Starlight Investments 是加拿大最大的房东，在全国拥有 54,000 多套公寓，在全球拥有 68,000 多套公寓。Starlight 在过去两年内两次获得安大略省房东和租户委员会的批准，将租金提高到高于省级指导价。Alibi 说，这让他无法再负担得起自己的公寓。 

“他们不应该被允许逃脱惩罚。他们只会不断地来拿走、拿走、拿走，”他说。

Alibi 与妻子和三个孩子住在一起，他说他现在三居室公寓的租金为每月 1,761 元，高于 Starlight 购买这栋大楼那年 2019 年 12 月的 1,472 元。此后空置的一居室公寓起价为每月 2,428 元。

Alibi 表示他必须反击。 

自 2023 年 5 月以来，他和来自他所在大楼以及两栋相邻大楼（包括多伦多北部的 Thorncliffe Park Drive 71、75 和 79 号）的数十名其他租户一起发起了罢租运动，以抗议自今年早些时候第二次向租户发布高于指导值的增长 (AGI) 以来的租金上涨。 

Alibi 和其他公司所经历的并不罕见。根据 Rentals.ca 的数据，加拿大各地的租金在

短短两年内上涨了 22%。

星光投资也是加拿大“金融化房东”趋势的一部分，其商业模式允许外部投资者分享出租房屋的利润。

一些租户和住房专家认为，这种模式导致加拿大各地的租金上涨，因为增加股东价值的压力成为首要任务，而且这些公司扩大了其在该国租赁存量的份额。

租金上涨

根据滑铁卢大学住房专家马丁·奥古斯特 (Martine August) 的研究，目前最大的几家金融公司总共拥有近 40 万套公寓，占加拿大专用多户型出租公寓总数的近 20%。这一数字在 90 年代中期还是零。

奥古斯特表示，这种商业模式往往会导致这些房东削减建筑成本，并通过 AGI 或驱逐来提高租金。由于空置解除管制规定，一旦单元空置，房东就可以随意提高租金。

“金融公司提高的租金比其他类型的房东更高。平均而言，金融公司收购一栋建筑后，会将驱逐申请率提高三倍，”奥古斯特说。“他们会把这个数字提高三倍。” 

根据 August 的研究，金融化的房东购买了 2020 年多伦多出售的所有租赁房屋的 90%。

“他们确实在巩固所有权。结果，租金上涨了，”她说。

Starlight 住宅业务副总裁 Penny Colomvakos 在一份声明中表示，该公司的单位“仅占专用租赁市场总量的一小部分，我们大多数套房的租金等于或低于（加拿大抵押贷款和住房公司的）专用公寓平均租金。” 

该行业表示，提供价格实惠的住房并不是他们的职责。 

“我们的任务不是建造经济适用房或社会住房。我们做不到。我们是在做生意。让我们在这两者之间划一条界线。” Realpac 的总裁迈克尔·布鲁克斯 (Michael Brooks) 说，该组织代表加拿大许多最大的房东，包括 Starlight。

工作原理

人们可以通过养老基金（如 PSP Investments）和其他私募股权投资 Starlight 这样的公司。Starlight 在加拿大和世界各地拥有大量商业空间，但其大部分房地产业务都是住宅业务，因此很大一部分利润来自租金收入。 

奥古斯特说，这些房东往往喜欢购买老建筑，因为它比新建筑便宜，而且盈利潜力更高，尤其是当建筑里住满了支付低于市场租金的租户时。

Starlight 自己为股东撰写的文献描述了这样一种模式，即他们寻找“旧库存”，在某些情况下，租金上涨“高达每单位 411 美元”。

根据汉密尔顿麦克马斯特大学加拿大住房证据合作组织教授兼特别顾问史蒂夫·波默罗伊的研究，2011年至2021年间，加拿大将失去超过55万套经济适用房。 

他们去哪儿了？

“他们大部分还住在那里，但已经负担不起了。租金已经涨到了超出可负担门槛的水平，”波默罗伊说。

这就是 Alibi 在他的建筑中看到的情况。 

“这栋楼的价格以前是可以承受的。你知道，它没有什么特别之处，”他说。“现在它的价格已经不再可以承受了。”

去年 6 月，安大略省房东与租户委员会裁定支持星光投资公司 (Starlight Investments) 提出的上调租金申请，该申请高于省级指导方针，目前该指导方针允许每年租金上涨 2.5%。 

该公司表示，其在申请老化保险时遵守了所有省级法律，老化保险有助于其支付对抗建筑物老化基础设施的相关费用。

Starlight 的 Colomvakos 在给 CBC 的一封电子邮件中写道：“AGI 仅限于对阳台和建筑维修的结构性投资，以及为居民的安全和舒适进行的照明改造和增压泵更换。”

电子邮件还表示：“星光投资已进行了资本投资，以确保位于 Thorncliffe Park Drive 71、75 和 79 号的老化基础设施能够继续成为 1,000 多名居民安全、温馨的家园。”

Alibi 和他的抗拒租金的同伴们表示，他们不应该以自己的住房为代价来承担大楼的维护费用。

“他们在我们单位做的所有事情都很便宜——但他们却想让我们付更多的钱，”阿里比说。“这太不合理了。” 

Alibi 大楼内及周边的许多罢租者现在都面临着 Starlight 的驱逐申请。这些租户表示，他们正在对房东和租户委员会的裁决提出上诉，并将继续罢租，直至另行通知。 

“如果我们能离开并找到一个更便宜、更安全的地方居住，我们就会这么做，”Alibi 说。“但是我们无处可去。根本没有地方可去。”

加拿大各地发生的事

桑德拉·麦克罗恩 (Sandra McCrone) 租住在卡尔加里一栋大楼里，该大楼由另一家金融化房东 Avenue Living REIT（房地产投资信托）所有，她表示自己亲身体验过一些节约成本的管理策略。 

麦克罗恩说：“他们一买下这栋楼，就撤掉了巡逻的保安人员，不再给植物浇水，还撤掉了垃圾桶，而我们实际上更需要这些垃圾桶。” 

“但他们接管后做的第一件事就是提高租金。”

艾伯塔省没有租金管制。麦克罗恩说，她家的租金从 2021 年 1 月的每月 1,340 加元涨到了今天的每月 1,985 加元。她住在堆满箱子的房子里，她说她一直担心下一次涨价会迫使她搬出去。

麦克罗恩正试图组织一个租户联盟，希望让 Avenue Living REIT 停止上涨租金。

Avenue Living REIT 在给 CBC 的一份声明中表示，大楼内安装了摄像头来代替步行巡逻的安保人员，并经过运营团队的审查，并且在人流量大的区域增加了垃圾清理服务。

它还承认加拿大的供需和维护老建筑的成本导致价格压力增加。

“维护现有的高质量住房存量对于缓解这些压力至关重要，这种维护需要大量的资本投入，以确保我们能够延长现有住房存量的使用寿命，同时为居民提供符合当前生活标准的住房。”

私营部门的作用

布鲁克斯认为，如果没有加拿大最大的私人房东，这些建筑物可能注定要失修。

“安大略省 90% 的建筑都超过 45 年了。如果你的房子有 45 年的历史，你就得换第二个屋顶、第二套窗户、换新门、换新炉子、换新空调，”布鲁克斯说。“公寓楼也一样……它们会贬值，而且修缮它们要花很多钱。” 

布鲁克斯说，确保每个人都有住房不是行业的职责。

他说：“住房人权是联邦政府的义务，我已经查阅了联合国关于此问题的原始文件。”

“我们愿意与联邦住房部长接触：让我们来定义一下（住房权），”他说。“这对我们私营部门来说意味着什么？我们不是社会机构。” 

波默罗伊在某种程度上同意布鲁克斯的观点，并指出大多数房东——无论是夫妻店还是私募股权公司——的行为都是这样的。

August 认为，购房成本高，以及出租房供应普遍不足，使得加拿大成为租房投资者的首选。购买率的不断增长是 August 最关心的问题。

她说：“这种合并赋予了他们权力，并使他们能够拥有稀缺资源。” 

她表示，随着加拿大许多地区对空置房的管制放开，人们转卖房屋以获得更高回报的动机越来越强。

布鲁克斯说，这是完全合法的。

“你当然会这么做……如果你不这么做，你就是在补贴市场，你的投资者会说，‘我以为我能从中获得的回报在哪里呢？’”

有解决办法吗？

布鲁克斯承认这对更广泛的租赁市场来说可能是一个问题，并主张政府采取租金支持计划。 

“你需要租金补贴，”他说。

布鲁克斯、波默罗伊和奥古斯特都同意一件事：加拿大政府需要更好地为最低收入的加拿大人建造和投资社会住房。 

正如奥古斯特所说：“为了创造真正的经济适用房、社会住房和非市场化住房，他们应该大幅增加这些住房的存量。” 

Starlight 表示，他们计划在未来 10 年内在加拿大各地建造 28,000 套住房。但 Pomeroy 和 August 担心的是这些住房价格太高或建造速度不够快。

奥古斯特说：“自从联邦政府在 20 世纪 90 年代初退出社会住房项目以来，加拿大就没有再进行过社会住房建设，而这些公司的真正受益者就是这个事实。”