谜思解析 二：

出让楼花是否涉及到NRST海外买家税问题？留学生们请关注， 海外买家税如何退？

受让楼花的NRST学签篇

讲实例，说实话！

Assignor： 出让楼花法律关系中的 出让人  ——  小甲

Assignee： 出让楼花法律关系中的 受让人  ——  小乙

 楼花转让： 新建房（New Build）  开发商  ——  老大

 开发商老大2016年发售的一手买家 Assignor 小甲，出让其和开发商直接签署的购房合同给二手买家Assignee小乙的法律行为。小甲出售2016年与开发商签署的购房合约给小乙。

首先啊，无论小甲是否为持有他国护照的海外人士，由于小甲的原始购房合约是在2017年4月21日之前签订的购房合约，小甲作为出让人是不需要缴纳海外买家税的。

加名字 （Amendment） 

如果你认为：“加名字属于变更合约重要条款，变更已有合约不能等同于签订新的购买合约？”你错了！

加父母—— 交？

如果小甲由于贷款的原因，需要加上持有他国护照的（非加拿大PR永久居民身份）一方父母—— 老甲 ， 如果这个加名字的合约是在2017年4月21日以后签署的， 即使老父亲 老甲 您只占有1％的产权登记在房产证上，按照这个劳神子的新法规， 小甲和老甲这个新合同是需要给安省政府贡献购房总价的15% NRST海外买家税。

可不是15% 的1%呦！ 是全部15% 海外买家税！

什么，您问：这是否公平？打还是不打？

用法律做武器，和焱律师探讨探讨？

加配偶—— 不交？

如果小甲选择添加的是自己的配偶—— 丙丙， 丙丙是没有加拿大永居身份的持他国护照人士，如果小甲是有加拿大PR或加拿大护照的，和丙丙一同上房本、 且在过户后的60天二人就搬入这个新居所、房产是用于夫妻二人的自住房…..

 丙丙您是幸运的，小甲和丙丙的这套物业加名字后是不需要缴纳15%的海外买家税的。

 要满足这里的每一个条件噢：

1. 小甲要有加拿大PR 或者加拿大护照；

2.已婚或同居三年以上；

3.联名上产权；

4. 60天内搬入。

如果，小甲也是没有加拿大永居身份的，加了配偶丙丙（也没有加拿大永居身份） ，什么？ ～～ 不能退！

如果，小甲你有PR／加拿大护照， 加了配偶丙丙， 两人在过户时选择只登记丙丙一个人的名字，～～ 不能退！

如果，小甲有PR／加拿大护照， 加了没有身份的丙丙的名字上产权， 过户后60天内选择不搬入这个新居，出租了该物业，～～ 不能退！

小甲们，你是不是有点晕了？ 

Amendment 和 Assignment的区别：

你是不是觉得：加名字是改合约， 不等同于签署一项新的购买合约？

可是人家政府行政机关Ministry of Finance—— 安省财政厅，就是这么司法解释和适用了一把，焱律师怎么觉着这哪里有点违宪啊：

首先，行政机关越权赋予了法律名词的新解析，是否行政机关广义上“立了法”？ 

北美发达国家的政治精髓不是：三权分立吗？ 行政机关颁发个职能范围内的条例也算了，咋的还要干涉一下法律名词新解析？——从新定义了法律名词的基本含义？ 改合同等同于设立新合同？学法律的小朋友们， 法律原理是咋地解释的尼？

这个～～

嗯～～～ 焱律师搓着太阳穴，好好消化消化。让我们这帮爬了多年英国判例法的书虫虫们是情何以堪尼？

胳膊拗不过大腿，焱律师议是抗了，“正义”也向往了，奈何人家安省财政厅给出了最最官方的回复。

官网上明确指出：

 添加变更购房主体的Amendment，一加一，一加二，只要是您后添加的购房主体有海外人士， 这就是属于Material change——  这就属于重大合约条款变更，等同于拟定新合约--嗯哪！

人家就是怎么官方解答了， 合不合理不是事， 关键是这么解析就是合法的！

讲法律多枯燥，小朋友们不要掉链子，关键的还在后面呢。

往下看过来～～～   更晕！

再来说说Assignment！ 

您亲属之间加个名字都算是重大合约变更—— 等同于签订新合约，您还敢把合约都出让给毫不相干、且了无瓜葛的小乙同学？

对于小乙同学，这当然是签订了一项新的购房合约，小乙，你可不是受让了一个已有的购房合约， 你这可是买了房！  

嗯哪！  您要这么解释法律，也算您解释的通顺！

小乙同学，如果你是个留学加拿大的宝宝，学签身份，你是非常幸运的，好歹你NRST 购房总价的15％是 先交给安省财政厅大伯伯（MOF）， 是要交，最重要的是：你还有机会拿回来，记得还是有利息的噢。

新法规认可的大专、大学全科课程，坚持个两年全日制，两年以后，小乙同学你可长点心，记得申请退税！

你可一定要记得：

1.  自住啊—— 60天内就搬入、搬入！驾照改地址，除了水电气和地税单之外，统统邮件改地址寄过来，留证据！

2.  出租可以吗？ 全部出租肯定不行啦，那不叫“自住”。

3.  出租一半可以吗？ 一半自住也是自住啊？  谁说的？ —— 这就不是”Exclusive Occupancy” 不是“全部自住”，小朋友们你可不要铤而走险，乖乖的，住就不要再惹麻烦了。免得日后扯不清啊～～不给退！

4.  全科全日制的被认可的大专大本， 可不是高中留学生啊。 小乙们长点心！ 

5.  18岁以上，您才可以上房产证， 早了也上不去！

6.  两年： 从过户之日起满足在校全科两年以上的条件要求， 其后..

7.  Continuously!—— 是连续不间断的两年全科，宝宝们，中间休学？可不可以？ 且看个栗子在下边，很关键！

8.  Must be Enrolled at the latest on closing day —— 过户时必须登记入学。 

9.   中间寒暑假这还算全科？ 那当然，寒暑假全科学生的福利，当然是可退情形。

10.重要的点：您在物业过户给您之前要收到该大学的录取通知书 and be enrolled。

11.退回提供材料： 入学记录、成绩单、外加自住证明。

12.最晚过户日后的四年内——  满足两年全科课程 （或者取得PR，在90天内申请退税） ， 您可以申请退税！过期？那可就不再候着了，您呐！ 

如上全部要满足，什么？ 差一条？——“当仁／然” 不退！

是不是很残忍？嗯哪， 血流一地～～ 感受到了难度？感受到了深度？还好？ 再感受一下真实版的血淋淋的案例吧：

栗子一：

 小乙同学在校大一，受让了小甲的楼花，大四开学头一天从开发商老大处过户了产权，大四一年，顺利毕业。 

什么？

不读研？ 找工作？

～～～又过了一年后～～～

申请退税—— MOF回复： 不符合条件，未满足两年全科全日制条件！

 不能退！

栗子二：

小乙同学大一入学，大二受让楼花，大二下半学期过户了产权。大三休学半年，生病回国治疗，在学期间休学半年，大四一年，多选了半年课程补上缺失的半年岁月。

申请退税—— MOF的回复：  

不能退！

不符合Continuously条件，未足两年学签！

我们难道不能够生病吗？

不是那个基本的人权——“生病的权利”

没有了？

当然要复议！ MOF 你的决定是否公平？

此案焱律师在申请复议中！

如果你坚持着看到这里，你才能体会个中的艰辛。

发福利：

 加拿大法治系统信奉神圣的自然法则“ Natural LAW” ，正义， 公平， 公正， 无私… 你所可以想得到的美德都是崇高的神圣的自然法。

最基本的法律原则是放之于四海皆准的！

“法无明文不为罪”——

如果您是在2017年4月21日以前签订了楼花转让协议， 而开发商的同意书是2017年4月21日之后发回的。如果MOF 因此拒绝了您的NRST退税请求，如果您认为该决定的做出不公平，找焱律师吧！

欲听后事如何？关注焱律师事务所公众号