BC 省两名房地产经纪人因 2017 年在出售阳光海岸一处海滨房产时犯下职业不当行为，被罚款总计超过 20 万加元。

根据上周在网上发布的卑诗省金融服务管理局的同意令，乔尔·帕特里克·奥赖利和丹妮丝·安妮·布赖内尔森在交易中担任双重代理人，同时代表卖方和买方。

涉案房产内有一间 800 平方英尺的小屋和一个码头，均位于不列颠哥伦比亚省彭德港的滨海地带。滨海地带是水域中高潮位和低潮位之间的空间。在不列颠哥伦比亚省，这里属于皇家土地。

“未合法化”

根据同意令，该小屋“建于 20 世纪 60 年代左右，最初是一座棚式结构”。

命令中写道：“在拥有该房屋期间，卖家在没有获得阳光海岸地区（SCRD）的许可和/或授权的情况下，将小屋进行了大规模改造，使其成为住宅。”命令还补充说，卖家曾就该房产与省政府进行过沟通，并于2010年签署了一项协议，承认该小屋不能用作永久住宅。

虽然卖家没有将这个限制告知奥莱利和布赖内尔森，但房地产经纪人代表潜在买家向“海滨租赁顾问”进行了咨询，并被告知该小屋“不合法”并且“用途不符合规定”。

同意令中引用了一位省级官员发给顾问的电子邮件，邮件中继续写道：“一般来说，在皇家滨海进行此类用途违反了省级政策，很可能不会被批准。”

奥莱利与卖家分享了这封电子邮件，并表示他认为根据同意令，政府机构下令拆除小屋“的可能性为零”。

在向最终买家展示房屋时，房地产经纪人告诉他们，小屋“不符合法律规定”。同意令表明，他们在营销该房产时没有提到滨海协议，也没有提到小屋仅适合季节性使用。他们也没有向买家提供省政府电子邮件的副本。

根据同意令，在以 90 万加元购买了这处房产后，买家惊讶地发现，省政府拒绝将滨海协议从卖家转让给他们，“直到不符合规定的用途不复存在”。

2021 年，买家将小屋从房产中搬走后，协议最终转让给了买家。同意令表明，买家于 2023 年在远离海滨的土地上建造了一座新房，即首次购买后的六年。

专业不当行为

在同意协议中，奥莱利和布赖内尔森承认在房产广告中做出了“虚假和/或误导性陈述”，未能对小屋的使用限制进行“独立核实”，也未能向客户披露“重要信息”。

奥莱利进一步承认在回复买家有关该房产的问题的电子邮件中向他们提供了“虚假、误导和/或不准确的信息”。

两人承认，根据省房地产服务法，这些失误已构成职业不端行为，具体违反了禁止虚假或误导性广告的规定，要求房地产经纪人诚实、合理谨慎和技能地行事，并以客户的最佳利益行事。

他们还违反了该法关于房地产经纪人“尽合理努力发现与房地产有关的相关事实”、“披露与房地产有关的所有已知重要信息”以及披露房地产中任何“重大潜在缺陷”的义务的规定，构成不当行为。

在同意令中，奥莱利和布赖内尔森同意向 BCFSA 各支付 10 万元的纪律罚款，以及各 2,500 元的“执法费用”。

他们还同意完成不列颠哥伦比亚大学尚德商学院的“房地产交易服务补习教育课程”。

卑诗省金融服务管理局合规与执行高级副总裁乔纳森·范达尔 (Jonathan Vandall) 在有关同意令的新闻稿中表示：“持照人必须向其客户披露有关财产或交易的所有相关信息。”

“在本案中，持牌人未能披露信息对其客户造成了伤害。所判处的处罚反映了其不当行为的严重性，并提醒所有房地产持牌人向客户披露关键信息的重要性。”