3月最后的一个周末，多伦多的众多地产投资者被一个消息给惊呆了。

那就是著名公寓开发商Cresford申请破产，Clover，Halo和33 Yorkville项目进入接受托管阶段， YSL项目也被公司待售中。

这对购买了上述楼花的投资者，犹如“晴天霹雳”，尽管早有预兆，但没想到在Covid-19最严峻的时候听到这一噩耗！

2020年1月22日，Cresford开发商前总裁Maria Athanasoulis被公司解雇，其向法院起诉开发商不正当解雇，要求索赔$5000万，并爆出惊人内幕，对Cresford正在开发的多伦多四个高层公寓的财务可行性持怀疑态度，认为公司存在“现金危机Cash Crisis”，不能向承包商和地产经纪付款，导致项目延误的成本很高，开发商需要近$1.5亿才能完成在建项目。

起初，案件审理的各种消息，仅限于在地产圈内部流传，但2月21日，加拿大主流新闻平台 The Globe and Mail 率先报道，整个案件进程发酵，立即成为多伦多市民茶余饭后热议话题。CEO多年参与经营,也有被开发商指控的不轨行为,的确令人惊讶

内部爆料,从那时起,大家(关联各方)开始觉得Cresford公司在建的四个多伦多市中心楼花项目出现蛮大的问题。

这四个项目所在位置极佳，全部在多伦多市中心的Yonge街和Yorkville区内，包括：

1.The Clover on Yonge (593 Yonge Street) -预计2020年建成，44层楼，522个单位2.Halo Residences (480 Yonge Street)  预计2020年建成，45层楼，413个单位

3. 33 Yorkville Residences 预计2022年建成，71和47层楼，1027个单位

4. YSL Residences (383 Yonge Street) - 85层楼1106个单位，不在Receiver程序

四个项目所在位置

但2月24日开始，Cresford公司开始危机公关，在社交媒体和主流媒体上公布工程进展，以稳定社会舆论。

此时还能看到工地正在开工，加上Covid-19疫情转移了大部分人的视线，原本Cresford官司这样一个“爆雷”的事儿，竟然开始被大家所淡忘。

然而，3月27日，四大国际会计师事务所之一的普华永道PwC突然对公众宣布已成为Clover,Halo 和33Yorkville的接管者，一下子就再次引发全称热议。

从PwC向公众发布法律文件显示，位于多伦多的知名地产开发商Cresford Development Corporation的旗下三个高层Condo项目，都已进入破产接管程序。

PwC在声明中表示，作为接管人，他们知道Cresford 同众多买家签署了Clover、Halo 及 33 Yorkville项目的期房购买合同。现在请已购买上述楼花的买家，及时发送电子邮件至接管人的邮箱 project.yorkville@pwc.com和halo.clover@pwc.com，提供详细合同信息及具体联系方式。

至于该公司决定如何处理这些购买合同，公告中没有提及。

这是PWC回复邮件

对于YSL项目，PwC公告和其他媒体都没有报道。

但据坊间传闻，该项目有可能正在寻找新开发商接手，以逃脱破产接管贱卖的命运。

到了3月28日，有人在某论坛上爆料，曾有金融机构领投入股以上三个被接管的Condo项目，所有投资人将血本无归。目前仅仅是假设,已经有投资人找了这个行业最顶级的律师事务所.

此外，屋漏偏逢连夜雨，Cresford2018年交付的Condo，因拖欠园艺公司Aldershot landscaping工程款，被法院责令在公寓产权上追加债务条款，共计$22.7万余元。

该项债务将由该公寓业主共同分担（从维护基金reserve fund或单独向每户业主分摊征收）。

看似无与伦比的位置

下面关心一下现实的问题:项目破产:

对买家/投资者有什么影响？

对地产经纪有什么影响？

这一事件未来会如何走向发展？

一.对买家/投资者的影响

这要分成2类人来讨论:

第一类是普通的楼花买家，第二类是给Cresford公司提供融资的投资人。

A.对于普通楼花买家

这次接管意味着，在苦苦等待几年后，很可能只会得到一封通知信，以及一张退款支票。或者是新接盘公司一个补差价优先购买的协议.

楼花买家，几乎可以肯定能拿回全部定金，为什么呢？

这是由在加拿大的Condominium Apartment (共管公寓)的独特产权及其销售规范所保障的权利，

a. 根据Condominium Act(1998) ，Condo产权的楼花销售，购买者预缴的所有定金Deposit都要存到开发商律师的监管账户里。 

b. 作为第三方机构，Tarion 还会提供一个新屋定金保障(New Home Warranty-Deposit Protection )。 如果定金超过10天内没有退还，那么Tarion提供高达$2万的定金保障。

当然，曾有开发商与律师串通骗取定金的先例(5220 Yonge的centrium项目，https://info.51.ca/news/canada/2014-08/351501.html)。

鉴于目前已进入托管阶段，所以定金不会有损失。这也是PwC需要买家提供原始购房合约的目的(需要100天工作日)，就是方便会计师事务所来核算各自的金额。 

大部分情况下Condo楼花买家定金还是相当安全的，至少不亏本，其最大的损失，是机会成本，也就是资金在这段时间内，可能买了其他投资所获得的额外收益。

B，对于提供融资的投资者

很遗憾，在破产发生时，作为融资者的普通债权人，还款排序上会排在最后一级。而申请破产的一个前提就是：企业资产不足以清偿债务。既然如此，普通债权,这时就是最危险的，基本上拿不回来。

当时的融资文件还是很靓丽的！

很多人都会被这样的项目吸引，看看诱人的项目及历程：https://youtu.be/bA3Lh_drTBo

二、对地产经纪的影响

我借用一位多年经验同行评论，“这个多伦多首屈一指名牌开发商的倒下都快把我整废了，新冠没得先心梗。消息一出，整晚都在微信上与客人们开新闻发布会。

这几个楼盘最开始就一直拖着佣金不发，忙活半天一毛钱都没见到。

三、这一事件未来会如何发展

欢迎咨询法拍及receivership专家,最近刚帮开发商客户成功收购历时数年的yonge街上condo破产重组项目。