加拿大央行上周将隔夜利率提高25个点至5%，这是加拿大央行自2022年3月以来的第十次加息，无数加拿大房主发现自己不得不重新评估家庭预算，以支付更高的抵押贷款。

但是，加息也会对加拿大的租赁市场产生连锁反应，给已经很脆弱的租房者带来压力，尤其是在多伦多和温哥华等城市。

根据Rentals.ca和 Urbanation 的最新全国租金报告，加拿大的平均租金在 6 月份达到创纪录的 2 , 042 加元。就连“共享室友住宿”的租金也在上涨从去年六月开始的百分之十五。

在出了名的昂贵的大多伦多地区（GTA），租金继续攀升到令人瞠目结舌的水平。根据这份报告，多伦多的公寓在6月份的年增长率接近16%。多伦多一居室的平均租金现在是难以接受的2572加元。这个数字包括了从地下室公寓到新公寓开发的一切。

购房者会留在租赁市场吗？

一些专家认为，高利率将使未来的购房者留在租房市场，从而给低租金空置率、高租金价格以及多伦多等城市的高需求环境增加了更大的压力。

“加息（上周三加息 25 个基点至 5 %）将导致更多想买房的人观望，这意味着一些人将延长租期，直到利率下降。”租赁公司. "这加剧了温哥华等地本已紧张的供应，温哥华的空置率低于1%，多伦多的空置率为1.7%。根据加拿大抵押贷款和住房公司的数据，加拿大的空置率低于2%，因此全国各地都感受到了压力。“

丹尼森说，为了扩大家庭规模，那些想要从第一套小房子搬到更大的房子的人会留在家里，这可能会让更多的新房远离市场。“这是多米诺骨牌效应，”他说。

虽然他不轻易猜测，凯文·休斯，加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）的副首席经济学家，也表示，利率上升可能会让更多的潜在买家留在租赁市场。Hughes说：“借贷变得更加昂贵，所以这将对那些正在考虑买房或者已经有了一套房子但不得不再融资的人产生影响，特别是那些有可变抵押贷款的人。”“这可能间接地增加租赁市场的需求。我们对此没有一个精确的衡量标准，但这样想是合理的。”

然而，莫里森说，尽管加息了，人们仍然在多伦多买房。她说：“实际上，我认为现在很多租房者都在观望，他们正在寻求买房，因为他们厌倦了支付高昂的租金。”“我最近在多伦多市中心区寄了一些明信片，寻找一套两居室公寓上市，我很震惊，有那么多租客打电话来寻求购买。”

因此，即使利率和房价仍然相对较高，租房者仍然希望进入房地产市场，她说。

莫里森说：“如果它是你的主要住宅，你只需要支付5%的首付。”“这些人中的很多人将花费100万加元，所以他们将确定寻找一个地方购买。是的，现在利率更高，但如果我们看看20年前的利率，他们不是那很高。我们最近有这样的记忆，我们认为利率是如此之高，但从历史上讲，他们真的不是。我们已经看到利率高达13%和20%。“

房东可以感觉到压力

当然，不断上升的利率意味着，拥有可变利率抵押贷款的房东现在可能不得不每月支付更多的钱来购买他们的出租房产。对于那些拥有受租金管制保护的单位和长期租户(他们不会马上去任何地方)的人来说，这可能是一个重大的财政压力。

为了抵消较高的抵押贷款，房东将不可避免地试图将成本转嫁给租客，在法律允许的范围内提高租金。对于有需要进修的人士，一般电讯局业主可每年将租金提高2.5%。不过，也有一个例外--如果你现在是在市场上租房，这是一个很重要的问题：2018年11月或之后首次入住的新建筑不受任何形式的租金管制。

目前，从最近的谈话来看，一些大多伦多地区的房东充分利用了这种能力，在少数情况下将租金提高到 30 %（哎呀）。对于旧楼，只有当单位被移交时，业主才可以提高新租客的租金。

莫里森说，每个月都在赔钱的房东会卖掉他们的房产。莫里森说：“将会有更多的房东想卖掉他们的房子。”“我已经有一个上市，这周出来的正是这种情况。我也从其他经纪人那里听说，他们的房东客户感到压力有点太大了，所以他们想把自己的房子放到市场上。这使得租客重新陷入寻找住处的困境，因为可供出租的房屋越来越少。”

对于那些决定保留房产的房东来说，他们至少需要达到收支平衡。“只要房东还在赚钱，很有可能，他们会保留这个地方，”莫里森说。“是房东们不得不每月额外支付200元、300元或500元来拥有这个地方，因为租金不足以支付抵押贷款、他们的维护费和房产税。那些是卖房的房东。历史上（在多伦多），如果你一个月能赚 100 元，那就被认为是好事。”

丹尼尔·沃尔特斯在多伦多拥有一座平房，这些年来他以各种形式出租，包括向学生出租单间。沃尔特斯说：“去年，我对利率的上升感到厌烦，但幸运的是，在最后一轮利率上升之前，我最近用固定抵押贷款进行了再融资。”“但是租金的普遍上涨让我可以相对轻松地租到楼上1500元的房间和地下室1000元的房间。”

沃尔特斯还说，他在很久以前就买了很多东西，所以他感觉到的压力并不像他想象的那么大。沃尔特斯说：“我街对面的邻居刚刚做了一次大雷诺(Reno)，然后用高可变利率进行了再融资，希望利率会下降，而且他们会受到伤害。”“他们被迫尽快把房子的一部分租出去，以弥补损失。”

休斯强调，有不同类型的房东在房地产景观。“你必须看看他们的投资组合，”休斯说。“有些房东拥有两层和三层，有些大公司拥有整栋公寓楼。所有这些业主现在都面临着重要的决定。租赁建筑物吸引人的一个重要因素是上限。当空置率很低时，它会影响上限，使建筑物对投资者更具吸引力。在一些大城市，由于租金上涨的指导方针，业主很难完全转移成本来维护或翻新他们的建筑。我们从业主和业主协会那里听到，业主没有能力将100%的维修或翻新带到下一个租约，所以当利率上升时，这些费用就增加了。”

多伦多的房地产经纪人布伦特·曼加诺说，他现在注意到市场上有大量的出租公寓挂牌出售。他说：“大多数现有租约的条款远低于市场价值，对潜在买家或投资者来说是个大问题。”“所以，他们不卖了。”

租房者有理由担心

Hughes说，那些因房东的投资物业出售而被迫搬迁的租客会发现自己处于一个难以实现的租金价格市场，许多人可能不得不缩小规模或降级，以获得更高的价格。

据莫里森说，即使是那些受租金上限保护的租房者，也有理由感到担忧。莫里森说：“对于那些受租金管制保护的租客来说，他们已经住了很多年了，总有人在某个地方付钱。”“是，你希望你的房东已经拥有它很长一段时间，所以你希望一切都好。但你不知道房东是否有贷款限额，也许事情不太好。”

这就是为什么莫里森建议租房者与房东保持尽可能积极的关系。她说：“如果你的房东想卖的话，你什么也卖不了。”然后被扔回出租泳池肯定会让多伦多和温哥华等城市的租房者如梦初醒。

利率上升影响每个人

虽然加息显然伤害了年轻的首次购房者，但他们有一个连锁反应，影响到从股市到商业企业和租赁市场的一切。

莫里森说：“当利率上升时，每个人都会受到影响。”“它们以不同的方式影响着每个人，而人们甚至没有意识到自己是如何受到影响的。”

利率预计在不久的将来也不会大幅下降。

"我可以理解加拿大央行希望控制通货膨胀，但去年和今年所有加息的累积效应让任何试图贷款买房的人都感到沮丧，投资者建房，房东装修公寓，“丹尼森说。”我认为加拿大银行在考虑再次提高利率之前，应该考虑通货膨胀是不是比国内的房地产危机更大的问题。加拿大的通货膨胀率已经降到3.4%，是近两年来的最低水平。“

没有看到租金救济

不管利率高不高，租赁市场近期出现价格缓解的可能性都很渺茫。Hughes说，CMHC每年10月对全国租赁市场的调查将提供关于全国租赁市场状况的更有说服力的指示。

在展望未来趋势时，Hughes强调，租赁需求的主要驱动力是就业市场和移民。他说：“这些指标显示了强劲的数字，所以有理由认为我们将继续紧缩，这将对租金价格产生影响。”

随着破纪录的移民目标和已经很低的供应水平，租金价格将继续上涨。休斯说：“也有像学生一样的临时居民。”“我们预计空置率将保持在较低水平。利率可能是其中的一部分，但要确定到什么程度并不容易。”

在供应方面，Hughes强调，更高的利率可能会导致开发商推迟他们的建筑完工，尤其是在建筑成本如此之高的时候。“利率的上升是我们所处的通货膨胀环境的直接后果”休斯说。“对于那些想要建造出租房或翻新和修缮现有出租房的人来说，只要他们需要融资，这也可能对租金产生影响。”

*加拿大最新的通货膨胀数据今天上午公布，通货膨胀率下降到2.8%，这是两年多来的最低水平。