上篇文章,窦青云从一位大陆投资移民投资土地,变更土地用途失败的例子,向各位读者详细解读“绿色地带”(Greenbelt)这个可能影响土地投资回报问题的相关知识,从“什么是绿色地带”、“绿色地带的功能”、“绿色地带在西方的悠久历史”以及“加拿大的绿色地带基本状况”等方面,对这个地产名词作了一些介绍。
这一篇,我们将进一步探讨安省绿色地带基本情况,以及投资前景预测。
安省绿化带基本情况
安省绿化带建设是世界上执行得最好的地区之一。这一成绩,一直是安省多年维持高标准环保政策,大力保护绿化带既有面积的努力结果。在某些特定历史时期,安省乃至加拿大政府宁愿牺牲宝贵的投资发展机会,也要保护绿化带区域不被侵占。安省一个重要的绿化带样板是“渥太华绿化带”,这个名为“金马蹄”的绿地,环绕渥太华的20,350公顷绿化带,由国家首都管理委员会(NCC)进行管理。
安省绿色地带于2005年经由加拿大政府批准,正式圈定成立。整个绿地跨越安大略省南部的180万英亩土地,面积甚至大于爱德华王子岛!它包括一些著名的区域如尼亚加拉悬崖,橡树脊冰碛,胭脂园,以及大量的农业土地和未开发的原始地带。数以百计的乡镇和村庄都被包含在安省绿色地带中,在安大略省的绿色保护和自然生活质量中的作用至关重要。
如果你在野外郊游,野营或者Hiking,你会偶然发现绿色地带的醒目标志。在2006/2007年以后出版的安大略省公路地图上,你可以找到明确标注的绿地范围和大小。多伦多周边的一些土地,就处于安省绿色地带的范围。
所以,从目前加拿大以及安省环境保护的相关法律法规来说,一块土地一旦被划入绿色地带的范围,以北美严苛的环境保护法规和强烈的意识来看,改变土地用途可能性很小。
绿色地带投资的用途
如前所述,由于绿色地带的历史沿革、西方传统和现代环保意识的加强,北美对于绿色地带的保护已经到了非常严格的地步。绿色地带使用的唯一性也得到确立,那就是只能以农业种植、森林保护、园林开发、自然公园建设,高尔夫俱乐部,会所或动物保护区等形式使用。
所以,当一位投资人,是以上述目的进行地产投资,那么即使所投资的土地全部处于绿色地带,也不会带来什么影响。
从目前华裔移民土地投资的情况来看,确实有相当一部分投资者,看中的是农业用地的长期保值期。也有一些心态良好、爱好农耕生活的大陆投资移民,将大笔资金投入到一块心仪的土地上,夫妻或全家全身心地投入到农垦种植、牲畜牧养的事业中。他们远离都市的喧嚣,在北美安然扎根,过着“采菊东林下,悠然见南山”的田园生活。
土地投资回报的最大化
但是,很多投资者将巨额资金投入土地购买,是希望将投资回报最大化,回报周期最小化。实现这一目标的关键步骤,就是争取实现土地用途的变更(Rezoning)。
这一投资观念,窦青云已经在以前的文章“商业地产投资系列讲座——《安省土地投资基本知识详解》中进行了详细解说,现在将其中一段关于土地变更用途的介绍摘引如下:
可转换用途用地。即可以从低级用地转变成高级用地的土地。这种土地,是投资者最为青睐的类型,需要与政府部门的规划相符合,审批手续也较严。资源稀缺,但投资回报高,是很多投资者在努力寻找的对象。比如,一块土地当前使用性质(zoning)是农地(Agricultural Use),根据当地政府的中长期发展规划,如果我们可以通过5-10年的申请,将土地使用用途变更(Rezoning),如若申请成功,其升值空间呈几何级数增长。
以$15万元/英亩的可变更用途的农地为例:
A、如果变成工业用地,可能升值为$50-90万元/英亩。比如沿404/400高速公路向北,其两边的农地就有可能转变成工业用地;
B、如果变成民用低密度住宅,即独立、半独立或Townhouse等建筑用途,可能升值到$90-120万/英亩;
C、如果变成商业Plaza等用途,可能升值到$120万-$200万元/英亩;
D、如果变成高密度Condo开发用途,可能升值到$200-300万元/英亩。
由此可以看出,可以变更用途的土地是投资回报和潜力最大的投资类型。
绿色地带土地变更用途的可能性
看到这个标题,读者一定会很迷惑。前面不是说了绿色地带变更土地用途的可能性基本为零吗?怎么还在探讨可能性呢?
在这里,窦青云以在加拿大近二十年的地产投资和生活经验,向大家谈一下这方面的感想。实际上,笔者目睹和经历了无数商业运作上的奇迹。事实证明,在加拿大有许多认为不可实现的事情,通过科学的计划和努力与有关方面的沟通,去实现土地的“最好和最高价值的”用途, 即 ”Best and Highest Use”。
1. 任何人为制定的法规都是有可变的可能。只要时代发展和足够的人群需要,加拿大政府是可以改进政策的。关键是看您能否拿出说服议案或改变措施去说服政府,根据时代的变化作出调整;
2. 专业智囊团是游说政府的有力武器。历史多次证明,由犹太人、意大利人、本地人组成的商业发展专业智囊团,多次成功改变或修改安省政府乃至加拿大政府的土地规划政策。智囊团成员包括:城市规划师、环保专家、市政专家、经济学家、税务专家等等。这些专家的意见,在与政府商讨和讨价还价,以民义作为呼声,以发展和就业为动力,以税收增加作为引诱,往往成功说服政府改变保守政策;
3. 能不能申请变更土地使用政策成功,还基于现实。俗话说,有钱能使鬼推磨。只要不触及环保问题的重大改变,任何促进经济发展和财政状况的提案,政府都是可以接受和调整的。
所以,绿色地带土地用途变更并不是完全不可能实现。只不过时间上要有做长期备战的心理准备!
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