上篇文章，窦青云从一位大陆投资移民投资土地，变更土地用途失败的例子，向各位读者详细解读“绿色地带”（Greenbelt）这个可能影响土地投资回报问题的相关知识，从“什么是绿色地带”、“绿色地带的功能”、“绿色地带在西方的悠久历史”以及“加拿大的绿色地带基本状况”等方面，对这个地产名词作了一些介绍。

这一篇，我们将进一步探讨安省绿色地带基本情况，以及投资前景预测。

安省绿化带基本情况

安省绿化带建设是世界上执行得最好的地区之一。这一成绩，一直是安省多年维持高标准环保政策，大力保护绿化带既有面积的努力结果。在某些特定历史时期，安省乃至加拿大政府宁愿牺牲宝贵的投资发展机会，也要保护绿化带区域不被侵占。安省一个重要的绿化带样板是“渥太华绿化带”，这个名为“金马蹄”的绿地，环绕渥太华的20,350公顷绿化带，由国家首都管理委员会（NCC）进行管理。

安省绿色地带于2005年经由加拿大政府批准，正式圈定成立。整个绿地跨越安大略省南部的180万英亩土地，面积甚至大于爱德华王子岛！它包括一些著名的区域如尼亚加拉悬崖，橡树脊冰碛，胭脂园，以及大量的农业土地和未开发的原始地带。数以百计的乡镇和村庄都被包含在安省绿色地带中，在安大略省的绿色保护和自然生活质量中的作用至关重要。

如果你在野外郊游，野营或者Hiking，你会偶然发现绿色地带的醒目标志。在2006/2007年以后出版的安大略省公路地图上，你可以找到明确标注的绿地范围和大小。多伦多周边的一些土地，就处于安省绿色地带的范围。

所以，从目前加拿大以及安省环境保护的相关法律法规来说，一块土地一旦被划入绿色地带的范围，以北美严苛的环境保护法规和强烈的意识来看，改变土地用途可能性很小。

绿色地带投资的用途

如前所述，由于绿色地带的历史沿革、西方传统和现代环保意识的加强，北美对于绿色地带的保护已经到了非常严格的地步。绿色地带使用的唯一性也得到确立，那就是只能以农业种植、森林保护、园林开发、自然公园建设，高尔夫俱乐部，会所或动物保护区等形式使用。

所以，当一位投资人，是以上述目的进行地产投资，那么即使所投资的土地全部处于绿色地带，也不会带来什么影响。

从目前华裔移民土地投资的情况来看，确实有相当一部分投资者，看中的是农业用地的长期保值期。也有一些心态良好、爱好农耕生活的大陆投资移民，将大笔资金投入到一块心仪的土地上，夫妻或全家全身心地投入到农垦种植、牲畜牧养的事业中。他们远离都市的喧嚣，在北美安然扎根，过着“采菊东林下，悠然见南山”的田园生活。

土地投资回报的最大化

但是，很多投资者将巨额资金投入土地购买，是希望将投资回报最大化，回报周期最小化。实现这一目标的关键步骤，就是争取实现土地用途的变更（Rezoning）。

这一投资观念，窦青云已经在以前的文章“商业地产投资系列讲座——《安省土地投资基本知识详解》中进行了详细解说，现在将其中一段关于土地变更用途的介绍摘引如下：

可转换用途用地。即可以从低级用地转变成高级用地的土地。这种土地，是投资者最为青睐的类型，需要与政府部门的规划相符合，审批手续也较严。资源稀缺，但投资回报高，是很多投资者在努力寻找的对象。比如，一块土地当前使用性质（zoning）是农地（Agricultural Use），根据当地政府的中长期发展规划，如果我们可以通过5-10年的申请，将土地使用用途变更（Rezoning），如若申请成功，其升值空间呈几何级数增长。

以$15万元/英亩的可变更用途的农地为例：

A、如果变成工业用地，可能升值为$50-90万元/英亩。比如沿404/400高速公路向北，其两边的农地就有可能转变成工业用地；

B、如果变成民用低密度住宅，即独立、半独立或Townhouse等建筑用途，可能升值到$90-120万/英亩；

C、如果变成商业Plaza等用途，可能升值到$120万-$200万元/英亩；

D、如果变成高密度Condo开发用途，可能升值到$200-300万元/英亩。

由此可以看出，可以变更用途的土地是投资回报和潜力最大的投资类型。

绿色地带土地变更用途的可能性

看到这个标题，读者一定会很迷惑。前面不是说了绿色地带变更土地用途的可能性基本为零吗？怎么还在探讨可能性呢？

在这里，窦青云以在加拿大近二十年的地产投资和生活经验，向大家谈一下这方面的感想。实际上，笔者目睹和经历了无数商业运作上的奇迹。事实证明，在加拿大有许多认为不可实现的事情，通过科学的计划和努力与有关方面的沟通，去实现土地的“最好和最高价值的”用途， 即 ”Best and Highest Use”。

1.  任何人为制定的法规都是有可变的可能。只要时代发展和足够的人群需要，加拿大政府是可以改进政策的。关键是看您能否拿出说服议案或改变措施去说服政府，根据时代的变化作出调整；

2.  专业智囊团是游说政府的有力武器。历史多次证明，由犹太人、意大利人、本地人组成的商业发展专业智囊团，多次成功改变或修改安省政府乃至加拿大政府的土地规划政策。智囊团成员包括：城市规划师、环保专家、市政专家、经济学家、税务专家等等。这些专家的意见，在与政府商讨和讨价还价，以民义作为呼声，以发展和就业为动力，以税收增加作为引诱，往往成功说服政府改变保守政策；

3.  能不能申请变更土地使用政策成功，还基于现实。俗话说，有钱能使鬼推磨。只要不触及环保问题的重大改变，任何促进经济发展和财政状况的提案，政府都是可以接受和调整的。

所以，绿色地带土地用途变更并不是完全不可能实现。只不过时间上要有做长期备战的心理准备！

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