乍一看，加拿大房地产面临的两个问题似乎是一个显而易见的答案。

首先是加拿大没有足够的住房供每个人负担得起。第二，空置或半空的办公室比以往任何时候都多，远程和混合工作方式使员工留在家中，远离不断恶化的市中心。

房地产市场一个角落供应不足，另一个角落供应过多，这就引出了一个问题：为什么不把空置的办公室改成住房，一石二鸟呢？

这个想法已经在加拿大的一些城市流行开来——但开发人员说，这个想法在原则上听起来比在实践中要简单得多。

位于 706 7th St. SW 的建筑物。在卡尔加里也许封装了模型的潜力。

这座 10 层高的办公室曾经是现已解散的 Dome Petroleum 的总部，空置了两年，之后非营利性住房供应商 HomeSpace Society 介入并接管了大楼的骨架。

“在 HomeSpace 之前，这座建筑完全没有用处。那是一间空荡荡的办公室，”HomeSpace 首席执行官 Bernadette Majdell 在接受 Global News 采访时回忆道。

经过不到一年的翻新，Neoma 于去年 9 月重新推出，成为一栋拥有 82 个单元的公寓楼，提供永久性经济适用房，并为卡尔加里市中心面临无家可归的家庭提供过渡服务。

该项目是在卡尔加里市计划的帮助下启动的，该计划在 10 年内拨款 10 亿加元，希望将近 600 万平方英尺的空置办公空间转变为住房和其他生产用途。

该计划将涵盖每平方英尺 75 元的改建办公空间，每个项目高达 1500 万元。在 Neoma 的案例中，省政府和联邦政府也加入进来，为适应性使用提供资金。

Majdell 说，Neoma 是重振卡尔加里核心区一部分的机会，同时为该市最脆弱的人群寻找负担得起的住房机会。

“我们非常幸运，因为除了支持别无他物。我认为将办公室转变为住宅的举措对我们的城市来说是一个非常重要的举措，”她说。

空荡荡的办公室给加拿大房地产市场带来压力

在加拿大，空荡荡或半满的办公室不仅仅是碍眼或浪费空间——它们对经济构成风险。

专家上周告诉 Global News，由于多伦多和温哥华等许多主要城市的写字楼空置率仍然居高不下，加拿大的商业地产行业很容易受到利率上升的影响。

加拿大最大的贷方不仅通过抵押贷款与房地产市场的健康相关，而且还与商业房东的融资相关，经济学家克雷格亚历山大表示，这可能会推动“疲软”的经济，并且如果出现比最初预测更严重的经济衰退的可能性那些贷款变坏了。

在空荡荡的办公室有可能使经济陷入衰退的同时，加拿大各级政府制定了雄心勃勃的目标，以增加现有住房供应，以保持加拿大人负担得起住房，并使新移民登陆该国的人数达到创纪录水平.

总部位于渥太华的开发商 CLV Group 总裁奥兹·德鲁尼亚克 (Oz Drewniak) 表示，由于公共服务部门希望缩减其庞大的办公室占地面积，因此最近在该国首都空置的建筑物经常被联邦政府遗弃。

阿尔伯特街 473 号就是这种情况，这是 CLV 集团最近为姊妹公司 InterRent REIT 收购的位于渥太华的 11 层办公楼改建项目。现在被称为 Slayte，于 2022 年秋季开始接受出租租户，并计划在今年夏天正式推出。

如今，倾向于留住和吸引租户的办公室通常被认为是 A 级或 B 级，而渥太华的空置建筑通常是较低级别的 C 级，Drewniak 表示这些是转换的主要目标。

“如果我们的市中心因为办公室空置率的增加而开始衰退，那么这对任何人都不利，”他告诉全球新闻。“我们认为这是一个非常大的胜利，不仅来自住宅供应，还来自市中心的活力组成部分。”

Office 转换并非每次都有效

虽然大流行可能加速了向混合和远程工作的过渡，但渥太华的 Slayte 项目甚至在 2019 年 COVID-19 进入我们的集体词典之前就开始了。

Drewniak 表示，CLV Group 必须提前进行大量研究，以确定该项目是否可行。在他办公桌上出现的大约 10 个办公室到住宅转换的建议中，他说也许有一个办公室实际上是可行的。

那是因为将办公室变成公寓大楼并不像在曾经的小隔间里建起几堵墙那么简单。建筑物需要完全拆除，只剩下混凝土结构，并安装全新的电线、管道装置和其他细节，以使其宜居——而不仅仅是可行。

“这是一项艰巨的任务。就像，你必须从头开始，”Drewniak 说。“办公室与住宅无关。什么都没有。”

商业地产公司 Avison Young在上个月的一份报告中预测 ，北美 14 个主要城市中 34% 的办公空间可能成为“适应性再利用”的候选对象。根据这项研究，多伦多、蒙特利尔、温哥华和卡尔加里的数百座建筑都具有潜力。

分区也是城市的一个考虑因素，因为一些办公室被严格划分为商业用途，必须适应住宅或混合用途。

Drewniak 说，就效率而言，从一块空地开始要容易得多，因为您可以从头开始设计适合建筑物用途的框架。

负责改建的开发商也受制于前任建筑商和建筑师的心血来潮，这增加了寻找“隐藏的宝石”的风险，他说这可能会破坏项目或增加大量成本。

例如，对于 Slayte，一些以前设有政府部门的空间在石膏墙后面隐藏了一层安全网，这在原始蓝图中没有详细说明。

“我听过很多开发人员和很多潜在开发人员说，这将是一个非常容易的转换，但没有什么是容易的，”Drewniak 说。

倡导者认为，转化的机会值得资助

如果现有建筑有机会增加住房存量，那么保护办公室的混凝土结构也有环境效益。

CLV 集团聘请了一名环境顾问来评估正在开发的 Slayte 项目。

Drewniak 说，根据最终报告，保留现有的 Albert Street 办公结构覆盖新建筑的地基和框架，使大约 720 辆混凝土卡车不必在开发过程中穿过渥太华市中心。

使用混凝土是非常耗碳的；根据为 CLV Group 准备的计算，在项目生命周期内节省的碳达到 4,500 吨。

“我们正在努力寻找降低环境影响和碳排放量（在建筑中）的方法，”Drewniak 说。“这是做到这一点的绝佳机会。”

CLV 集团继续看到办公室改造的潜力。但 Drewniak 表示，为了将可行项目的比例从十分之一提高到 50%，政府需要采取更多激励措施，鼓励行业进行技术复杂的改造。

他指出卡尔加里雄心勃勃的转型计划是他希望在渥太华及其他地区采用的模式。

Majdell 同意 Drewniak 的观点，即虽然 Neoma 项目对 HomeSpace 来说是成功的，但执行转换的技术挑战是未来类似项目的最大障碍。

她说，HomeSpace “非常幸运”，因为政府参与者看到了 Neoma 的潜力，并愿意支持它的每一步。

从大流行中走出来后，Majdell 认为政策制定者、私营部门参与者和像 HomeSpace 这样的非营利组织应该合作，为面临不确定未来的办公室和市中心街道景观提供更具适应性的用途。

“我认为有一个很好的机会，从经济适用房和其他方面来看，真正发挥空置空间的创意。”