安大略省惠特比房东萨纳·扎拉瓦尔（Sanaulhaq Zarawar）因租客自2023年起拒绝支付租金并拒不搬离，陷入近4万加元的经济困境。该案例揭示： 房地产经纪人在租户筛选方面并没有法律义务执行背景调查，房东不能仅凭口头承诺来选择信任。

案例回顾：虚假租客扰乱房东生活

扎拉瓦尔与家人共享这栋四居室房产，作为投资用于出租。他聘请房地产经纪人协助寻找“好租客”，但并未包含租户背景审查在合同中。结果，一位2023年入住的租客几个月后开始拒付租金。

虚假申请资料：经查证雇主信息无法核实，附加所谓第二位申请人以分担租金

口头承诺失效：经纪人未履行背景调查职责

累计欠款高达近4万加元：包括租金与公共设施账单

Zarawar 表示：“我信任了两位房地产经纪人，这是一个巨大的错误。”

法律与行业现状：审查不属于经纪职责

根据多伦多律师助理 Bita Di Lisi 的建议：

“如果房东希望房地产经纪人依法进行租客审查和背景调查，他们需要在合同中提出明确要求。口头承诺不具有法律约束力。”

这意味着除非在书面合同中予以约定，否则经纪人在租户筛选方面并无义务。

市场背景：租客欺诈频率上升

最新数据显示，2025年5月租赁申请中有9.1%包含欺诈信息，较2022年（2.1%）大幅上升。这一趋势使许多房东陷入信任危机。

物业经理 Pamela O'Hagan（管理250余套房产）透露：

“房东雇佣经纪人本意是降低风险，但经纪人并无审核义务，容易产生“虚假的安全感”。”

她举例指出，经纪人提交的申请文件中包含伪造工资单与推荐信，足以识别为诈骗。

如何保护房东权益？

专家建议房东在聘用经纪人时应注意以下几点：

明确合同条款：如需经纪人进行租客背景调查，需在书面合同中加以说明

自主审查申请资料：包括工资单、推荐信、雇主和信贷背景

聘请第三方审查服务：如 RentPanda 等平台可以辅助核实信息

准备应对机制：如遇拒付租金情况，尽早联系安大略省房东与租客委员会（Landlord and Tenant Board）启动驱逐程序

此外，土地与租客委员会的案件积压严重，可能导致驱逐程序延迟。

改革期待：行业标准需更新

房东代表 米莎·哈马拉（Misha Hamala） 表示：

“当有人当面告诉你‘我会帮你找到一个好的租客并做全面审查’却没有做到时，我们也该有追究责任的方式。”

他已在新合同中加入背景调查条款，以期减少重复受骗风险。

律师 Di Lisi 也在组织面向经纪公司的研讨会，推广正确合同习惯并强调教育房东及时审阅协议。

租赁风险不可忽视

“说到底，这是你的投资，无论你同意租给谁，你都得承担后果。”— Bita Di Lisi

该案例为广大房东敲响警钟：不要仅凭经纪口头承诺，务必签订合同明确职责，并主动参与租客筛选流程。