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解析楼花转让法律和HST涉税系列谜思（一）

焱律师事务所

最后更新：2018-10-30 22:29:04

谜思解析：什么是楼花转让？

多伦多的房地产市场有一个规律：此一时有管理费的公共公寓，Condo价格涨，没管理费的独立产权住宅物业House不被青睐；彼一时House受青睐追捧之时，共管公寓则不被看涨；市场风起云涌，如何防范交易中的法律税务风险？且听炎律师揭开住宅物业楼花转让的层层面纱，解剖个楼花转让实例，让大家茶余饭后谜思顿悟，规避“看不到，摸不着”的法律税务风险。

讲实例，说实话！

Assignor：出让楼花法律关系中的出让人 —— 小甲

Assignee：出让楼花法律关系中的受让人 —— 小乙

楼花转让：新建房（New Build）开发商（老大）2016年发售的一手买家 Assignor 出让其和开发商直接签署的购房合同给二手买家Assignee的法律行为。

是否需要聘请律师？

嗯哪！

Assignor 和 Assignee 都需要各自聘请自己的律师，加拿大的司法局认为：既然是买卖，就是甲乙两方，小甲和小乙你们利益是有绝对冲突的—— 这“互不相干、史无瓜葛”的甲乙两方，自然您是需要由各自的律师最大化的保障您各自双方的最大化合法权益啦。

开发商同意书（BuilderConsent): 老大是否要同意？

今年

2018

小甲要出让其和开发商签订的楼花购买协议给小乙，这是要看和老大在2016原始购买合同中是如何约定的：

1. 如果2016年的原始购房合同中附有一条“开发商允许小甲你日后可以出让”这个购房合同，小甲你才有权力可以出让。

（开发商老大可不会同意你转手再转手……的! 小甲你也仅仅是有一次的出让机会，一次就一次，小乙、小丙们，你们就不用在“想／享”有这个权力了）。

解析楼花转让法律和HST涉税系列谜思（一）1

这里可还有个坑：

小甲你需要由自己的律师和开发商取得老大的书面同意书，老大们——甭管是谁的“口头答应” 可不算数。

2. 如果在2016年的原始购房合同中只字就没提“是否可以出让”这码事，开发商老大可是有权“坐地起利” 收取高额出让费 (焱律师见到的最高的是加币30000元) 。老大就是老大！

3. 如果2016年的原始购房合同中写明：“禁止出让”，对不起啦，小甲，您没权出让给任何人哪。看合约，看合约，看合约！

开发商不同意转让，那可怎么办？

没有贷款－不能交接？

房价下跌－没有首付？

咨询您的律师！此师（狮）是师，彼师也是师，师师都是师！

什么时候找律师？

当然是越早越好啦，律师按分钟收费？晚找？错！

早找也是付费，晚找也是付费，付同样的费用，问同样的问题，早问早得答案，律师的职责是解谜思，正确的顺序是：合同没签，先找律师：咨询！

解析楼花转让法律和HST涉税系列谜思（一）2

焱律师建议：和开发商签订购买协议（购房合同）时，记得：

1. 争取一次免费出让权，即使是免费，开发商老大是书面确认了“开发商不收取转让费”，不代表开发商的律师大人不收行政工本费，几百大圆还是要的。

2. 封顶行政管理费用（CAP Administration Fee）：开发商依照法律有权利在建筑开发竣工后根据实际产生的管理运作行政成本向小甲们征收行政管理费用，这个费用在签订购房合同时，可以由您的经纪人代为申请一个Cap 封顶行政费。具体怎么做，咨询您的经纪人。

（这时候，您就知道经纪人的重要专业作用啦，提醒大家，经纪人在实践中首要职责是替客人着想，由于律师们的过晚介入购房流程，有经验的经纪人们代师师们回复了很多前期法律问题，对所购置或出售的标的物业更需要做充沛的前期功课、实地尽职调查、达善通融、筛选定标、对实体物业的了解，律师们则渴望不可及，律师们只负责把关法律风险，对物业本身往往是不曾谋面，一砖一瓦，小甲小乙们，你们可要擦亮眼睛，下定前多咨询您的经纪人。）

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