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投资加拿大房产常见法律问题

2015-07-08 05:18:00

近年来，有不少来自中国内地的买家看中加拿大房地产增值的潜力，越洋购买物业作为投资。再加上中国和加拿大签订的特许旅游目的地协议（Approved Destination Status, 简称ADS），使更多内地买家有机会可以申请旅游签证来加拿大买房投资。但是由于签证时间有限，有可能买家无法等到房屋Closing（交房）就到了离境时间，这就牵涉到授权委托书（Power of Attorney，简称POA）的问题。

1. Power of Attorney授权委托书

首先要注意的是，买家的地产经纪或律师都不允许成为买家POA的受委托人。也就是说，买家只能委托除了自己的地产经纪或律师之外的人，作为自己在加拿大买房的全权代理，行使签字权。而且，必须使用规定的统一表格，可以从网上下载，当然也可以请律师代劳；有两个见证人见证签字；并且需要律师或其他Notary Public 的公证．除此之外的任何形式的授权委托书都有可能不被接受．

但是，即便你的授权委托书一点问题都没有，银行也未必接受．因为目前有超过90%的房契诈骗案都跟授权委托书有关，所以银行对此十分敏感．比如，TD Bank和皇家银行就规定，房屋贷款的正式文件必须由买家本人签字．

以多伦多目前的情况来讲，在Closing签字时，律师一般可以接受POA的受委托人签字，而银行则大多都不予接受．除非银行对买家本人有一定程度的认识了解．因此ERICA要特别提醒买家，在离开加拿大之前，一定要跟贷款银行问清楚，是否接受POA．要不然，就不是一张机票的问题了．

２. Spousal Consent 配偶同意书

除了海外买家之外,加拿大公民,永久性居民,或税务居民,在买卖Matrimonial Home “婚姻家庭用房”时也会涉及到POA授权委托书和Spousal Consent 配偶同意书的问题. 根据加拿大的Family Law家庭婚姻法,不论房契上是谁的名字:是夫妻两人的名字，还是只有其中一人的名字，作为配偶的另一方都拥有Matrimonial Home “婚姻家庭用房”一半的产权．因此卖方经纪如果发现产权登记上只有配偶一方的名字，他在prepare listing agreement以及让卖家签署Agreement of Purchase and Sale房屋买卖合约的时候,就会要求配偶另一方签署Spousal Consent 配偶同意书，同意出售Matrimonial Home．否则，若另一方不同意卖的话，可以推翻整个房屋买卖合同。反之，如果买家买的这个物业将作为Matrimonial Home，那么即便只有配偶其中一方作为买家签署房屋买卖合约，也只有他或她一个人的名字注册在房契上，贷款银行也会要求配偶另一方提供配偶同意书，同意其配偶申请房屋贷款，否则将不予批准。

３．Title Amendment产权更名

“太空人家庭”买房时,常常会遇到这种情况，由于抢offer的时间紧迫，只有让留守在加拿大的太太先签offer，之后再通过Amendment“合约更改书”将先生的名字加上去。这样做，也存在着一定的风险。如果买家不需要房屋贷款的还比较简单，只需要卖家同意就好了。但是如果需要房屋贷款的话，就会很复杂。银行会要求买家重新申请贷款。有些Title Amendment产权更名后，甚至会被银行视作Mortgage in Default，要求买家在期限内还清所有的贷款。

注：以上内容只供参考，不是法律意见，具体案件请咨询律师。