安省的《住宅租赁法》(RTA) 赋予房东和租户各种权利和责任，租户也获得许多保护。但在某些情况下，即使您支付了租金，RTA 的保障措施也不适用你。也就是我们常说的“二房东”。

虽然室友之间达成安排的情况很常见，但此类租赁的常用短语“室友协议”并未出现在 RTA 中。

怡陶碧谷社区法律服务部的本杰明·里斯 (Benjamin Reis) 解释说，租客的室友不受 RTA 保护，因为该法案规定，一个人不能在一个出租单元中同时担任房东和租户。

“这意味着，如果任何人签署租约并成为《住宅趋势法》下我们所说的“资本 T”租户，他们就拥有从该法律中获得的权利。如果他们转身与其他人达成协议，搬来和他们一起住，并可能支付部分租金、部分水电费——该协议不能由 RTA 涵盖，因为在同一个地址这将使租户同时成为了房东。”他说。

和室友住在一起

租客和室友之间的交易是一份简单的合同，无论是书面合同还是口头合同，没有法律要求终止合同需要通知期。争议也不能提交给房东和租客委员会，如有争议他们必须通过小额索赔法庭。

“此类交易比正式租约更容易破裂出现问题。根据这些类型的合同，人们可以更容易地被赶出或驱逐，如果您是租户并且您的名字出现在租约上，那么您将承担全部租金。因此，如果你的室友说：‘你知道吗？我要搬家了，明天就要离开，你是没有办法的”雷斯说道。

另一方面，如果租客的室友拒绝离开，他们可以报警并以侵入者或不受欢迎的客人为由将其带走。

“在大多数情况下，我认为室友协议非常适合那些彼此信任的家庭成员或亲密朋友，在搬入或搬出方面有相似计划的人，但事实并非如此。在多伦多，随着一切都变得更加昂贵，彼此完全陌生的人越来越陷入这样的境地，他们并不都拥有相同的权利，而且这种权利很快就会崩溃出问题，让一些人失去很多权利和保护，”雷斯警告说。

如果您选择与室友住在一起，他建议最好将条款写下来，以便在出现任何分歧时有文件可供参考。

他建议在室友协议中包含以下或更多内容：

• 每个人付多少钱

• 哪里是私人空间和共享空间

• 在共享空间内可以进行哪些活动

• 涵盖访客和过夜客人的宾客规定

• 共享电器、互联网和电话服务

• 任何一方需要提前多少时间通知才能终止协议

• 是否允许携带宠物

Reis 补充说，根据 RTA，租客有权养宠物，除非有过敏或其他特殊考虑，房东不能阻止他们这样做。然而，如果租客不希望家里养宠物，他们可以与室友进行相应协商。

“我认为，你越能坦率地了解这些类型的规则就越好，”他并补充说，室友协议不必一成不变。

“我认为，当人们发现新领域时，可以对这些协议进行补充，‘我们必须召开一次家庭会议。我们都必须共同解决这个问题，”他说。

“我认为令人心碎的是，你的室友会尽最大努力把所有事情都写下来并做到超级公平，他们仍然可能最终会遇到有人违反协议的情况，现在你必须去小额索赔法庭并等待几个月或几年。这仍然是相当令人失望的。”

雷斯建议，如果您决定签订室友协议并且不是租约持有人，最好制定一个后备计划。

“每个人的情况都不同，但如果你是一名学生，没有太多个人物品并且能够快速移动，也许如果需要和朋友或家人住在一起，那么室友协议可能会起作用。这肯定比作为租户自己租用整个地方要便宜得多，”他说。

与房主同住

RTA 也不适用于租户与房主同住的某些情况。

“如果您被要求与业主（不是物业经理，不是管理者，而是业主或业主的配偶或他们的父母或他们的孩子）共用使用厨房或浴室，则该法案不适用， ”雷斯解释道，并补充说“要求”是该规则中的关键词。

“有时人们会说，‘好吧，如果我总是去餐馆怎么办？如果我从不使用厨房怎么办？我要去街上的一个公共厕所。” 不可以法律规定，如果您没有自己的厨房或供您和非业主或业主直系亲属的其他人使用的独立厨房和浴室，那么您“必须”分享雷斯说，“在这种安排下的厨房和浴室”，无论您是否实际使用这些设施，该规则都适用。

他补充说，这种安排必须在租户搬入时建立。

“你不可能住在某个地方，突然间，业主说，‘你猜怎么着？我要搬进去，现在你失去了所有的权利，”他澄清道。

值得注意的是，这仅适用于共用厨房或浴室，不适用于共用其他设施，如洗衣房、后院、停车场或公共入口。

“我认为半个世纪前将这句话写入法律的人都认为他们想要区分生活在自己的私人空间和成为同一家庭的一部分，”他说。

在这种安排中，法律也没有要求租户在想要搬出时发出通知。房主还可以随时要求租客离开或要求警察将其带走。

“业主可以打电话给警察并说，我不想让这个人在这里。然后你的处境就好像你在朋友的沙发上过夜，然后第二天不欢迎让你离开，”雷斯说。

住在分租房里

“你不会在 RTA 中找到“分租房”这个短语或一套不同的分租房规则。您会找到针对某些类型的退休护理院的单独部分，您会发现针对移动房屋公园的单独部分，但绝对没有关于分租房的信息，”雷斯说。

尽管缺乏具体细节，Reis 表示，那些从房东那里租用单间或多房间住宅的出租单元的人都受到 RTA 的保护。

“出租单位是什么？嗯，这是你要支付租金的空间——然后关于这条线在哪里停止和结束还有进一步的争论，”他说。

这常常会导致关于什么被视为“公共区域”以及房屋的哪些部分需要出示进入通知以便房东在分租房屋安排中进入房屋的争议。

根据 RTA，房东必须在进入房屋前 24 小时通知租户，并提供进入房屋的合法理由，紧急情况除外。

当房东想要进入单位时，租客不必在家，租客不能仅仅因为时间不方便或以任何方式干扰他们进入的权利而拒绝房东进入。

“有些房东会认为分租房里的卧室就像你的小公寓，而其他一切就像公寓楼的走廊。因此，他们会采取这样的立场：房东可以在不发出通知的情况下进出这些公共空间。如果不是你一个人的，他们就可以访问它，”他说。

“我持不同的观点。我认为，如果这是对的，那就意味着房东可能会在你洗澡的时候突然闯入你，而没有任何通知。那是不对的。因此，我认为最好将分租房视为您所支付的租赁单元与其他人的租赁单元重叠的空间。您仍然拥有卧室等私人空间，但共用厨房、共用客厅、共用浴室，我们认为房东需要提前 24 小时通知并需要有合法理由才能进入这些空间。然后，您的其余权利与您住在独立公寓中时的权利相同。”

雷斯表示，如果房东和租客对这些细节存在分歧，可以将争议提交给房东和租客委员会（LTB）。

“LTB由许多相当普通的人组成，他们的工作是应用规则。但是，当规则没有准确说明每种情况时……董事会就有空间说：“好吧，在这种情况下，最理性的人会期望什么？” 雷斯说。

“当租客认为存在非法进入时，要么房东没有发出足够的通知，要么没有列出适当的理由，也许根本没有发出通知，或者他们说他们是来修理东西的，但你发现他们却在翻你的袜子抽屉，租户可以向 LTB 提交申请。这被称为‘租户权利申请’，他们可以要求董事会决定这是否合法。”

无论想做二房东还是与室友一起分租都需要了解相关法规，以防有分歧时候保护自己的利益。