化都会产生完全不同的交税金额？具体怎么做才能更省钱，多避税？

IMPACT会计师事务所合伙人，Centennial College税务教授、特许会计师华苇近日接受本网独家专访时提到，要知道，在加拿大目前房市动荡下，自住房改变成出租房也算变卖，除非纳税人申请 Subsection 45(2) Election，那么，自住房转出租再转回自住的诸多繁琐情况下，这些到底该怎么报税？方法不同差别很大，具体要因情况而异！

自住房用途变更申报

首先，我们从自住房用途变更说起。按照2016年10月3日的新规，自住房出售都需申报，并且，出租后改变了用途也需按房屋出售进行申报！

华苇会计师告知，一般有两种情况：

1、房屋变为出租

自住房成为出租房那年，税法里叫change of use（用途变更）, 税务局同样视变卖为出售，但这个时候如果你按税法第45（2）章申请不算变卖的election，加拿大税务居民可享受以下权益：

在你没有别的自住房的情况下出租，今后4年内你的原自住房依然可以指定为自住房。你若是因为工作所迫长期外派，那4年还可以增加。同时，按照规定，加拿大税务居民可以获得+1年的免税优惠，也就是多1年免交资产增值税的机会。

总结：申请45（2）election是针对房屋改变用途时由“自住”变为“出租”用来选择延长自住年份（可延长４年）的一个税务操作。

这个election要在房屋改变用途当年和税表一起提交，获得自住房免税省税的目的。

2、自住转出租再转回自住

你出租一段时间后再变成自住，也就是两次变化房屋用途，将被定义为出租房按市价售出并按市价买回自住申报所得税！这个时候可以申请45（3）election，加拿大税务居民可享受以下权益：

税法第45（3）章允许申请出租房转自住房不算变卖。同时在卖房当年指定该出租房为自住房最多4年，所以出租的那段时间的房屋增值，你也可以免去一部分的增值所得税。

总结：45（3）election适合自住房出租后再收回来自住的业主，申请 45（3）election也需要在卖房当年和税表一起提交，同样是获得自住房免税省税的目的。

额外4年自住房须满足以下条件：

*房主是加拿大本地居民

*出租房正常报房租收入, 包括被指定为“自住”的这几年，也要正常报房租收入

*出租房不曾提取过CCA（税务折旧）

*指定该出租房为自住的这4年，不能再指定别的住所为自住房，自住房只能为一套。

自住房最关键的法规，重要的事情我们再提醒一遍，切记：

一个家庭每年可以，也只能指定一套符合要求的自住房。所以，即使是一个家庭夫妻两人，在同一时期也只能指定一套房屋为自住房！

一个案例让你秒懂交税金区别

华苇会计师用表格举例：一个业主买房2010年买房成本100万，目前2017年市价200万为例，我们来看下提交和不提交在将来的交税金额情况。

第一种情况为下跌趋势：

如果这套房子没申请45（2）election，下跌20%时，售出时报资本亏损40万。

如果这套房子申请了45（2）election，下跌20%时，若在2020年售出将报增值11万，若在2030年售出将报增值34万，若在2040年售出将报增值43万。

分析：若认定为下跌趋势，不要申请45（2）election，可享用资本亏损。

第二种情况为上涨趋势：

如果这套房子没申请45（2）election，上涨20%时，售出时年报增值40万。

如果这套房子申请了45（2）election，上涨20%时，若在2020年售出将报增值25万，若在2030年售出将报增值80万，若在2040年售出将报增值99万。

以此类推上涨100%的增值申报。

分析：3年短期内售出，45（2）election会省钱。可是时间长了，越长越交税高（因为自住房免税的比率越低）。但未来如果房价涨得高的话，45（2）election还是会帮你省税的。另外，这里没有考虑额外4年自住房的指定。

还听不懂，OK，感谢华苇会计师，吐血推荐这3点TIPS，自住房转出租或者再转自住的人，请目不转睛看好了 ：

1、在房价涨幅大的情况下，或出租后再回来自住，申请45（2）、45（3）election就非常合算。 

2、改变使用年限太长，不会回来自住，就没有必要申请45（2）election，因为按公式你交税的部分会更多。

3、如果你认为未来房价涨幅依然大的话，申请45（2）election 10年，20年以上的业主，还是有可能省税的。

小编提醒：

申请45（2）、45（3）election就一定能省税？房价升值变动大的时候，election好不好，不算作变卖好不好，这并不是定数，税金千差万别！

转换了用途的房产申请45（2）election与否，因房因人因市场而异，都要根据自己实际情况和需要来准确评估。

显而易见，表格的算法对我们来说非常烧脑，请一定找到专业的会计师，更重要的是，并不是加拿大市场上随便找个会计师都懂得税法的elections的，请务必找准有资质的专业会计师，把你的房屋数据进行推算后才能知道具体抉择，精准核算后省下来的钱才能真正回到你的包包里！