在加拿大央行本周期首次降息后，借贷成本开始下降，引发了房地产市场各个角落对买家和卖家将如何反应的猜测。

加拿大央行本月初将利率下调了四分之一个百分点，标志着房地产市场的一个转折点。目前，房地产市场已从大流行时期的狂热中明显降温，当时最低的利率为新一批买家打开了大门。

随后的加息周期阻挡了许多潜在买家，他们要么不符合购房资格，要么在等待房价稳定下来后再进入市场。

NerdWallet Canada 的房地产专家 Clay Jarvis 告诉媒体，“把握市场时机”的理念通常是让“精明、有经验”的买家试图利用淡季房价走软的机会，在竞争激烈的情况下抢占先机，获得最优惠的价格。

加拿大房地产协会本周早些时候发布的数据显示，今年春季全国许多房地产市场确实有所放缓。加拿大房地产协会内部人士表示，决定今年剩余时间房地产市场有多繁忙的问题取决于加拿大央行的宽松周期进展程度和速度。

益普索为 Global News 独家进行的民意调查证实了这一说法。在本月央行降息后接受调查的非业主中，约 63% 的人表示，他们需要看到更多宽松政策，才会离开场外，进入市场。

但多伦多博斯利房地产公司的房地产经纪人戴维尔莫里森 (Davelle Morrison) 表示，等待理想抵押贷款利率的买家可能会错失在当今市场放缓的情况下获得更好交易的机会。

莫里森表示，当利率进一步下降时，可能会有更多买家重返市场。她说，这加剧了对现有房源的竞争，甚至可能使竞价战更加普遍，这种环境可能会导致房价上涨。

莫里森表示，加拿大人应该权衡他们有资格获得的抵押贷款利率和购房价格，但不一定两者兼顾。她指出，购房者只有一次机会支付房产的购房款，但在贷款期限内，他们会多次更新抵押贷款利率。

莫里森说：“我建议那些在场外观望的人，就像他们说的，你要考虑房子，但要考虑利率。”

她举例说，如果当借贷成本下降时你能以 60 万元而不是 70 万元的价格买到一套入门级公寓，那么预先支付更高的利率，并希望在几年后更新到更便宜的利率，这可能是值得的。

财务现实仍然是一个障碍

当然，想要准确把握市场时机，首先要假设潜在买家具备购买资格。

贾维斯说，虽然一些房主可能正在争论现在是否是买房的好时机，但对于许多人来说，“真正的障碍是财务问题”。

获得抵押贷款的资格需要考虑个人的信用记录、首付数额和收入水平。

贾维斯解释说，降息四分之一个百分点不会改变以前无法获得抵押贷款资格的加拿大人的算术，因为加拿大央行的政策利率决定直接影响市场上的浮动利率抵押贷款。    但在许多情况下，市场上的浮动利率仍远高于 6%，而固定利率抵押贷款通常至少低一个百分点。在获得抵押贷款资格和通过压力测试方面，目前购房者的合格利率比合同利率高出两个百分点。

这意味着浮动利率抵押贷款的利率至少要达到 8%，而固定利率抵押贷款的利率则接近 7%。

贾维斯说，对于首次购房者来说，如果想获得贷款资格，现在考虑固定利率方式更有意义，因为门槛较低。

但他指出，固定利率市场与加拿大央行的决定没有那么紧密的联系。相反，固定抵押贷款的定价取决于债券市场，而债券市场的利率则来自对央行利率路径的押注。债券市场不仅可能因为加拿大央行降息而走低，还可能因为基于通胀数据的市场预期，甚至央行决策者讨论前景时的语气而走低。

比较网站 Wowa.ca 的首席执行官哈尼夫·巴亚特 (Hanif Bayat) 表示，在加拿大央行开始宽松周期之际，固定抵押贷款利率已经有所放松。

自 6 月初以来，基准五年期加拿大政府债券收益率（决定五年期固定抵押贷款利率的指标）已下降近半个百分点。

巴亚特表示，加拿大一些主要贷款机构已开始放宽固定利率政策，但他警告称，这些机构的举措比加拿大央行的降息更为渐进。

贾维斯说，当固定利率抵押贷款下降到足以让加拿大人获得他们需要的抵押贷款规模和他们可以承担的每月持有成本时，加拿大房地产市场的竞争加剧只是时间问题。

益普索本月早些时候的民意调查显示，6% 的受访非房主表示，利率必须下降不到一个百分点，他们才会考虑买房。四分之一的人表示，他们需要看到利率下降 1 到 3.99 个百分点才能进入市场，而 10% 的人表示，他们需要利率大幅下降，才能拥有自己的房子。

“只要人们决定，利率低到可以让我去，他们就会去。一旦他们这么做，竞争就会加剧，”贾维斯说。

“也许不会达到我们过去几年所看到的程度——肯定不会在大流行期间——但一旦进入门槛降低，人们为什么还要等待呢？”

利率下降价格会上涨吗？

然而，巴亚特并不相信接下来的几次降息必然会导致需求——进而导致价格——飙升。

他承认，过去也出现过降息后房价加速上涨的情况，最明显的就是新冠疫情期间，由于低廉的抵押贷款利率，买家大量涌入市场，导致房价飙升。

但巴亚特解释说，这只有在疫情结束后家庭收入相对稳定，并得到政府强有力的财政刺激计划支持的情况下才有可能。

然而如今，加拿大央行的利率宽松周期正值加拿大经济出现疲软迹象之际。

“有一个因素变得越来越重要——那就是就业市场，”巴亚特解释道。

全国失业率高达 6.2%，多伦多等一些城市的失业率甚至更高，5 月份多伦多的失业率升至 7.9%。

市场观察人士预计，未来几个月经济将保持疲软，失业率可能上升，巴亚特认为，如果加拿大人的收入受到打击，房地产市场的需求将仍然有限。

影响房价的另一个因素是房屋供应。尽管加拿大遭受了结构性供应不足的困扰，导致房价即使在调整期间也处于高位，但市场某些部分似乎库存过剩；例如，巴亚特指出，截至 6 月中旬，多伦多的待售房屋数量达到 14 年来的最高水平。

巴亚特表示，加拿大各地区房价未来走势可能有所不同，这取决于当前经济放缓对哪些经济领域打击最大。但在某些地区，如多伦多和温哥华公寓市场，尽管预计加拿大央行将再降息三次，但他预计今年房价不会快速上涨，甚至根本不会上涨。

加拿大皇家银行助理首席经济学家罗伯特·霍格 (Robert Hogue)在本周早些时候的一份报告中表示，需要更“有意义”的降息才能“释放”加拿大房地产市场在过去几年的加息周期中积累的“大量被压抑的需求”。

他也认为，到 2025 年，大多数市场的房地产活动才会明显回暖。

FOMO 和住房决策

在巴亚特看来，潜在购房者不必急于买房，可以等到借贷成本满足自己的财务需求后再买房。

贾维斯同意，在利率下降的情况下，加拿大人应该“退一步考虑”，以免因为错失恐惧症而购买房屋。

例如，如果拥有一套房子是退休策略的重要组成部分，那么贾维斯说，是的，买家应该把目标集中在进入房地产市场上。

在这里，买家应该权衡他们的长期和短期现实：今天买房是否会以几年内预算紧缩为代价来保障你的财务未来？

另一方面，如果这是一种情感驱动，比如觉得拥有住房是“感觉自己像个成年人”的必要步骤，贾维斯警告说，错失恐惧症可能会促使潜在买家出价，而出价会超出他们的目标所能承受的范围。

“FOMO 的特点是，在你做某件事之前，它是一种真正的激励因素，但一旦它消失了……那么，你的动力是什么？还剩下什么？”他问道。

“你在权衡情感与财务现实。我认为，当这两种因素相互较量时，财务现实通常会胜出。”