在贷款申请上，是有技巧的。比如你想获取大额贷款，你可以提供更多财力证明。在还款方式的选择上，也是有技巧的。那么，怎么调节还款降低贷款成本？摊销期是关键！
贷款的摊销期(Amortization Period)，指的是分期偿还的总时间，这通常是人们贷款时最容易忽视的一个因素，了解摊销期的长短和贷款利息支出的关系，才能合理选择摊销期，做到有效降低贷款成本。
摊销期和贷款合同期的区别
目前市场上的房贷产品的分期还款一般为25或30年。如果选择首付低于20% 的话，需要购买违约保险（Default Insurance），则贷款的摊销期不可超过25年。摊销期是不同于贷款合同期（Mortgage Term） 的，贷款合同期是指你跟放贷银行签订的贷款合同的有效期限，这个期限可以短至6个月直到长达10年。
较长的摊销期的好处和成本
越长的分期贷款时间，月供就越低，这样购买房子的可能性就大大增加了，因为供得起。越长的分期贷款时间，就意味着偿还的总利息就越多。
按照贷款额$500,000，利率3.45%计算，以下表格说明了总利息成本跟摊销期长短成正比。
摊销期限 | 月供额 | 利息总额 | 总供款额 |
10年 | 4,927 | 91,222 | 591,222 |
15年 | 3,556 | 140,105 | 640,105 |
20年 | 2,880 | 191,363 | 691,363 |
25年 | 2,483 | 244,951 | 744,951 |
30年 | 2,224 | 300,809 | 800,809 |
选择10年的分期付款利息总额有10万，但选择“延长战线”采用30年的分期付款，利息就会像“滚雪球”一样越滚越厚，足足比10年期多了3倍不止！而这些利息很有可能会影响你在其他理财或储蓄事项上的决策，例如退休。
除了按利息总额作比较，我们还可以换一种方法，用在前几年所还本金占总本金的百分比来比较。还是用上面的例子，我们按5年期结束时所偿还的本金比例，比较如下：
摊销期限 | 第5年底剩余本金 | 前5年偿还本金总额 | 前5年偿还本金比例 |
10年 | 271,327 | 228,673 | 46 % |
15年 | 360,893 | 139,107 | 28 % |
20年 | 405,030 | 94,970 | 19% |
25年 | 431,005 | 68,995 | 14% |
30年 | 447,909 | 52,091 | 10% |
随着摊销期的加长，前5年结束后所偿付掉的本金比例会减少。这也就是说你的贷款利息成本在最初的几年比例是偏高的。
如何有效减少贷款的利息支出
1）增加还款频率，尽量缩短还款周期。
如果可以尽量选择bi-weekly还款，
一来每两周与你的工资发放频率相符，不会造成供款不及时，再者，选择加速的bi-weekly还款，一次还半个月的月供额，因为一个月是长过两周的，所以你事实上多还的部分就直接用来支付本金了。Kathy就曾亲自试验过，改成bi-weekly还款后，30年贷款摊销期一下子缩短为26年3个月了。
2）充分利用贷款合同规定的提前还款条款，一般银行允许15%+15% 提前还款，没有罚金。
这就是说每年允许多还总贷款额的15%（一些银行规定必须一次性在年底还，有些则可以累积，请看清贷款合同中的条款，合理利用），此外还可同时选择月供额增加15%。
在能力许可的情况下，增加供款额，多还的部分将全部用来偿还本金。这将有效减少利息总支出，缩短摊销期。
3）在贷款期到期续签时，也去其它银行打听打听，看看续签后的条款是不是市场上的最佳选择，如果遇到有银行的促销利率，转换一下银行也将会节约很多利息成本呢。
挑选银行除了看利率之外，也要综合考虑贷款期、提前还款条款和其它条件，同时也要核实转银行的相关成本。有些银行促销期内会帮转换银行的客户支付律师费、评估费、解除抵押的费用等，这无疑会使转换银行变得更加容易。
摊销期直接影响贷款的总利息成本，了解摊销期和利息成本的关系，选择最适当的摊销期，才能用相对较低的利息成本来贷款买下心仪的房子。
已经做了房奴的，今天就去看看，能不能在不增加支出的情况下缩短你的贷款摊销期吧。
如有问题欢迎随时致电Scotiabank房贷专家Kathy（王雷）647- 291-7958，或加微信kathywl
转载地址:本文仅代表作者个人观点，www.ehouse411.com网站不负任何法律责任
声明:本文仅代表作者个人观点，www.ehouse411.com网站不负任何法律责任
本文仅代表作者观点，不代表ehouse411.com立场。
留言之前，您同意加拿大时讯的
使用和隐私政策条款
安大略省最漂亮的公路之一，它连接着 11 个岛屿，是最美的露营地
Daisy 2023-06-04 13:13:37
Daisy 2023-06-04 12:14:20
Daisy 2023-06-04 11:59:13
Daisy 2023-06-04 11:52:34
Daisy 2023-06-04 11:47:03
Daisy 2023-06-03 12:29:03
建筑公司 Brigil 及其所有者因未经授权的选举支出被罚款
Daisy 2023-06-03 12:23:54
Daisy 2023-06-03 12:11:09
“不敢相信！”：莱斯布里奇学生击败数千人赢得 7 万美元奖学金
Daisy 2023-06-03 12:02:01
【视频】反对党将 BC 市比作“遥远的第三世界国家，指责特鲁多
Daisy 2023-06-03 11:40:06
印度火车相撞280 多人死亡900人受伤，这是该国最严重铁路事故
Daisy 2023-06-03 11:17:49
Daisy 2023-06-03 11:10:42
Daisy 2023-06-03 11:04:11
Daisy 2023-06-02 21:49:44
Daisy 2023-06-02 21:43:00
Daisy 2023-06-02 21:36:44
Daisy 2023-06-02 12:34:34
Daisy 2023-06-02 12:18:25
Daisy 2023-06-02 11:59:51
