在讨论金融市场泡沫时，人们常常首先想到人工智能、黄金、科技股或加密货币。然而，对普通加拿大人来说，真正影响最大、最直接、最痛的泡沫正在 住房市场 中发生。

过去三年半，加拿大房价持续下跌，市场正在经历一轮漫长而艰难的调整期。交易量低迷，买家观望，卖家不得不降价，许多家庭的财务计划因此被彻底改写。

蒙特利尔银行高级经济学家罗伯特·卡夫西奇直言：“从价格峰值回落到2022年的水平，至少需要五到十年时间，因为估值实在太高了。如今，加拿大房地产作为一种资产类别，基本上已经失去了原有的增长逻辑。”

这句话，或许就是当下市场的现实写照。

一、房价回落近三成，反弹迟迟未现

自2022年加息周期开始以来，全国平均房价名义上已经下跌约 20%，如果考虑通胀因素，实际跌幅接近 30%。

这意味着：

• 房价回到了疫情前的水平，

• 甚至在某些大城市，回落幅度更深。

过去多年被视为“永远涨”的多伦多和温哥华，如今成为这轮下行的中心地带；而草原省份和大西洋省的部分地区则相对坚挺，显示出加拿大房地产市场鲜明的区域差异。

不过，全国趋势已十分明确：市场从“狂热”回归“冷静”。

二、这轮下跌，与历史两次“房地产痛点”相似

如果回看历史，加拿大曾经历过两次深度房地产调整：

• 90年代安省房地产崩盘（恢复用了 12 年）

• 2008年美国地产危机波及期（恢复用了 10 年左右）

这一次，虽然没有出现大量止赎潮，也没有大规模失业，但**“跌得慢、跌得久”**的特征，与当年高度相似。房价从高处回调，并不会像上涨时那样迅猛，而是缓慢消耗、持续磨压。市场的冷却，往往比人们预期得更长。

三、这轮泡沫形成的原因，也决定了下跌难以“快速止住”

卡夫西奇指出，这轮房价上涨背后的因素很难重现：

• 千禧一代集体进入置业年龄 → 需求高峰已过

• 疫情期间人口迁移与超低利率 → 不会再有

• 政府刺激带来的额外流动性 → 已撤回

• 投机性购房热潮 → 需求大幅降温

• 移民增速放缓 → 住房紧缺逻辑将被修正

换句话说，支撑房地产加速上涨的“底层动力”已经退出。再加上利率仍处高位，这一轮调整就不会是短期震荡，而是结构性回落。

四、房地产的下跌，对加拿大家庭的打击特别大

根据加拿大统计局数据：

• 房地产占家庭总资产的 40% 以上

• 而股票仅占约 26%

也就是说：加拿大人的财富基础，压在房子上。一旦房价跌，影响不是“投资失败”，而是“家庭财务全面收缩”。

尤其是中低收入人群。因为股票主要集中在富裕阶层，而房屋却是大多数家庭唯一能积累的资产。

一个更令人担心的现实是：

• 一半未退休房主计划依靠卖房养老

• 三分之一的加拿大人把住房当作唯一退休策略

当房价不再上涨，甚至持续下跌——退休资金的“来源”正在失去支撑。

五、我们正进入一个需要重新思考“房子意义”的时代

过去二十年，加拿大人习惯了：房子 = 财富、房子 = 安全、房子 = 未来保障

但现在，房子重新回到了它最原本的意义：房子是一种居住产品，不是必然升值的金融资产。房地产不是消失了，而是 回归了常识。

慢跌，是最容易被忽视、却最伤人的下行方式

这一次不是市场崩盘，也不是断崖式下滑。它更像是一场缓慢却持续的潮水退去：

• 杠杆高的人，会最先感受到压力

• 依赖房屋净值养老的人，需要重新规划

• 观望购房的人，不要幻想“快速反弹”

市场不是没有机会，而是：机会属于能承受得住时间的人，而不是想抓住短期反弹的人。