加拿大土地实行分级分区（Zoning）管理，在购买土地进行投资前，需要详细准确的了解土地的分区情况和未来的分区规划，避免购买到分区不适合投资用途的土地。  

一、土地分级管理

加拿大土地分区规划，主要分为省级、地区级和市级三个级别。

省级规划：加拿大各个省有自己的土地利用规划框架（Land Use Framework，或Land Use Planning Framework，Land Use Planning Policy Framework），主要用于划分城市和农村地区的界线，强调保护农业用地，提高城市建筑容积率和城市土地利用率等。

地区级规划：地方政府制定该地区的土地利用大纲（Official Plans，或Comprehensive Community Plans，或General Municipal Plans，或Official Community Plans），由省政府批准后，并指导地方政府相关工作。

市级规划：省政府授权市级政府制定土地分区管理法（Zoning Bylaw），非常详细和具体，具有强制性。

二、城市土地分区

加拿大各个城市的Zoning Bylaw。城市土地规划和地块分区的主要目的在于：维护公众的安全、健康和利益；保护环境和控制交通；维持现有景观、保持土地和建筑物的价值。

Zoning Bylaw通常将土地划分为若干功能区域，如住宅区（Residential district，代码R或 RM）、商业区（Commercial district，代码C）、工业区（Industrial district，代码M 或 B或I）、农业区（Agricultural district，代码A）、综合开发区（Comprehensive development district，代码CD）、及公园和公共机构用地（Public & institutional district，代码P）等。这些功能区域在空间上可以不同，也可能相互交错。各个城市编码可能不同。

每个功能区域，又进一步分为若干小区，如住宅区分为：R1独立居民房，R2两套居民房，R3多套居民房等。

城市中的每一块土地(Lot或 Parcel)，都有唯一的标识码（Parcel Identifier，PID）。而且，每一块土地，都隶属于特定的小区，如R3或C6等。Zoning Bylaw对每一小区，地块的大小、宽度、建筑物的高度和建筑面积以及与地块的比例关系等，都有相应的的要求和限定。

三、农村土地分类

以安省为例，农村投资型土地从低级到高级有以下几种分区：

原始状态土地：属于没有开发的原始状态，如湖泊，原始森林等，购买者多购置来狩猎、野营度假等。

农地：用于农业庄稼种植的土地。安省农地无灌溉设施。

菜地：用于城乡青菜供应种植。安省菜地都有灌溉和防涝设施。

花地：主要用于各种花卉的种植。安省花地都有大棚覆盖。

葡萄园：葡萄园种植，不含葡萄酒生产厂和销售用地。

可转换用途土地：即可以从低级用地转变成高级用地的土地。转换用途前，需要向政府申请审批。如投资购买一块农地，它当前的分区是农地，根据当地政府的中长期发展规划，该土地属于可转换用途土地，则可申请变更（Rezoning）。需要注意的是，加拿大的中长期土地发展规划通常为5-10年，并且申请土地用途转换的手续和步骤繁琐，从递交申请到最终审批通过并转换用途的时间通常需要好几年。

其他省的农村土地分类可能与此不同。

土地的分区可以到市政府了解，只要告知预期购买物业的地址，就可查询该土地的分区情况和是否可以改变用途。