·HST税款由来

加拿大之所以被称为万税之国，主要是因为人们在消费大多数商品和服务的时候，政府会征收货物和服务的税款(Goods and Services Tax)，简称GST。

众所周知，加拿大是一个联邦制的国家，由十个省和三个地区组成，而各省也会征收省销售税（Provincial Sales Tax），简称PST。

在2010年7月，安大略省开始实施两税合并，即对商品和服务实施单一税种（Harmonized Sales Tax），简称HST。安省的HST税率为13%，由8%的PST加上5%的GST组成。

·HST退税政策

政府对中低收入家庭有一定的GST返还，但返还额只与收入挂钩，与消费多少无关，称为GST退税。而购房的HST退税，则是对符合条件的购房者的一种特别的退税政策，与房价相关。

由于二手住宅房的买卖免征HST，因此，通常在市场上购买二手房作为住宅房，则不需要支付HST。但购买新房则需要支付HST，但所支付的HST有一部分是可以退还的，其中，符合以下资格的购新房者，或付款建造自己的房屋者，可以申请部分HST退税，HST退税表格为GST/HST190。

1）从建筑商购买的新房，或大幅度翻修的房屋，其中包括购买和租赁的土地。

2）从建筑商购买新的移动住宅(Mobile home)，包括预制模块化住宅（Modular home ），以及水上住宅(Floating home)。

3）自己或雇人重建或大幅度翻修的房屋，或进行大幅扩建的。

4）房屋火灾后重建的。

具体到购房情况与退税金额的问题，我们以购一套新房为例。假如购买房价在$350,000或以下者，退税金额为应付联邦部分HST的36%，最高退税为$6,300。购买房价$350,000以上但又低于$450,000者，联邦部分HST退税将按比例下降。购买房价在$450,000以上者，则没有联邦HST的退税了。

举个例子，假如TOM购买了一套房价为$350,000，那么TOM应该付联邦部分HST金额为$17,500，（$350,000×5%），他将得到的退联邦部分HST金额为$6,300。

另外，在安大略省购买新房者可以申请75%的省部分HST退税，最高省HST退税达$24,000。假如TOM在安省购买了一套房价为$250,000的新房，则他应付安省部分HST金额为$20,000，退税为$15,000。房价在$400,000及以上者，安省部分HST退税金额都是$24,000。

如果TOM购买的新房房价为$800,000，需要支付的HST金额为$104,000。由于他们买的房价超过了$450,000，大于联邦部分购房退税规定的限额，则没有联邦部分HST退税，而只有安省部分HST退税$24,000。

·HST退税条件

值得注意的是要得到退税，则购买或新建房屋要符合政府的退税条件。也就是购买的物业必须用作自住，或者能够证明自己将物业出租至少1年。

如果属于能够证明自己将物业出租至少1年的情况，买家在房屋交割之后签定一年以上租约，可填报GST/HST524或525表申请HST退税。

特别是关于自住房用途这个问题，有很多朋友出现问题。如果购买时称自己是自住用途，并交房屋开发商会代办相关HST退税手续，但拿到房后很快又转手卖出。请注意，这个时候房子的性质就改变了，就不属于自住房了，因此当然不能享受自住房的HST退税规定。

·买房退税实例

在我们工作中，经常有朋友询问买房退税的问题。的确，在万税之国加拿大，如果能合理利用政策拿回一些退税，也就等同于享受到加拿大的福利。因此，可以说，加拿大不仅是万税之国，同时也是一个多福利的国家，就看您对法律法规、政府政策如何合理运用。

李女士（客户）：我购买了一个大约55万加币的Condo，超过了45万加币。请问您，如果用于自住，就没有HST 退税的问题了吗？自住一定要求多长时间呢？什么时候就可以出租CRA就不会追究退税的问题了吗？

华苇（以下简称华总）：HST的退税分两部分，一部分是联邦GST，这是你交的5%×买价的大约36%。但这个退税要按你房子Closing时的市场价值（FMV）进行下调，下调的起点是35万，一直到45万就下调为零。HST的安省部分退税最高为$24,000，没有下调的机制。

关于自住退税问题，当前税务局查得很严格，尤其是对华人姓名的退税者，这也是由于我们华人里炒房的太多的缘故。

一般来讲，税务局的做法是检查你报税用的地址，若不一致就寄一封信来，限你30天内提供依据，证明你的确住在那儿。如果你已经不住那儿了，那么将很难说服他们，你改变使用的原因（必须是被迫的），然后，如果你已经收到退税，那么你要连本带利还给税务局你的$24,000退税。

税务局检查的时间一般可能在Closing后一年的时间，所以安全起见，不要在两年内改居住用途。

如果您想出租的话，一开始就应该还给Builder那$24,000，然后以一年租约申请New Rental HST Rebate。

近来，我所每年都会接六七个类似的案子，如果没有好的Support 故事和依据，我们一般是不会考虑的。

李女士：出租的话，有一年的租约，能把$24000都拿回来吗？

华总：能。

申请期原来是2-3个月，如今CRA审批时间很慢，要有等半年的准备。这个Rebate的申请必须在Closing或Occupancy的两年内提交，不然算过期，CRA是不予考虑的。损失惨重！