佛罗里达州劳德代尔堡 - 

唐纳德·特朗普的海湖庄园值多少钱？纽约法官裁定前总统夸大了佛罗里达州房产的价值，当时他称该房产价值至少 4.2 亿美元，甚至可能达到 15 亿美元，此后，这一问题就成为了争论的焦点。

在指控特朗普严重高估其资产的诉讼中，阿瑟·恩戈伦法官站在纽约总检察长一边，他发现特朗普一直夸大海湖庄园的价值。他指出，特朗普对俱乐部价值的估计是棕榈滩县税务评估师估值的 2,300%，后者的估值范围为 1800 万美元至 3700 万美元。

但专门从事高端房产的棕榈滩房地产经纪人对这样的想法嗤之以鼻：万一特朗普出售了房产，这些房产的价值可能会这么低。

特工丽莎·普利策（Liza Pulitzer）在谈到法官引用该县的税务评估作为基准时表示，“这太可笑了”。在棕榈滩镇（一个富裕的岛屿飞地），面积只有海湖庄园十分之一大小的内陆小土地上的房屋售价也只有海湖庄园的十分之一。

“当整个房地产界看到这个数字时，都觉得这是一个笑话，”在布朗哈里斯史蒂文斯公司工作的普利策说。

“那东西会以数亿美元的价格被抢购一空，”海滨地产的所有者、海湖庄园的会员罗布·汤姆森 (Rob Thomson) 说。“它以 4000 万美元或 5000 万美元的价格出售的可能性为零。”

不过，在正在进行的诉讼审判中，私人买家可能为海湖庄园这样的地方支付的费用并不是确定特朗普是否应对欺诈负责的唯一因素。

海湖庄园是什么？

这座占地 62,500 平方英尺（5,810 平方米）的豪宅拥有 126 个房间，是特朗普的主要住所。它也是一个俱乐部、私人海滩度假村、历史文物和宴会厅，宴会厅配有金箔。联邦检察官称，特朗普在 2021 年卸任后非法拿走政府文件。

尽管特朗普长期以来承认在商业交易中使用了“真实的夸张”，但当他称海湖庄园独一无二时，他并没有夸大其词。

该庄园由谷物女继承人马乔里·梅里韦瑟·波斯特 (Marjorie Merriweather Post) 和她的第二任丈夫、金融家 EF Hutton 于 1927 年建造，她为这片土地命名——西班牙语，意思是“从海到湖”——因为它占地 17 英亩（7 公顷），从大西洋延伸出去至近岸内水道。

这对夫妇离婚后，波斯特保留了这座豪宅，用它举办盛大的晚会。1969 年，海湖庄园被指定为国家历史地标。

1973 年去世的波斯特将这处房产遗赠给美国政府，作为历届总统的冬季度假胜地，但理查德·尼克松、杰拉尔德·福特和吉米·卡特从未使用过它。政府以维护成本高昂为由，于 1981 年将其归还给波斯特基金会。

该房产年久失修。特朗普于 1985 年以约 1000 万美元的价格买下了它，相当于今天的 3000 万美元。他投入巨资对其进行整修。

然而，到了 20 世纪 90 年代初，特朗普的几家企业倒闭，陷入了财务困境。他告诉棕榈滩镇官员，他无力承担每年 300 万美元的维护费用，并提议细分房产并建造豪宅。该镇拒绝了该计划。

谈判仍在继续，1993 年，镇政府同意他可以将庄园变成私人俱乐部，为他提供可用于维护的现金流。他建造了舞厅，但签署了开发权。

该协议将俱乐部的会员人数限制为 500 名——入会费为 50 万美元，年费为 2 万美元。

特朗普通常从十月到五月住在海湖庄园，然后前往新泽西州避暑。

那么海湖庄园的价值是多少？

这很难说。最大的问题是没有可比的属性。棕榈滩不再有人建造像海湖庄园那样的豪宅，那些确实存在的豪宅早已被拆除、拆散或变成博物馆。

特朗普在 4 月份的一份证词中证明了他的信念，即海湖庄园可能价值 10 亿美元，将其与《蒙娜丽莎》或雷诺阿的一幅画的价格进行比较——超级富豪会支付溢价购买独一无二的东西。

佛罗里达国际大学霍洛房地产学院院长 Eli Beracha 也认为评估任何独特房产的价值都很困难。特朗普拥有海湖庄园这一事实可能会提高其售价。

贝拉查说：“有些人会说，并不是每个人都喜欢特朗普——有些人实际上会因此而少付钱……但出价最高的人可能会因为它属于特朗普而购买它。” 。

普利策表示，海湖庄园的最低售价为 3 亿美元。汤姆森表示至少需要 6 亿美元。他们表示，如果超级亿万富翁参与竞购战，则有可能出售 10 亿美元或更多。

面积小得多的棕榈滩大院曾经属于肯尼迪政治王朝，三年前以 7000 万美元的价格出售。

那么棕榈滩县是如何得出如此低的税收评估的呢？

该县根据海湖庄园俱乐部的年净营业收入，而不是其作为住宅的转售价值或重建成本，给予海湖庄园 3700 万美元的当前纳税价值。它是该县以这种方式征税的九个私人俱乐部之一。

税务评估员发言人贝基·罗宾逊(Becky Robinson)表示，之所以采用这种方法，是因为私人俱乐部很少被出售或建造，因此无法通过与类似房产进行比较来确定税率。县记录显示，海湖庄园今年的财产税将为 602,000 美元。

南佛罗里达州民主党众议员贾里德·莫斯科维茨 (Jared Moskowitz) 写信给该县称，如果特朗普声称海湖庄园价值 10 亿美元，他应该相应地纳税。如果海湖庄园的评估价值为 10 亿美元，那么其财产税约为 1800 万美元。

罗宾逊表示，该县的评估是基于法律及其公式，而不是价值所有者的主张。

为什么它很重要

纽约总检察长利蒂西亚·詹姆斯在针对特朗普的诉讼中辩称，海湖庄园是特朗普在向银行和其他机构提供的财务报表中高估的多项资产之一。

在这些声明中，特朗普对海湖庄园的估值高达 7.39 亿美元——詹姆斯称这一数字忽略了契约限制，要求该房产用作社交俱乐部——而不是私人住宅。她的律师辩称，根据海湖庄园的俱乐部地位，在他的财务报表中，特朗普应该像该县一样评估海湖庄园的价值。

纽约律师写道，特朗普的财务报表对该俱乐部的估值“基于错误和误导性的前提，即它是一块不受限制的住宅用地，可以出售并用作私人住宅，但事实显然并非如此。”

特朗普的律师表示，这并不涉及欺骗行为，而且银行在决定是否借钱给他时可能并不依赖他的财务报表。