报税对加拿大人而言，不但是每年例行的公事，更是每个人、每个家庭都要面对的大事。不但关系到你能拿回多少退税，还关系到可能因为不懂规矩从而造成的错报误报，轻则罚款，重则会有牢狱之灾！

买新房HST能退税吗？

在加拿大，通常购买重售房作为自住房是不需要支付HST，重售房的买卖是免征HST的，购买新房是需要支付HST，但所支付的HST有一部分是可以退还的。在安省，新房购买者可申请75%的HST退税，最高HST退税可达$24,000。

不过，是不是购买新房都可以退税？什么样的情况才能得到HST的退税？购买新房要符合的退税条件，第一就是必须将所购买的物业用作自住；第二或者能够证明自己将物业出租至少1年。如果属于出租物业情况，那么买家在房屋交割之后即签定一份一年以上租约，就可填退税表申请HST退税；如果买家在购买时声称买房目的是自住，那么房屋开发商则会代办相关HST退税手续。

但如果买家在交接新房后很快转手卖出，那么这时候房子性质已经改变,是不属于自住房, 那么就不能享受自住房的HST退税。如果之前开发商已代为申请过HST退税，这时候就需要补交HST。政府会在一年后让你提交自住证明，如果你无法提供，则需要退还拿到的退税。就算你能改成按投资来退税，也需要交利息和罚金！

指定为Principal Residence（主要住宅/自住屋）的减税优惠

什么是主要住宅（principal residence）？税法规定一个家庭单位（通常是夫妻及未成年的子女）在某一特定的年度内，可指定所持有的，由纳税人本人、配偶或子女经常居住的一栋房子，作为“主要住宅”。需要注意的是，一个家庭在同一年内只能指定一栋房子作为主要住宅，所以即使夫妻名下各有一栋住宅类的房子，都没有出租，也只能指定其中的一栋作为主要住宅。举例说，在同一年内一个家庭单位若同时持有一栋以上的房子——A、B两栋房子，在该年度当中若指定了A房作为主要住宅，就不能再指定B房作为主要住宅，只能选择其一。

如果一栋房子被指定为主要住宅(Principal Residence)，那么除了能减税还有什么好处呢？简单来说，就是当屋主将来出售此房子时，如果有增值利益，屋主不需要缴税，甚至不需要申报。不过，这种情形必须是在屋主持有该房子的各年度，这栋房子始终都是主要住宅。

如果在持有期间，该栋房子只有部分时间是主要住宅，则出售时必须申报，这栋房子不是主要住宅期间的收益。使用税表T2091 （IND)，那么计算主要住宅减税方法就是：减免部分=增值利益 X [ 1+指定作主要住宅的年数] / 持有年数。

由于房屋被指定为主要住宅，那么增值的40万元当中只有4万元-10%纳入所得，主要住宅的指定（使用T2091)是在住宅的房子交易时才填报，不需在持有期间每年填报，但是必须有居住的事实。如驾驶执照、电话费、银行对账单都应在该地址。

如果一个家庭由始至终只持有一栋房子，买了卖，然后再买新的房子，这些房子都可归为主要住宅。但要注意，若买卖太过频繁，税务局可能会认为您是建商（builder），从而将您的增值利益当作营利所得，需100%纳入所得。

不过，税务局也是允许新旧交替时，有一段重迭的时间的，所以如果因为换房子，同时持有两栋房子，只要这种情形不超过一年就没有关系。税务局也会考虑一般人不太可能先把房子卖了，去住旅社，然后再去买另一栋新房子。这就是为甚么在减税公式中分子部份有「+1」，是加送一年的意思。

为什么主要住宅涨价不需纳税？税务局认为每一个家庭都需要有一栋房子来居住，就算房价上涨，在一买一卖中都有涨价的部分，所以增值的部分就没有道理再上税了。不过当主要住宅出售时贬值，税务局也不承认其损失，不能做任何抵减，就如增值时不需缴税一样，所以相当公平。

但是对于非主要住宅的其他自用住宅而言，增值时要就资本利得缴税，贬值时，损失却不被认可，不能抵减。

注意：主要住宅之指定并不限于加拿大境内。倘若加拿大境内之房子贬值，海外的房子增值，两栋房子都是自用时，也可指定海外的房子为主要住宅。

新房即将交接，如何提高出租物业房回报率？

新房即将交接，如果不是用来自住的，如何去报税？ 拥有出租房地产的屋主应该在每年申报租金所得时，若屋主为个人， 纳入个人所得税申报（T776表格），若房屋为公司所有，则纳入公司的所得。

一般来说，租金所得所实际牵涉的合理支出都可以抵减， 此类支出一般可分为费用支出和资本支出。

费用支出所产生的的通常是短期的效益， 如租屋的日常维修或维持房屋於当初出租时之状态， 这种费用支出可抵减当期的租金收入。常见的费用支出包括：

•刊登出租广告的广告费；

•出租房子的保险费（若费用由租客自行负担，屋主则不可以报销该费用）；

•房屋贷款利息部分，但是房屋的本金是不可以抵的；

•购买或翻修出租房地产是为取得贷款而发生的一些费用，如贷款申请费、估价费、保险费、贷款担保费、贷款经纪佣金、法律及相关融资费用等，这些支出可以分5年摊销。从取得贷款那年起，每年可摊销20%；

•支付出租房屋的管理费、地产经纪人的佣金；

•车辆费；

•法律、会计及专业人士费用，如律师费、会计师做账报税的费用等；

•地税（property tax)；

•水电费（若有屋主负担）。

来源:ehouse411