随着多伦多生活成本的不断上涨，这座城市的财富定义变得越来越模糊。

根据多伦多地区房地产委员会的数据，一月份多伦多市所有类型的房产平均售价为104 万元。

这远低于2022 年 2 月加拿大央行开始积极加息之前达到的 1,334,062 加元的峰值。但这仍然意味着，拥有自己房产的多伦多人拥有超过 100 万元的资产，而其他可能在 2022 年进入市场的人的抵押贷款债务可能比他们的房屋实际价值还要多。

那么，究竟是什么让多伦多的人变得富有呢？

“成为百万富翁和经济独立是两个不同的概念，”投资者兼金融教育家 Jim Chuong 说道，他在社交媒体上拥有超过一百万粉丝。“你可能是一个百万富翁，拥有大量消费品，比如汽车和房子，但你无法实现经济独立。”

韦尔斯利研究所表示，多伦多单身工作年龄成年人每年“富裕”的生活成本（税后）目前为 61,654 元。

然而，尽管房价飙升，安大略省的最低工资却只有 17.20 元。更不用说市长 Olivia Chow 的 2025 年预算，其中包括 6.9% 的房产税上调，这又增加了一层财政压力。

股权与实际财富

经验丰富的抵押贷款经纪人、巴特勒抵押贷款公司 (Butler Mortgage)的老板罗恩·巴特勒 (Ron Butler)表示，仅根据房屋价值就成为百万富翁的想法是误导。

“多伦多有很多人年收入 100 万加元，但传统的看法是看你是否在银行有 100 万加元存款，”巴特勒说。“多伦多有很多人拥有价值超过 100 万加元的房子，但如果你拥有价值 100 万元的房子和 90 万元的抵押贷款，你肯定不是百万富翁。”

巴特勒说，关键在于房屋净值。

他说：“如果你没有足够的收入来维持你的生活方式，无论是来自投资还是就业，那么你最终将不得不想办法把钱从房子里拿出来，这并不是完全的财务自由。”

加拿大皇家银行此前表示，2022 年大多伦多地区房价的下跌相当于一次“历史性”的住房调整，然而此后市场已经趋于稳定，并且似乎再次呈现上涨趋势。

多伦多地区房地产委员会预测，今年房屋销售量将增长 12%，平均售价达到 1,147,000 加元。

巴特勒指出，大约 45% 的加拿大房主已经完全还清了抵押贷款。

那么这是否意味着多伦多是一个百万富翁之城呢？专家表示，事实并非如此。

月收入和投资

为了实现财务独立，Chuong 表示：“你的投资覆盖消费的时间越长，你就越自由。”

在多伦多，这个门槛很高：“为了过上舒适的生活，一对夫妇每月需要赚大约 2 万元，”他估计。

Chuong 解释道：“如果你有一栋价值 100 万元的房子，而且没有债务，那么从会计角度来说，你就是一个百万富翁。但理想情况下，你既想成为百万富翁，又想实现财务自由。”

奢侈品定义的转变

房地产经纪人兼The Agency 房地产经纪公司董事总经理 詹姆斯米洛纳斯 (James Milonas)表示，在当今市场，成为百万富翁并不一定等于富有。

“仅仅因为你的房子价值 100 万元并不意味着你就值 100 万元，因为你没有坐拥 100 万元的资产，”他说。“如果你在疫情前买房，我指的是 2016 年至 2019 年，那时你坐拥 100 万元的资产，那么可能就值 100 万元了。”

米洛纳斯说，多伦多的奢侈品市场已经发生了重大变化。

“五年或十年前，在士嘉堡、怡陶碧谷、北约克部分地区、莱斯利维尔部分地区，你只需花费约 100 万元就能获得永久产权，”他说。“而现在，100 万元就能让你在东区或西区买到一套面积不错的公寓、联排别墅或一套需要修缮的房屋。”

他说，真正的豪宅起价为 400 万元。米洛纳斯表示，在“Summerhill、Rosedale、Forest Hill、Yorkville 和 The Annex”等富裕社区，你可以找到“真正的豪宅”。

他补充说，这些房屋的价格在 400 万元到 600 万元之间

“最佳购买时间永远是昨天”

由于住房负担能力处于历史最低水平，进入房地产市场可能比以往任何时候都更加困难，特别是对于年轻人而言。

米洛纳斯指出，目前多伦多待售的 8,500 处房产中 70% 是公寓，这反映出人们正在转向更小、更实惠的单位。

“购买房地产的最佳时机永远是昨天，”他说。“利率高，价格高，但最终会稳定下来。我宁愿在竞争较少、利率较高的情况下买房，也不愿在利率较低、竞争较多的情况下买房，因为这样我会为应该买的房子多付钱。”

他说，对于年轻的买家来说，出租房产可能是获得买房机会的最佳途径。

米洛纳斯说：“如果你租的房子租金非常便宜，而且你也买得起，那么我建议你进入市场，把那个地方租出去。”

尽管对负担能力存在担忧，但米洛纳斯预计市场不会很快崩溃。

旧钱与新钱

米洛纳斯表示，世代富裕的人和最近才获得财富的人之间存在着明显的差异，并补充说，这种区别通常体现在消费习惯上。

他说道：“如果你属于新财富类别，你就会感觉、表现和描绘自己比表面上更富有。”

他指出，习惯性地承担超出自己能力范围的花费，无论是第二套房产、豪华轿车还是私立学校的学费，这些都会很快累积起来。

在疫情期间尤其如此，因为廉价借贷鼓励了过度杠杆化。

“这些人在抵押贷款续期和市场变化时会陷入困境，因为他们在疫情期间趁着资金便宜时过度杠杆化。”

“我有自己的房子。房子不是我的，但我有抵押贷款。是的，有些月份比其他月份更难过。是的，在城市生活很艰难。但我不会玩得太过分。”

底线是什么？

从理论上讲，在多伦多拥有一套价值 100 万加元的房子可能使某人成为百万富翁，但金融专家一致认为，财富不仅仅意味着房产价值。在大多伦多地区居住更是如此。

如果没有大量资产或额外投资，仅拥有房屋并不能保证财务自由。

在当今市场，真正的财富取决于收入、资产以及承受城市不断上涨的成本的能力。