加拿大政府为应对住房危机和租金高涨，近两年持续收紧国际学生人数上限。原本依赖留学生群体的租赁市场，如今出现“租客断档”。从温哥华、多伦多到滑铁卢、哈利法克斯，不少房东感叹：“房子比疫情时还难租出去。”

一、政策转向：留学生配额削减，市场迅速“降温”

2024年起，联邦政府对国际学生签证实施配额制度，限制新录取人数，并严格审查私立学院与公私合营院校的招生资格。政策初衷是为了缓解住房供应紧张与租金飙升，但副作用也随之而来。

根据加拿大统计局（StatCan）数据，2025年上半年，留学生数量较2023年高峰期减少近40%。多伦多、温哥华、滑铁卢、渥太华等高校集中城市的租赁市场首当其冲，短租与合租需求锐减。

“我在约克大学附近有两间房，以前每年开学季都能在一周内租满，”一位多伦多房东刘先生说，“今年9月开学后，一个月都没租出去，咨询的学生几乎没有。”

二、市场反转：从“抢房”到“空房”

仅仅两年前，留学生是加拿大租赁市场的主力军。疫情后，他们推动了租金上涨与房源稀缺。
如今情况完全相反：

• 学生公寓空置率上升；

• 独立屋和分租套房滞租时间延长；

• 房东被迫降价或转做短租、民宿。

加拿大国家银行的分析指出，在留学生占比高的城市，租金下降最快。多伦多和温哥华部分区域的一居室租金平均下跌5%至10%。滑铁卢一位华人房东张太太表示：“过去四年靠留学生的租金补贴贷款，现在房租降了三百，还得贴物业费。有人退租后找不到下家，空置两个月是常态。”

三、城市差异：大学城“最受伤”，大都市尚有支撑

租赁市场的冷暖差异明显。
在多伦多和温哥华，人口基础大、流动性强，本地租客尚能部分填补空缺；但在滑铁卢、金斯顿、哈利法克斯等高校型城市，留学生减少几乎等于市场腰斩。一些大学周边原本靠留学生维持现金流的投资房，如今租金回报率骤降。部分房东被迫出售物业，甚至亏本离场。

Altus Group 的最新数据表明，2025年第二季度，加拿大学生公寓的投资交易量同比下降近70%。

四、供需失衡的另一面：租金下降≠住房危机结束

虽然留学生减少在短期内缓解了租金压力，但并未根本解决住房危机。
专家指出，加拿大真正的问题在于新房供应不足与建筑成本高企。即便租金下跌，许多本地居民仍难以负担房贷与生活成本。“政府限制留学生的逻辑是正确的——短期降温，”多伦多经济学者罗伯特·卡夫契奇（Robert Kavcic）分析，“但长期来看，如果没有更快的建房速度和合理规划，市场依旧无法平衡。”

五、房东的自救：降租、转型与长期思维

面对留学生减少，不少房东开始调整策略：

1. 降租或分租：将整租改为单间出租，以提高入住率；

2. 转做短租或Airbnb：但需面对城市严格的短租法规；

3. 改为长期租给本地家庭或远程办公人士：稳定但回报较低；

4. 与院校合作：部分房东尝试与学校宿舍项目合作，获得稳定租客来源。

房地产顾问建议，房东应评估物业长期现金流，不要依赖留学生的“高租金红利”。
“加拿大租赁市场正在重置，”一位地产经纪总结道，“未来靠稳健经营，不靠运气。”

六、政策的平衡与市场的转型

国际学生人数限制揭示了一个深层矛盾——加拿大既希望降低住房压力，又离不开国际教育带来的经济收益。
房东的困境，只是这场政策调整中的一环。

留学生减少，短期内可能让租金回落；但若住房供应与城市规划无法同步改善，新的问题仍会不断出现。

对房东而言，这是一场从“高收益时代”迈向“理性时代”的转型。而对加拿大而言，这也是住房市场重建平衡的一次考验。

延申阅读：

1. 租赁合同怎么签才安全？房东必须注意的关键条款。

2. 租房装修要花钱吗？哪些小投入能显著提升租金与吸引力。