在加拿大，当房东出租房屋获得租金收入时，这部分收入需要申报纳税。不过，房东也可以通过合理申报支出，减少应缴税款，合法“节税”。很多新房东并不了解哪些费用可以抵扣，往往多交了税，或者因为申报不当而遭到税局审查。本文将为你梳理房东最常见的节税技巧，以及哪些装修、贷款利息和日常支出可以合理扣除。

一、房东报税的基本原则

加拿大税务局（CRA）要求房东将租金收入计入应税收入，但允许扣除与出租房产直接相关的合理支出。

• 必须与出租活动相关（例如：修理出租房的热水器费用可以扣，装修自己自住的部分就不行）。

• 必须有凭证（发票、合同、银行转账记录等）。

• 不能混淆资本性支出和运营支出。

二、可以抵扣的主要支出类别

1. 贷款利息（Mortgage Interest）

• 可抵扣部分：房屋贷款利息（注意，仅限出租部分，偿还的本金不计入抵扣）。

• 技巧：如果是部分自住、部分出租，需要按比例分摊利息支出。

2. 装修与维修

• 可抵扣：正常维修（例如修理屋顶、油漆、修复暖炉、换门锁）。

• 不可抵扣：大规模提升房产价值的装修（例如扩建地下室、增加新浴室），这类属于资本性支出，不能当年扣除，但可以计入房产成本，未来卖房时减少资本增值税。

小技巧：区分“维修”与“改良”，前者可以当年全额扣除，后者只能算资本性支出。

3. 房产运营费用

• 物业管理费

• 房东保险

• 水电气费（如果房东支付）

• 垃圾处理与除雪费用

• 房东聘请物业经理的报酬

4. 折旧（Capital Cost Allowance，CCA）

• CRA允许房东对房产（不包括土地部分）按一定比例计提折旧。

• 注意：虽然折旧能减少当年应税收入，但未来卖房时可能触发“折旧追缴（Recapture）”，需补税。

 一般建议房东在长期持有并出租多年时，才考虑折旧。

5. 差旅与交通

• 如果房东需要开车去出租物业查看或维护，可以按里程计费报销。

• 注意：只能申报与出租相关的差旅，不包括日常上下班或私人出行。

6. 其他可扣除费用

• 会计师费用、报税软件费用。

• 租客招募相关广告费用（例如租房平台发布费）。

• 法律费用（如驱逐租客时请律师）。

三、部分不能抵扣的支出

• 贷款本金偿还。

• 自住部分的日常开销。

• 罚款、滞纳金、个人消费。

• 不合理的大额“私人”支出（容易引起CRA审查）。

四、实用节税技巧

1. 合理分摊自住与出租部分

--例如，出租独立屋地下室，就按面积比例计算水电、贷款利息。

2. 保存所有票据与合同

--CRA可能要求提供凭证，缺少发票很可能导致抵扣被拒绝。

3. 提前规划装修

--避免一次性做过多“资本性装修”，否则短期内无法抵扣。

4. 考虑成立公司（Incorporation）

--如果出租房规模大（例如多套物业），通过公司结构报税可能更有利。

加拿大房东报税并不只是“申报租金收入”那么简单，合理扣除支出可以大幅降低应税金额。贷款利息、日常维修、保险、物业费等都能抵扣，而大规模提升价值的装修则属于资本性支出。记住：有据可依、合理分摊、区分资本与运营，才能合法节税，避免未来被CRA追查。