很多华人在加拿大买了房之后选择出租：有的是为了“以租养贷”，有的是因为回国工作，还有的是把房子留给孩子未来读书使用。但大多数房东对出租的税务理解，都停留在一句话：“我知道要报税，但反正租金收入也不多，随便报一下就行。”这句话是最贵的误解。

因为出租房产的税，不是看你赚多少，而是看你怎么报。报得好：税可以很低，有时甚至可以做到几乎不交。报得随意：不仅税更高，还有可能被 CRA 追缴补税+罚息。

真正的差别，来自以下几个关键点。

一、出租房必须报税，不报也并不会“蒙过去”

很多人以为“我是个人租，不是公司，不会查到”。但 CRA 的数据现在是 交叉比对的：

• 银行账户租金收款记录

• 地税记录上的房主信息

• 公寓管理系统的住户信息

• Airbnb、Booking 等短租平台交易记录

• 物业管理和中介会计报表

不报不是省税，是给未来埋雷。特别是：如果将来这套房出售，出租期间未申报 = 默认你在逃税 → 资本增值会被重算，税会更高。

二、出租收入可以报“净收益”，而不是“收多少钱交多少钱”

很多新房东以为出租收入 = 租金收入。实际上，真正需要申报的是：租金收入 – 房东可扣除的费用 = 应税出租净收入。

也就是说，只要你有正确保留单据，你可以合法抵扣一大堆支出，例如：

• 房贷 利息（不是本金）

• 物业费 + 地税

• 房屋保险

• 维修费、修理费、紧急抢修费

• 中介费、租客招募费用

• 家具与家电折旧

• 水电气与网络（如果由房东承担）

• 物业管理费

• 会计师费用

现实情况是：很多出租在账面上是“亏损”的 → 亏损反而可以用来抵你的工资税。也就是说：出租房报税报得好，不是多交税，是少交税。

三、一个常被忽略的步骤：在出租开始时，房子价值就是以后计算资本增值的成本基础

举个最常见的华人家庭情形：

• 买房自住

• 后来搬家或回国，把自住房改为出租房

不少人直接就出租了，但没有进行 “变更用途（Change of Use）” 的税务确认。

现实后果是：你未来卖房时，资本增值会被算得远比你想象的多。

正确做法应该是：

出租开始时 → 向 CRA 申报房屋当时的市价
这个市价会变成，你的资本成本（ACB）

这样你未来卖房时：

• 增值 = 卖价 – 出租开始时市价

• 而不是 = 卖价 – 当初买房价

差别可能是几十万，这一点很多新移民、回国家庭、空置转租者都会忽略。

四、短租（Airbnb）与长租的税务差别很大

如果你做的是短租，并且提供家具、清洁、入住管理等服务，税务属性会从：被动收入（Rental Income）

变为：商业收入（Business Income）

如果你的短租规模较大，甚至可以选择：

• 以公司持有

• 做成本转移

• 抵减收入

• 延后税务确认

如果你不确定自己属于哪种 → 一定要做税务判断，而不是靠感觉。

五、住房维修与“资本性改良”不是一回事，申报方式完全不同

修理 = 恢复原状→ 当年全部抵扣，改良 = 提升价值、改变结构→ 要做“折旧（CCA）”，分多年抵扣

错误分类会导致：

• 报得过少 → 白白多交税

• 报得过多 → CRA 可能重新评估 + 要求补税

六、出租报税最容易踩的三种坑

1. 租金收现金不留证 → CRA 不看你说的，看你能拿出来的

2. 房东和配偶不协调 → 商业开支可归属税率较低的人

3. 卖房时才发现以前没报出租 → 资本增值会被放大

出租是税务链条，不是独立事件。

七、出租不是“收租”，是“管理现金流 + 管理税务成本”

出租报税报得好的家庭，会有这些明显特征：

• 每一笔支出都有凭据

• 维修和改良分得清

• 出租开始时做了变更用途申报

• 利用折旧，让应税收入尽可能降低

• 卖房时能合理减少资本增值税

出租报税报得不好的家庭，会留下：

• 补税风险

• 罚息风险

• 卖房时突然要交出大额税款的“惊吓”

你买这套房可能花了几十万到上百万，税务处理上花一点心思，真的非常值得。

延申阅读：

1. 在加拿大第一次报税很重要！新移民和留学生报税必看

2. 报税省钱指南：10个你可能忽略的扣除和抵免项目