一群与哈德逊湾公司（Hudson’s Bay）相关的房东正在抵制将二十多份租约转让给不列颠哥伦比亚省亿万富翁Ruby Liu，尽管这家百货公司仍有继续经营的机会。哈德逊湾公司于3月份寻求债权人保护，过去几个月一直在积极寻找与其和Saks Canada相关的租约买家。该公司已达成协议，将最多28个门店出售给刘女士。

三份租约已成功转让给她，因为它们位于她拥有的不列颠哥伦比亚省购物中心内。然而，仍有25份租约与由加拿大知名商业地产公司管理的物业相关，其中23个门店的房东反对转让。几位房东在法庭上表达了对与刘女士的互动的担忧，称他们“没有进行过任何富有成效的讨论，也没有进行任何有意义的披露”。刘女士坚称，如果法院批准她的租约，房东们会更容易接受她在自己的物业中开设新百货商店的计划。

虽然这场纠纷可能会阻碍Bay最终与刘先生达成协议，但未参与此案的法律专家表示，Bay可能会寻求其他方式来完成交易。这一替代方案源于2009年实施的《公司债权人安排法》（加拿大主要的破产法）的修订。萨斯卡通MLT Aikins LLP律师事务所的合伙人Jeff Lee指出，这些变化为法院在寻求将租约转让给新租户时评估设立了三个标准。

第一个标准涉及监督机构的支持，监督机构是由法院指定的独立第三方，负责在债权人保护期间协助企业。在本案中，监督机构是Alvarez & Marsal律师事务所，该公司尚未披露其对刘先生交易的立场，也没有回应置评请求。“通常情况下，在提交法院申请之前，公司会评估监督机构的立场，”Lee表示。“如果没有充分准备，他们是不会采取行动的。”

法院将审查的第二个因素是拟议新租户的适任性，该评估基于其履行租户义务和支付租金的能力。刘女士在中国房地产行业积累了巨额财富，看似经济实力雄厚，但她的经验更多在于担任房东而非租户。

法院的最终考量在于将租约转让给刘女士是否“合适”。李女士建议，这可以表述为：“拟议的转让后租赁关系是否符合原始协议的预期，还是会显著改变条款？” 这一点可能会极大地加剧围绕海湾案件的紧张局势。

“你不能以租户身份加入CCAA，然后强迫房东重新协商租约，”温哥华Lawson Lundell LLP律师事务所合伙人Peter Tolensky表示。最近，加拿大新闻社从刘女士的律师那里获得了一份文件，概述了她的租约计划。该文件表明，她打算“按现状”接受租约，但并未具体说明她在媒体讨论中提到的关于其百货商店的餐饮、娱乐、儿童和健身体验。目前尚不确定这些租约是否允许超越传统百货商店模式的用途。

正如卑诗省 Gehlen Dabbs Cash 的创始合伙人 Geoffrey Dabbs 所指出的那样，法院在审理租约重新分配申请时，会评估调整是否会严重扰乱房东的处境。“房东受到的不便越小，法官批准的可能性就越大，”他表示。

尽管 The Bay 尚未表明是否计划寻求租约转让，但据了解，任何受到债权人保护的公司都必须向法院证明其偿还债务的承诺。The Bay 的债权人名单长达 26 页，其中一些贷款机构的债务超过 1 亿美元。

清算出售以及以3000万加元的价格将Bay商标出售给Canadian Tire的协议在一定程度上减轻了债务，但将土地出租给刘先生将提供额外的帮助。根据竞标要求，任何提出租赁要约的人都有义务支付相当于其预估购买价格10%的定金。法庭记录显示，刘先生提交了940万加元的定金，并为三份获批的租约支付了600万加元，这意味着28份租约的购买价格为1亿加元。

通常情况下，在达成此类协议后，公司会征求房东的同意，因为商业租约通常包含禁止未经业主批准转让租约的条款。房东提出反对意见的情况很常见，因为无法出售或转让的租约将归还给业主，业主有权决定如何签订租约以及签订何种条款。

“这些租约通常在很多方面对Bay或租户都非常有利，”托伦斯基指出，这表明房东收回房产通常更为有利。然后，他们可以收取更高的租金，将其重新用于住宅开发等全新用途，或将其分割成适合不同租户的较小空间。

如果租约在未经刘女士同意的情况下转让给她，房东可能会密切监视她，以确保她遵守约定的条款。“虽然房东可能会因为租户违约而感到不满，但他们不愿依赖这一点，”达布斯评论道。“如果房东反对租约转让，他们会积极抗辩。”